Čas i peníze ušetříte koupí nemovitosti zatížené hypotékou

aktualizováno 
Prodej nemovitostí zatížených hypotékou je zatím výjimečný. Může se však jednat o zajímavou investici. Vzhledem k tomu, že mnozí majitelé mají problémy nemovitost prodat, realizovaná cena je často nakonec nižší než cena podobné, ale nezadlužené nemovitosti.
Převzetí dluhu využijete při koupi nemovitosti s hypotékou.

Převzetí dluhu využijete při koupi nemovitosti s hypotékou. | foto: Profimedia.cz

Ten, kdo si pořizuje bydlení na hypotéku, ví, že jeho investice je zároveň mnohaletým závazkem, pro většinu i na desítky let. Celý svůj další život musí  tomuto závazku podřídit.

Ale co dělat, když se po pár letech změní jeho životní situace a zjistí, že dosavadní byt mu nevyhovuje? Nejdříve je třeba zvážit, zda je posledním a jediným možným řešením prodej bytu. Pokud ano, pak má majitel bytu zatíženého hypotékou na výběr z několika možností, jak tento prodej a především svůj stávající dluh řešit.

Situací, kdy je nutné prodat byt s hypotékou, může být několik

1. Rodina se rozrostla, stávající byt je jí malý a potřebuje větší - velmi časté u mladých v případě tzv. startovacích bytů.

2. Člověk dostane výhodnou nabídku zaměstnání mimo místo svého bydliště a musí řešit přestěhování.

3. Majitel bytu se dostane do tíživé finanční situace a nezvládá splácení hypotéky. Jediným řešením je byt prodat.

Bez souhlasu banky nemovitost s hypotékou neprodáte
V České republice se zatím nemovitosti s hypotékou ve velkém neprodávají, u většiny bank se jedná pouze o individuální případy. Nicméně vzhledem k tomu, že s ohledem na dobu, po kterou jsou již hypoteční úvěry poskytovány, lze očekávat postupný nárůst obchodování právě s těmito nemovitostmi.

Jak uvádí mluvčí České spořitelny Kristýna Havligerová: "Zájem o převzetí dluhu v případě hypoték v České spořitelně je, především u startovacích bytů. Klientům se rozrostla rodina, pořizují si větší bydlení a stávající byt prodají i s hypotékou."

Jste-li v situaci, kdy potřebujete svůj byt zatížený hypotečním břemenem prodat, je potřeba si uvědomit, že je nutné o svém úmyslu informovat banku, která vám na byt poskytla hypotéku.

Veškerá komunikace by měla probíhat mezi prodávajícím, bankou a kupujícím. S bankou se musíte domluvit o ukončení vašeho smluvního vztahu, a to buď splacením úvěru, nebo jeho převedením na kupujícího. Poté můžete již jednat o samotném prodeji, vyvázání nemovitosti a dalších nezbytných náležitostech.

Jednorázové předčasné splacení hypotéky
Máte kupce na svůj byt, ale on nemá zájem o převzetí hypotéky k němu vázané. Za byt zaplatí hotově nebo si chce sjednat novou hypotéku. Hypotéku je tedy nutné splatit předčasně.

V praxi celá transakce probíhá tak, že kupující složí na účet banky nebo do notářské zástavy dohodnutou částku za nákup nemovitosti. Prodávající z této částky zaplatí bance zbytek dluhu, což má za následek zánik zástavního práva v prospěch banky. Posledním krokem je již jen administrativní přepsání nemovitosti z prodávajícího na kupujícího bez zástavního břemene.

Jednorázové splacení hypotečního dluhu má velkou nevýhodu v sankčních poplatcích za předčasné splacení. Drahé to bude především pro ty, kteří si dopředu nesjednali možnost provedení mimořádné splátky, a pro ty, kteří mají u své hypotéky nastavenu dlouhou fixaci úrokové sazby.

Bez sankčních poplatků se vám v ideálním případě může podařit splatit hypotéku předčasně v den, kdy vyprší platnost nastavené fixace úrokové sazby.

pro jednoho Výhody, pro druhého nevýhody prodeje či koupě bytu s hypotékou

Cena - byt zatížený hypotékou bývá oproti jinému volnému bytu levnější. Někteří zájemci se mnohdy obávají zástavního práva, které se k němu váže.
Čas - vyřizování - při převzetí dluhu ušetříte hodně času oproti tomu, kdybyste si vyřizovali novou hypotéku 
Dokumentace k hypotéce - u většiny bank klient nemusí dokládat dokumentaci k nemovitosti, banky akceptují původní dokumentaci, včetně původního odhadu nemovitosti (případně jeho aktualizaci)
Poplatky - poplatky za převzetí dluhu jsou u většiny bank nižší než poplatky za vyřízení nové hypotéky
Úroky - vzhledem k tomu, že při převzetí dluhu přebírá kupující hypotéku i se všemi stávajícími parametry, může vydělat i na úrocích, které jsou nastaveny dle poslední dohodnuté fixace a mohou být podstatně nižší než  aktuální úroky.

Poplatek za převzetí dluhu hradí kupující
Každý, kdo prodává byt zatížený hypotékou, se bude snažit vyhnout vysokým nákladům za sankční poplatky v případě předčasného splacení. Nejvhodnější je v tomto případě prodat byt i s hypotékou, jedná se o tzv. převzetí dluhu. Prodejní cena bytu je snížena o nesplacenou část hypotéky, která dále přechází na kupujícího.

