Česká národní banka (ČNB) minulý týden opět zvýšila základní úrokovou sazbu, a to o půl procentního bodu na 5 %. To je nejvyšší úroveň od roku 2001. Od této sazby se odvíjí i výše úrokových sazeb hypotečních úvěrů. V nadcházejících dnech a týdnech tak neodvratně přijde další zdražování hypoték.
Průměrná nabídková sazba vzrostla na 4,88 %
Průměrná nabídková sazba hypoték podle Fincentrum Hypoindexu vzrostla v dubnu na 4,88 %. Od konce loňského roku tak hypotéky zdražily v průměru o více než jeden procentní bod.
„Sazby hypotečních úvěrů po posledním zvýšení sazeb ze strany ČNB stačily zvýšit prozatím jen některé banky. Proto je průměrná nabídková sazba hypoték podle Hypoindexu k datu 5. dubna 2022 ´jen´ 4,88 %. Dá se očekávat, že tato sazba v průběhu dubna poroste, jakmile se ke zvýšení přidají i další bankovní ústavy,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Fincentrum & Swiss Life Select.
„Některé banky už úrokové sazby zvyšují a očekáváme, že postupně dojde k plošné reakci. Zdražování hypoték bude částečně brzdit konkurenční boj mezi bankami, ale sazby se dostanou nad 5 procent. Tuto hranici financování známe naposledy z let 2008 až 2010, kdy jsme čelili důsledkům světové finanční krize,“ předpokládá Libor Ostatek, manažer úvěrového segmentu ve společnosti Broker Trust.
„Samotný duben již zahájil dalším zvyšováním sazeb. Dubnové skóre otevřela ČSOB a Hypoteční banka, které budou v těsném závěsu následovány Monetou Money Bank. Můžeme očekávat, že i další banky se budou postupně přidávat,“ dodává David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
5% úroková sazba nebude konečná
Podle analytiků je pravděpodobné, že průměrná nabídková sazba brzy dosáhne na hranici 5 %. A to bohužel nemusí být pro letošní rok konečná. „Proto nadále platí, že zájemci o pořízení nového bydlení by měli nyní s hypotékou spěchat, a to samé platí i pro lidi, které čeká refinancování. Výraznější pokles sazeb nelze totiž v tuto chvílí pro letošní rok očekávat,“ říká Vojtěch Prokop z hypotečního tržiště Zaloto.
Sazby hypoték do 80 % odhadní ceny nemovitosti s fixací na jeden a tři roky již hranici 5 % p. a. pokořily. Hypotéky fixované na jeden rok nabízí banky v průměru za 5,06 % p. a. a na tři roky za 5,08 % p. a. Sazby hypoték fixovaných na pět dosáhly v dubnu v průměru 4,78 % p. a. a na 10 let 4,62 % p. a.
Další navýšení základní sazby ČNB by se vzhledem ke konkurenčnímu boji nemuselo zatím promítnout do hypotečních sazeb v plné výši, překročení pětiprocentní hranice průměrné nabídkové sazby je však na spadnutí.
ČNB bude opět rozhodovat o nastavení základních úrokových sazbách v květnu. Vzhledem k přetrvávajícím inflačním tlakům je možné, že dojde k dalšímu navýšení sazeb. Záviset bude ale také na vývoji situace na Ukrajině či nové makroekonomické prognóze.
Měsíční splátka překročila 20 000 korun
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při fixaci na tři roky, splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 4,88 % p. a. činí v dubnu 20 227 korun.
„Splátku průměrné hypotéky na trhu ve výši 3 500 000 korun, která při splatnosti 25 let přesahuje už dnes hranici 20 tisíc korun, si opravdu nemůže každý dovolit. Díky vysokým sazbám a vysokým cenám nemovitostí se stávají hypoteční úvěry opět produktem pouze pro vysoko příjmové části obyvatel,“ poznamenává Jiří Sýkora.
Od dubna platí přísnější pravidla
Dostupnost hypoték ale zhoršují i přísnější pravidla pro jejich poskytování, která od 1. dubna opět zavedla ČNB. Liší se podle věku žadatelů, přičemž pro mladší ročníky do 36 let jsou pravidla o něco mírnější.
Žadatelé starší 36 let musí mít naspořeno minimálně 20 % odhadované hodnoty nemovitosti a splnit tak první ukazetel LTV. Výše poskytované hypotéky přitom nesmí překročit 8,5 čistého ročního příjmu. Žadatel o hypotéku by tak neměl dlužit víc než 8,5násobek svého čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). Maximální měsíční splátka nesmí být vyšší než 45 % čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI).
| Věk žadatele | LTV | DTI | DSTI |
|---|---|---|---|
| Nad 36 let | 80 % | 8,5 | 45 % |
| Do 36 let | 90 % | 9,5 | 50 % |
| Zdroj: ČNB | |||
- LTV vyjadřuje poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti.
- DTI vyjadřuje celkový dluh žadatele o hypotéku vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu.
- DSTI vyjadřuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem.
Třetina žadatelů hypotéku nezíská
Pro jednoho žadatele s průměrným příjmem to znamená, že si může vzít hypotéku necelých 3,5 milionu korun a splácet může maximálně pouze cca 16 tisíc korun. Zapomínat nesmíme také na stovky tisíc korun, které musí mít žadatel naspořeno. Při současných cenách nemovitostí a úrokových sazbách hypoték tak představuje hypotéka pro žadatele s průměrným příjmem nedosažitelný cíl.
Na hypoteční úvěr za současných podmínek nemusí dosáhnout až třetina žadatelů. Hypoteční trh by se mohl propadnout až o polovinu. Vlastnické bydlení tak letos nahradí bydlení nájemní. „Všechny výše uvedené faktory budou mít za následek další snižování počtu poskytnutých úvěrů a zvýšení zájmu o nájemní bydlení,“ dodává Jiří Sýkora.
„Objevuje se zajímavý trend v oblasti úrokových sazeb s LTV vyšším než 80 %. Toto rozmezí je dnes prakticky vyhrazeno klientům splňujícím podmínky stanovené zákonem – především věkem do 36 let. Tím se vlastně z úvěrů s LTV nad 80 % stává samostatný tržní segment a banky v této oblasti, zdá se, začínají více pracovat s cenou. Aktuálně přistoupila ke změně Česká spořitelna, která prakticky snížila úrokové sazby s LTV nad 80 % o 0,3 procentního bodu a Air Bank, která dokonce hypotéky s LTV nad 80 % nabízí za stejnou sazbu, jako hypotéky s LTV nižším,“ uzavírá David Eim.
