Průkopníkem splátkového prodeje v případě nemovitostí se stala společnost Central Group, která nabízí na pražském předměstí Slivenec rodinné domky v cenovém rozpětí mezi 2 250 000 a tři a půl miliónu korun. Výhodu pořízení nemovitosti na splátky pocítí klient hned při úvodním jednání. Zatímco v případě koupě bytu prostřednictvím hypotéky se nevyhne otravnému a časově náročnému papírování, tak u pořízení rodinného domu na splátky ho nic podobného nečeká. Jak je to možné?
Základní principy celého projektu
Společnost Central Group postavila komplex rodinných domů díky hypotečnímu úvěru od Bank Austria Creditanstalt. Tuto hypotéku bude bytové družstvo splácet díky splátkám plynoucím od jednotlivých uživatelů bytů. Zájemce o vstup do bytového družstva musí složit minimálně čtyřicetiprocentní akontaci, která slouží zejména k nákupům pozemků. Po jejím složení vstupuje účastník do bytového družstva a následně bude po dobu dvaceti let odvádět pravidelné měsíční splátky.
Složením akontace se však účastník družstva nestává vlastníkem nemovitosti ani pozemku. Tím zůstává družstvo, které se ve smlouvě zavazuje, že po uhrazení poslední splátky mu nemovitost převede do osobního vlastnictví. V tom spočívá zásadní rozdíl v porovnání s hypotékou, u které se zájemce o bydlení stává jejím vlastníkem. To je tedy hlavní důvod, proč Central Group nemusí testovat bonitu žadatele tak úzkostlivě jako to dělají hypoteční banky. Výhodou pořízení rodinného domu na splátky je také možnost jednorázového uhrazení závazku, kdykoli během doby splatnosti.
V případě hypoték může klient splatit celý úvěr pouze na konci jednotlivých období fixace. V případě, že se některý z družstevníků dostane do platebních potíží lze převést družstevní podíl na jinou osobu. Na rozdíl od hypotéky nedochází ke změně zápisu katastru nemovitostí, neboť nemovitost je stále ve vlastnictví družstva. To jsou tedy stručná fakta projektu. Jaké jsou ale finanční náklady na straně družstevníka?
Finanční náklady pořízení nemovitosti na splátky a hypotéky
Základní předpoklady srovnání:
Pořizovací cena nejlevnějšího rodinného domku včetně pozemku činí 2 250 000 korun. Pro vstup do družstva musí klient složit akontaci ve výši 40 procent a zbývající část bude splácet prostřednictvím měsíčních splátek po dobu dvaceti let. V případě zmiňovaného rodinného domku musí složit klient 900 tisíc jako akontaci a zbývající část (1 350 000 korun) si de facto půjčuje a následně je bude splácet prostřednictvím pravidelných měsíčních splátek. Kolik ho to bude stát? Odpověď nabízí následující tabulka.
| Cena RD | 40% akontace | Zbývá splatit (jistina úvěru) | Doba splatnosti |
| 2 250 000 Kč | 900 000 Kč | 1 350 000 Kč | 20 let |
| Počet splátek | Výše splátky | Suma splátek | Navýšení |
| 240 | 12 900 Kč | 3 096 000 Kč | 1 746 000 Kč |
Komentář k tabulce:
Kolonka součet splátek udává kolik klient zaplatí v případě, že dodrží splátkový kalendář dvaceti let. Z údajů vyplývá, že u úvěru 1 350 000 zaplatí celkem 3 096 000 Kč. Údaj navýšení znamená rozdíl mezi celkovou sumou zaplacených splátek a jistinou. Jak z tabulky vyplývá navýšení je velmi vysoké.
Nyní se nám nabízí srovnání s hypotékou. Předpokládejme, že ten samý domek bude splacen prostřednictvím hypotéky, o kterou požádá přímo zájemce o bydlení. Opět dojde k zaplacení čtyřicetiprocentní části pořizovací ceny (900 tisíc Kč) a na zbývajících 1 350 tisíc Kč by si vzal námi sledovaný klient hypotéku.