Kupující přebírá danou hypotéku se všemi nastavenými parametry, jako je délka splatnosti, původní úroková sazba, fixace úrokové sazby i nesplacená jistina. Nemůže se tedy stát, že by banka novému kupujícímu stanovila vyšší úrok nebo změnila dobu splatnosti či jiné další parametry hypotéky.

Banky u kupujícího, pro ně nového klienta, sledují především jeho bonitu, dostatečné příjmy na splácení hypotéky. Veškerá dokumentace k nemovitosti, která byla k původní hypotéce předána prodávajícímu, platí i pro dalšího klienta (kupujícího).


Banka Nabízí možnost převzetí dluhu Poplatek za převzetí dluhu (v Kč) Sankční poplatek za předčasné splacení hypotéky (v Kč) mimo konec doby fixace
Česká spořitelna ano 5 000 přistupují individuálně*
ČSOB ano 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000  v případě ve smlouvě sjednané mimořádné splátky 1 % ze sjednané splátky,
5 % z výše mimořádné splátky za každý rok před koncem platnosti úrokové sazby
GE Money Bank ano 5 000 5 % p. a. do konce úrokového období hypotéky z předčasně splacené jistiny
Hypoteční banka ano 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000  5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
Komerční banka ano 2 000  max. 25 % z výše předčasně splacené jistiny úvěru**
LBBW ne -- 2 % z předčasně splácené částky, min. 5 000
mBank ne -- bez poplatku
Poštovní spořitelna ano 0,4 % z výše poskytnutého úvěru, min. 3 000, max. 10 000  5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby
UniCredit Bank ano 5 000 min. 1 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok do data refixu úrokové sazby
Raiffeisenbank ano 0,4 % ze zůstatku dluhu, min. 5 000, max. 10 000 10 % z předčasně splacené jistiny
Volksbank ne  -- *** 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby
Wűstenrot hypoteční banka ano 1 000 10 % ze splacené části úvěru

Poznámka: * v ČS mohou účtovat poplatek ve výši úrokového výnosu za dobu od přijetí mimořádné splátky do konce platnosti pevné úrokové sazby
** v KB konkrétní výši poplatku za předčasné splacení stanoví s ohledem na výši předčasné splátky, na počet dní zbývajících do konečné splatnosti úvěru, popř. do konce platnosti úrokové sazby, na cenu prostředků v době čerpání úvěru a v době předčasného splacení
*** pokud kupující ve Volksbank koupí nemovitost zatíženou hypotékou, prodávající zaplatí předčasně hypotéku, kupující si vyřídí novou a zaplatí 0,75 % z výše úvěru, min. 6 000 korun, max. 25 000 korun
Zdroj: banky

Sjednání nové hypotéky
V případě, že kupující nemá dostatek finančních prostředků na úhradu částky, která již byla splacena, může si u některých bank vyřídit novou hypotéku, z níž zaplatí původní hypotéku a zároveň uhradí prodávajícímu zbytek kupní ceny. Tato nová hypotéka však bude sjednána za aktuálních podmínek.

Druhou možností je převzetí původní hypotéky a na zbytek kupní ceny vyřízení hypotéky nové za aktuálních podmínek.

Novou hypotéku si musí sjednat i klient Volksbank, který bude kupovat nemovitost zatíženou hypotékou. Účelem nového hypotečního úvěru je splacení závazku stávajícího hypotečního úvěru za aktuální úrokové sazby a aktuálně platné poplatky.

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Na dovolené v Rakousku rozbili drahý servis. Naštěstí byli pojištění

Jako je nutné si včas rezervovat zimní dovolenou, je nutné si včas sjednat...

Se dvěma malými syny vyjeli nedávno lyžovat do Rakouska. Před odjezdem se nechali pojistit a udělali dobře. Devadesát...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Bolavý zub mu neošetřili. Zanedbal jste prevenci, vzkázal dentista

Ilustrační snímek

Praktik, zubař a gynekolog. Ke všem těmto lékařům můžeme na preventivní prohlídku. Podle údajů pojišťoven svého práva...

Důchodcem načisto: reportáž, jak jsem si začala vyřizovat státní penzi

Ilustrační snímek

Začít si vyřizovat starobní důchod je pro mě tak trochu zvláštní situace. Už samotné slovo starobní mi zní divně. Moje...

Další z rubriky

Úrokové sazby hypoték rostou, atakují hranici tří procent

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů dál pokračují v růstu. V lednu se vyšplhaly na hranici tří procent. Zájem o hypotéky...

Rozpoutá nová regulace národní banky od října hypoteční šílenství?

Ilustrační snímek

Česká národní banka zaznamenala nárůst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Za mírným růstem stojí zřejmě i takzvané...

Sestavili jsme žebříček aktuálně nejlepších krátkodobých mikropůjček

Ilustrační snímek

Mikropůčkám se běžně říká půjčky do výplaty. Na internetu je takových nabídek spousta. Dají se sjednat velmi rychle, a...

Příští týden nás čekají výsledky Erste, důležité pro trhy budou info ohledně jed...

Příští týden nás čekají výsledky Erste, důležité pro trhy budou info ohledně jed...

Kurzy.cz Dění na světovém trhu Vedle pokračujícího jednání zástupců USA a Číny ohledně obchodní dohody se trh zaměřil na zápis z...

Najdete na iDNES.cz