Hypotéky jsou rekordně levné. Jakou volit fixaci, abyste neprohloupili

Úrokové sazby hypotečních úvěrů jsou na rekordně nízkých hodnotách a lákají k pořízení vlastního bydlení. Komu se vyplatí čerpat spíše úvěr s krátkodobou fixací či bez fixace úrokové sazby a pro koho je vhodná co nejdelší stálá úroková sazba? A kolik si za jistotu úrokové sazby klient připlatí?

Obecně a dlouhodobě platí, že čím je fixace delší, tím je sjednaná úroková sazba vyšší. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Úrokové sazby hypotečních úvěrů se podle ukazatele Fincentrum Hypoindex drží na rekordně nízkých úrovních. Sice ze svých minim na 2,05 % již vystoupaly na aktuálních 2,11 %, nejedná se o nijak dramatické zdražení. Navíc „plíživé zvyšování“ úrokových sazeb žene lidi ke spěchu s nákupem nemovitosti, aby co nejdříve získali hypoteční úvěr s co nejnižší úrokovou sazbou.

Hypotéka na míru

Který hypoteční úvěr je nejvýhodnější právě pro vás, zjistíte v on-line srovnávači.

Samotný spěch při nákupu nemovitosti se ale nevyplatí. Při koupi vlastního bydlení se jedná zpravidla o největší celoživotní výdaj domácnosti a o rozhodnutí na desítky let. Sáhnout po „první přijatelné“ nemovitosti se může v konečném důsledku prodražit mnohem více, než o kolik v příštích měsících vzrostou úrokové sazby.

Při příliš rychlém nákupu bytu či rodinného domu může dojít k zanedbání prověření jak technického stavu nemovitosti, tak případných právních vad, které jsou s ní spjaty. Nemluvě o důkladném prověření okolí a posouzení, zda i v sousedství nového bydlení bude dostatek prostoru pro bezpečný život. Spěchá-li navíc kupující s uzavřením smlouvy, nemá prodávající nejmenší důvod kývnout na snížení ceny.

Nemovitost vybrána aneb úskalí úvěrového financování

Najde-li se optimální bydlení, zbývá zajistit jeho financování. Problém může být již v samotné kupní ceně, kdy ocenění nemovitosti pro potřeby banky bude udávat nižší cenovku, než kolik peněz nemovitost skutečně stojí. Pro takové případy je vhodné mít připraven dostatek vlastních prostředků, možnost sjednání překlenovacího či řádného úvěru ze stavebního spoření nebo dodatečnou nemovitost k dozajištění úvěru.

Banky mají stále v čerstvé paměti nedávno protrpěnou finanční krizi, jejíž kořeny vycházejí z přemrštěného úvěrování vlastnického bydlení a nadceňování hodnoty zástav. Krize následovaná hospodářskou recesí ukázala, že ceny nemovitostí nemusí jen růst, ale k překvapení bankéřů i realitních makléřů se mohou vydat též opačným směrem.

Navíc současný rychlý růst cen bytů podložený daty z Českého statistického úřadu (ČSÚ) je děsí – vždyť se může jednat o další realitní bublinu! Sice zažíváme hospodářský růst, ovšem v naší malé exportní ekonomice velmi křehký a ohrožený nejen velkými sousedy. Stačí, aby v Číně zamával burzovní motýl křídly... Své odhadce nemovitostí proto banky nabádají k obezřetnosti hraničící s paranoiou a k vytváření „vysoce konzervativních“ ocenění.

Jak velkou hypotéku čerpat aneb více je někdy lépe

Je-li cena vysněné nemovitosti taková, že kombinace vlastní (či od příbuzných, známých nebo stavební spořitelny dopůjčené) hotovosti a hypotečního úvěru podloženým dostatečně vysokým oceněním nemovitosti umožňuje dokončení realitní transakce, je na čase rozhodnout se, jak velký hypoteční úvěr čerpat a kolik vlastních prostředků použít.

Nepřehlédněte

Češi jsou ve své většině konzervativní národ. To se neprojevuje jen v neochotě investovat do rizikovějších aktiv (vždy je lepší ztratit peníze v „bezpečném“ podvodném projektu nebo zkrachovalé družstevní záložně) a výrazné preferenci vlastnického bydlení, ale i snahou čerpat co nejnižší úvěr a ten co nejdříve splatit. Takové jednání ovšem může být rizikové.

Při nákupu bytu či rodinného domu téměř vždy dochází k jeho úpravám, opravám, vybavování a zútulňování. I když je v rozpočtu domácnosti s touto položkou počítáno, velmi často se stává, že je původně zamýšlená částka překročená. Pak nastávají dvě možnosti: Sáhnout do finanční rezervy domácnosti, nebo hledat financování bankovním či nebankovním úvěrem.

