Hypoteční trh v USA: blíží se oživení?

aktualizováno 
Stav hypotečního trhu je důležitý z několika důvodů: ovlivňuje situaci na trhu s rezidenčními nemovitostmi, významně ovlivňuje finanční situaci domácností a konečně také významně ovlivňuje situaci ve finančním sektoru.
Ilustrační snímek

(ilustrační snímek) - USA, Spojené státy, Amerika - vlajka | foto: Profimedia.cz

Roste cena nemovitosti? Vyberte si hotovost...

První, na co se podíváme, je tzv. fenomén MEW (mortgage equity withdrawals). Jde o situaci, kdy majitel nemovitosti využije růst její ceny a zvýší o přírůstek hodnoty nemovitosti svoji hypotéku. Jinak řečeno přemění zvýšenou tržní hodnotu svojí nemovitosti na hotovost (odtud anglický název pro tuto činnost).

Z grafu je vidět, že MEW nabyly na popularitě na přelomu tohoto a minulého desetiletí, vrcholu popularity dosáhly v roce 2005. Hodně je podpořil rychlý růst cen nemovitostí v tomto desetiletí. MEW byly jedním z klíčových faktorů snižujících dopad recese na začátku tohoto desetiletí na domácnosti. Díky nim se tato recese projevila jen minimálně ve spotřebě domácností.

Po roce 2005 došlo k prudkému obratu a v současnosti jsou MEW negativní. Souvisí to s výrazným poklesem cen nemovitostí. Znamená to, že stejně jak předtím MEW podporovaly spotřebu, působí nyní na spotřebu tlumivě.

Další graf ukazuje MEW kumulativně. Je z něj vidět, že od roku 1990 MEW podpořily spotřebu v USA 5 biliony dolarů. Všechny tyto prostředky samozřejmě znamenaly nárůst zadlužení amerických domácností. Další vývoj MEW bude primárně záviset na vývoji cen nemovitostí. Dokud budou klesat ceny nemovitostí, bude MEW negativní, a bude tedy tlumit spotřebu. Protože se další pokles cen nemovitostí obecně předpokládá, přispěje tento efekt k prodloužení recese a pomalejšímu náběhu zotavení po recesi.

Dostupnost domů a hypoték

A jak se vyvíjí jednak dostupnost hypoték a jednak dostupnost domů? To jsou dvě rozdílné věci, protože ne vždycky, když byste teoreticky na koupi domu měli, vám banka dá hypotéku.

Graf ukazuje historický vývoj sazby ze třicetileté fixní hypotéky. Pro zajímavost je ještě přidán průměr od začátku časové řady. Sazby jsou nyní na historicky nejnižší úrovni, a to díky intenzivnímu úsilí Fedu. Ten dělá vše možné pro to, aby stlačil hypoteční sazby co nejníže, pomohl tak trhu s nemovitostmi a zabránil dalšímu zhoršování situace u hypotečních cenných papírů. Pokles hypotečních sazeb má však větší dopad na refinancování hypoték než na zvýšení zájmu o hypotéky na koupi domů, jak uvidíme dále.

Dostupnost nemovitosti závisí na třech faktorech: vývoji ceny nemovitosti, vývoji příjmů domácností a konečně nákladech na hypotéku. Zhruba do roku 2006 se situace vyvíjela negativně pro kupující: ceny domů šly rychle nahoru, příjmy rostly podstatně pomaleji a s růstem sazeb Fedu z minim rostly i náklady na hypotéku. Tento vývoj zvyšoval popularitu nestandardních typů hypoték (opční ARM), které v letech 2004 až 2006 tvořily většinu nově poskytnutých hypoték a v současnosti se kolem nich koncentruje většina problémů.

Nyní se situace vyvíjí rychle opačným směrem. Ceny domů klesají a klesají i náklady na hypotéku. Situaci komplikuje jen zhoršující se situace na trhu práce, která agregátně snižuje příjmy domácností.

Zatím se ovšem vyšší dostupnost domů příliš neprojevila v zájmu o jejich koupi. Důvody jsou pravděpodobně dva: část potenciálních kupců může čekat na další pokles a část potenciálních kupců chce vyčkat na stabilizaci ekonomiky, aby minimalizovala riziko, že kvůli ztrátě práce nebude schopna splácet hypotéku.

K obrovské vlně refinancování došlo v období nízkých sazeb kolem roku 2003 a k další vlně dochází právě nyní. Pro domácnosti to znamená nižší náklady na splácení hypotéky a tedy nižší finanční zátěž, což uvolňuje prostředky na jiné útraty a podporuje to spotřebu domácností. Pro finanční instituce vlastnící instrumenty vázané na hypotéky to znamená, že díky refinancování podstatně stoupají hotovostní toky do těchto instrumentů. To by mělo znamenat, že se trh s hypotečními instrumenty alespoň částečně pročistí a zpřehlední, což by mělo pomoci ke stabilizaci finančního sektoru.

Více se dočtete na Hypoindex.cz

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Jak vyjít se sociopatem na pracovišti a jak ho spolehlivě rozpoznat

Sociopat - ilustrační foto

Podle mezinárodních odhadů spadá do kategorie sociopatů zhruba každý pětadvacátý. Je proto velmi pravděpodobné, že se s...

Karetní realita: PIN na šupině, kartu dala synovi, účet vysál kolega

Ilustrační snímek

Platit kartou Čechy baví. V digitálních platbách jsme dokonce na špici v Evropě. Používáme je doma i v cizině a platíme...

Dostal výpověď pro nadbytečnost, firma přitom inzeruje volná místa

Ilustrační snímek

Zaměstnavatel nám může dát výpověď jen z důvodů vyjmenovaných v zákoníku práce. Co ale dělat, když výpovědní důvod...

Podnikal a tloustl. Drasticky shodil 33 kilo a změnil si tím život

Stanislav Petříček

Stanislav Petříček začal podnikat a přibývat na váze. Během roku vystřídal pět velikostí kalhot. Pak začal mít strach,...

Kolik letos zaplatíte v Chorvatsku v restauraci a v supermarketu?

Ilustrační snímek

Jadran není levný, ale i tam se dá ušetřit. Přinášíme přehled cen, kolik stojí v Chorvatsku potraviny, drogistické...

Další z rubriky

Odbornice: Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné

Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners

Centrální banka a ministerstvo financí chystají novelu zákona, která má mladým lidem do 36 let zajistit snazší přístup...

KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší...

Úrokové sazby u hypoték se zastavily, některé banky dokonce zlevňují

Ilustrační snímek

Průměrná úroková sazba u hypoték v únoru klesla ze tří procent na 2,99 procenta, takže se v podstatě žádná velká změna...

Alena Schillerová diskutovala v Otázkách Václava Moravce o návrhu státního rozpo...

Alena Schillerová diskutovala v Otázkách Václava Moravce o návrhu státního rozpo...

Kurzy.cz Zdroj: ČT1 | 16. 6. 2019 | 12:00 | Pořad: Otázky Václava Moravce

Najdete na iDNES.cz