Vzhledem k tomu, že jde pořízení nové nemovitosti, tak žadatel o hypotéku splňuje kritéria pro přidělení státního příspěvku k hypotečnímu úvěru. Jeho výše činí v současnosti dvě procenta. Hypoteční banka nabídne klientovi hypotéku ve výši 1 350 tisíc, splatnost 20 let, úroková sazba 8 % p.a. Tato situace nabízí možnost přímého srovnání s pořízením nemovitosti na splátky.
| PC (Kč) | Vl.zdroje | Výše úvěru | Úr.sazba | St. příspěvek |
| 2 250 000 | 900 000 Kč | 1 350 000 Kč | 8% | 2% |
| Doba splatnosti | Počet splátek | Výše splátky | Součet splátek Kč | Navýšení |
| 20 let | 240 | 9 672 Kč | 2 321 280 | 971 280 Kč |
Vysvětlivky k tabulce:
Číselné údaje v tabulce jsou založeny na předpokladu, že se během dvacetileté splatnosti hypotéky nezmění výše úrokové sazby a výše státního příspěvku.
Řeč čísel hovoří pro hypotéku
Při porovnání hodnot v obou tabulkách zjistíme, jak výrazně je vlastní hypotéka méně nákladná než splátkový prodej. Měsíční anuita v případě hypotéky činí pouze 9 672 korun, zatímco měsíční splátka družstvu dosahuje 12 900 Kč. To velmi podstatný rozdíl. Důležitou roli sehrává samozřejmě státní příspěvek, který výši měsíční anuity snižuje o 1 614 Kč. I bez státní podpory by při osmiprocentní úrokové sazbě činila měsíční splátka přibližně o 1 600 Kč méně než výše splátky družstvu. Na druhé straně je třeba vzít v úvahu také ostatní náklady související s hypotékou (poplatek za poskytnutí úvěru, správa úvěru atd.). Navzdory nim však vychází vlastní hypotéka mnohem výhodněji.
Ještě jeden trumf! Daňová úspora.
Kromě podpory ve formě příspěvku k hypotečnímu úvěru podporuje stát hypoteční dlužníky prostřednictvím možnosti uplatnění daňového odpočtu. Poplatník splácející hypotéku si může snížit daňový základ o zaplacené úroky až do výše 300 tisíc korun. Vzhledem k tomu, že v prvních letech splácení hypotéky převládají v anuitě úroky, tak právě na začátku doby splatnosti lze dosáhnout největší daňové úspory.
Náš klient zaplatí v prvním roce splácení hypotéky na úrocích 93 300 Kč. O celou tuto sumu si však daňový základ snížit nemůže. Je třeba snížit tuto sumu o přijaté státní podpory během celého ročního období. V našem případě (po odečtení státních podpor) si může klient snížit daňový základ o 73 932 Kč. Předpokládejme, že náš klient se nachází v nejvyšším daňovém pásmu, jehož sazba činí 32 procent. V jeho případě realizuje v prvním roce splácení hypotéky čistou daňovou úsporu ve výši 23 658 korun. Tedy opět o jeden důvod víc, proč se rozhodnout raději pro hypotéku než pro pořízení nemovitosti na splátky. V případě splátkového prodeje nelze snížení daňového odpočtu prostřednictvím zaplacených úroků vůbec uplatnit.
Je logické, že každým rokem se bude možnost daňového odpočtu snižovat s ohledem na klesající podíl úroků v anuitě. V již zmíněném prvním roce splácení bude klient v podstatě měsíčně platit o pět tisíc méně než v případě splátkového prodeje. Jak to? Měsíční splátka hypotéky je menší o tři tisíce a čistá daňová úspora činí měsíčně přibližně dva tisíce korun. Rozdíl pěti tisíc je tedy silná káva, nemyslíte?
Jaký je váš postoj k pořizování nemovitostí na splátky? Těšíme se na vaše názory.
 |