Úprava nemovitosti na úkor vlastní finanční rezervy, která s tímto nepočítala, znamená zvýšení rizika. Stačí prosté onemocnění jednoho z nositelů příjmu a nízká rezerva se může proměnit v neschopnost hypotéku splácet. V tom mnohdy nepomůže ani pojištění schopnosti splácet, které má nespočet výluk (a jen náhodou se do některé trefíte), dlouhé karenční doby a navíc nepatří mezi nejlevnější a poměrně zatěžuje běžný rodinný rozpočet.

Využití cizích zdrojů a čerpání spotřebitelského úvěru je mnohem dražší varianta. Zatímco hypoteční úvěr stojí řádově 2 – 2,5 % z půjčené částky ročně, spotřebitelské půjčky začínají kolem 7 %, ale ani 20 % úročení není výjimkou.

Než se přivést do úzkých při odhalení nečekaných výdajů, je vhodnější čerpat vyšší hypoteční úvěr a uchovat si vyšší objem hotovosti pro pozdější využití. Ostatně nečekané výdaje se nemusí týkat pouze pořizované nemovitosti, ale velkou čáru přes rozpočet může způsobit i nepojízdný rodinný automobil. Pochopitelně je tu důležitá podmínka: musí být možné si vyšší hypotéku vzít – a to jak s ohledem na ocenění nemovitosti, tak na příjem žadatelů o úvěr.

Příklad

Klient má možnost půjčit si 1 mil. Kč a využít maximum svých prostředků, nebo čerpat hypotéku 1,1 mil. Kč a 100 tis. Kč si ponechat jako dodatečnou rezervu. Při úvěru na 20 let a úrokové sazbě 2,11 % (aktuální průměrné úrokové sazby dle Fincentrum Hypoindexu) budou jeho měsíční splátky v prvním případě přibližně 5 111 Kč. S ponechanou rezervou za úvěr bude platit přibližně 5 622 Kč.

Ponechaná stotisícová rezerva tak přijde na 511 Kč měsíčně. Ovšem pozor, umístí-li ji klient na dnes nejlépe úročený spořicí účet s výnosem 1,69 % ročně, získá měsíčně přibližně 120 Kč čistého úroku a navíc bude mít při vyšších zaplacených úrocích i vyšší odpočet od základu daně z příjmů při ročním vyúčtování daně. Čisté náklady na finanční rezervu budou činit méně než 391 Kč měsíčně.

Samotné pojištění schopnosti splácet se spoustou výluk u milionového úvěru vyjde přibližně od 77 Kč do 200 Kč měsíčně. Navíc kryje zpravidla nejdéle jeden rok (12 splátek) neschopnosti splácet. Vlastní rezerva ve výši 100 tis. Kč pokryje téměř 18 měsíčních splátek úvěru.

Fixace úrokové sazby: Raději déle?

O výši splátky hypotéky rozhoduje také délka fixace úrokové sazby, tedy jak dlouho banka nebude moci úrokovou sazbu změnit, v současnosti především zvýšit. Obecně a dlouhodobě platí, že čím je fixace delší, tím je sjednaná úroková sazba vyšší. Bez ohledu na to, zda jsou úrokové sazby vysoké, nebo nízké, až na výjimky platí, že nejlevnější jsou úvěry s variabilní úrokovou sazbou, která se může změnit z měsíce na měsíc, a naopak nejdražší jsou se sazbami fixovanými na desítky let.

Současná doba extrémně nízkých úrokových sazeb nahrává dvěma směrům: lidé buď čerpají variabilní sazbu, nebo se zajímají o dlouhodobé fixace. Obé má své výhody i nevýhody.

Variabilní sazby volí bohužel dost často lidé proto, že potřebují (či přesněji chtějí) hypoteční úvěr v takové výši, na jaký jim (oficiální?) příjmy nedostačují. Nižší variabilní sazba ovšem také sníží splátku hypotéky a žadatelé proklouznou pod „bezpečnostní laťkou“ hypoteční banky. Toto je ovšem velmi rizikový přístup k hypotečnímu úvěrování ze strany klientů a rozhodně ho nelze doporučit.

Je-li potřeba obejít bankovní pravidla pro poskytnutí úvěru nižší variabilní sazbou, zpravidla je to i proto, že vlastní zdroje neumožňují zaplatit větší část kupní ceny – a domácnost se pořízením svého bydlení vysaje z veškerých finančních rezerv. Stačí pak sebemenší výkyv příjmů nebo úrokové sazby a z vysněného domku či bytu se stane noční můra.

Vývoj na trhu

Variabilní sazby bývají výhodnější zejména v obdobích vysokých úrokových sazeb. Tehdy klesají jejich marže a lidé, kteří na pohyblivou sazbu přistoupili v době vysokých úroků, nyní platí i méně než 1% úroky. Dnes je možné získat variabilní úrokovou přibližně sazbu od 1,8 %, což při mezibankovní sazbě 1M PRIBOR, od níž se odvíjí, představuje přirážku 1,6 procentního bodu.

Dlouhodobě se i přesto variabilní sazba může vyplatit. Vhodná je ale pouze pro lidi, kteří mají dostatečný příjem a finanční rezervy a v případě navýšení sazeb budou moci hypotéku dále splácet nebo jednorázově splatit. Vhodná může být také v případě, kdy domácnost očekává mimořádný příjem, z něhož chce hypotéku zcela nebo částečně umořit.

Vyhledávání extrémně dlouhých úrokových sazeb na 10 a více let se také nevyplácí. Banky si za takovouto jistotu pro klienta účtují nemalé příplatky. Jedna má v sazebníku uvedeno navýšení úrokové sazby při 10leté fixaci o 1,61 procentního bodu k pětileté (která začíná u nových hypoték na 1,99 %), jiná velká česká banka nabízí desetiletou úrokovou fixaci od 2,99 % (a příplatek tak k pětileté fixaci činí 1 procentní bod), nejdelší 25 a 30leté fixace pak stojí od 3,39 % (a příplatek k 5leté činí 1,4 procentního bodu).

Příklad

Klient zvažuje u hypotéky 1 mil. Kč na 20 let pětiletou fixaci s úrokovou sazbou 1,99 % a desetiletou fixaci za 2,99 %. Při pětileté fixaci bude činit splátka hypotéky 5 054 Kč, při desetileté 5 541 Kč. Za pět let činí rozdíl 29 220 Kč, při uložení měsíční úspory na nejlépe zhodnocený spořicí účet dosáhne úspora kratší fixace po zdanění po pěti letech 30 276 Kč.

Bude-li klient tyto peníze využívat ke splácení úvěru v další 5leté fixaci, může při stálém 1,69% zhodnocení a 15% dani z příjmů z úrokových výnosů splácet o 523 Kč měsíčně více, než by platil při původní desetileté fixaci úrokové sazby, tedy až 6 064 Kč měsíčně. Při takové splátce by byl jeho celkový výdaj stejný, jako při 10leté fixaci. Úroková sazba by mohla vzrůst na 4 % a byl by na tom stejně...

...až na důležitou věc. Výpočet nepočítá s inflací, která splátku úvěru zlevní, ani s růstem mezd, který uleví rodinnému rozpočtu a který je v průběhu pěti let poměrně pravděpodobný.

Dlouhá fixace má i další nevýhodu – možnost mimořádné splátky. Řada bank si stále účtuje vysoké sankční poplatky i při částečné mimořádné splátce a některé naúčtují až 5 % z mimořádné splátky za každý rok zbývající do konce fixace úrokové sazby. Při 30leté fixaci se tak klient stane vazalem banky. Pokud by chtěl po deseti letech provést mimořádnou splátku, zaplatil by na sankčních poplatcích víc, než kolik splatil jistiny.

Nejčtenější

Novinky zákoníku práce: Podívejte se, co vše se od června změní

Pracovní trh se výrazně změní. Od 1. června 2025 začnou platit novinky zákoníku práce, které přinášejí zpružnění trhu práce pro zaměstnance i zaměstnavatele. Například výpovědi budou snadnější,...

Čočkýna: před pár lety to byl jen studentský projekt, dnes slušný byznys

S podnikáním začal Jan Pohořelý při studiu na Team Academy Prague na České zemědělské univerzitě v Praze. Už ve třeťáku se pak rozhodl věnovat byznysu naplno. To bylo v roce 2023 a dnes svou Čočkýnou...

Jaká je práce v IT: mýty vynášené do nebes versus realita

Práce v oblasti IT je už roky „vynášená do nebes“ jako atraktivní a exkluzivně placená, jako obor, kde se firmy poperou takřka o každého. A také jako čistě mužský svět, navrch vyhrazený jen mladým....

Z IT „zběhl“ do světa plastické chirurgie. Ani po dvaceti letech toho nelituje

Petr Toufar pochází z lékařské rodiny, a tak prostředí zdravotnictví mu bylo vždy blízké. Sám ale našel zalíbení ve světě jedniček a nul, jenže ne na dlouho. Už po pár letech opustil rozjetou...

Majitel bytu versus nájemník. Pojištění musí mít oba, ale každý jiné

Domácností, které nežijí ve vlastním bytě, ale v nájmu, stále přibývá. A do budoucna tento trend bude jistě sílit. Pravidla takového bydlení nastaví nájemní smlouva. Neméně důležité je ale i správné...

Finanční gramotnost je základ. Brání potížím se splácením úvěrů

Březen byl tradičně měsícem finančního zdraví. Alespoň tak to prezentovala Česká bankovní asociace, když ohlásila pokračovaní svých programů zaměřených na finanční gramotnost. Většina z nich míří...

15. května 2025

Majitelem bytu jste až po zápisu do katastru. Jak vypadá bezchybný návrh?

Podmínky prodeje jsou dohodnuté, kupní smlouva podepsaná. Majitelem vysněné nemovitosti však v tomto okamžiku ještě vlastně nejste. Tím se stáváte až po zápisu do katastru nemovitostí. Jak tuto...

15. května 2025

Měl životní pojistku, rodina to netušila. Dohledat smlouvu je teď pro pozůstalé snazší

Podle dat České asociace pojišťoven mají Češi uzavřeno 4,7 milionu životních pojistek. Odborníci ho doporučují uzavřít především živitelům rodiny. Vztahy v rodinách však mohou být různé. Pokud dojde...

14. května 2025

Novinky zákoníku práce: Podívejte se, co vše se od června změní

Pracovní trh se výrazně změní. Od 1. června 2025 začnou platit novinky zákoníku práce, které přinášejí zpružnění trhu práce pro zaměstnance i zaměstnavatele. Například výpovědi budou snadnější,...

14. května 2025

Jak zjistím výši daně z nemovitosti? Poradíme, jak ji spočítat a kde najít koeficienty

Termín pro zaplacení daně z nemovitosti se blíží. Víte, kolik letos zaplatíte? Většina lidí bude muset finančnímu úřadu odeslat větší částku než loni. Poradíme vám, jak se spočítá.

13. května 2025

Při přecházení ho srazilo auto. Na jaká odškodnění má zraněný nárok, radí advokát

Premium

Účastníky dopravních nehod se stávají i chodci, kteří utrpí nejrůznější zranění. Střet s autem si často vyžádá dlouhodobou léčbu a přináší i značnou ztrátu výdělku, což se promítá do rodinných...

13. května 2025

KOMENTÁŘ: Stát chce rozhodovat o ceně úvěrů. Dává to smysl?

V tržní ekonomice stát obvykle neurčuje ceny produktů ani zboží. Jistě, najdou se výjimky. Například stanovení ceny strategicky či celospolečensky významné komodity nebo situace, kdy stát řeší...

13. května 2025

Proč lidé kupují drahé značky a jsou jim věrni? Má to své výhody i nevýhody

Věrnost či loajalita spotřebitelů ke značkám patří přes svou dlouhou historii i nadále k hlavním pilířům marketingu. Do vytvoření a podpory značek investují firmy značné částky, které se jim většinou...

12. května 2025

Čočkýna: před pár lety to byl jen studentský projekt, dnes slušný byznys

S podnikáním začal Jan Pohořelý při studiu na Team Academy Prague na České zemědělské univerzitě v Praze. Už ve třeťáku se pak rozhodl věnovat byznysu naplno. To bylo v roce 2023 a dnes svou Čočkýnou...

11. května 2025

Z IT „zběhl“ do světa plastické chirurgie. Ani po dvaceti letech toho nelituje

Petr Toufar pochází z lékařské rodiny, a tak prostředí zdravotnictví mu bylo vždy blízké. Sám ale našel zalíbení ve světě jedniček a nul, jenže ne na dlouho. Už po pár letech opustil rozjetou...

10. května 2025

Přírodních živlů se Češi bojí. Ještě víc ale poškození svých domů požárem

Ačkoliv statistiky ukazují, že nejvíce škod napáchají na domech přírodní živly, Češi za největší riziko považují jejich poškození požárem. A docela právem. Škody způsobené ohněm a následným hašením...

9. května 2025

Jaká je práce v IT: mýty vynášené do nebes versus realita

Práce v oblasti IT je už roky „vynášená do nebes“ jako atraktivní a exkluzivně placená, jako obor, kde se firmy poperou takřka o každého. A také jako čistě mužský svět, navrch vyhrazený jen mladým....

9. května 2025
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.