Zdražování nemovitostí zřejmě nebude tak razantní jako v loňském roce. Zejména ve velkých městech se ale vlastní bydlení stává stále větším luxusem. Zhoršuje se i samotná dostupnost hypoték dostačujících na nákup vyhlédnutého bydlení, a to především kvůli rostoucím nárokům na výši vlastních úspor. Přesto existuje hned několik cest, jak svou pozici při žádosti o úvěr výrazně zlepšit.
Při žádosti o hypotéku banky v Česku posuzují především výši a stabilitu příjmů, celkové zadlužení žadatele a hodnotu zastavené nemovitosti. Klíčovým parametrem je LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti – standardně banky poskytují maximálně 80 %, u osob mladších 36 let až 90 %.
Právě tento požadavek je vzhledem k současným cenám nemovitostí často kamenem úrazu: řada žadatelů nemá dostatečné vlastní úspory, případně jejich bankou uznané příjmy nedosahují potřebné výše či stability, aby v očích banky zajistily bezproblémové splácení úvěru.
Jak zvýšit šanci na přidělení úvěru, který bude stačit na pořízení vyhlédnutého bydlení?
Když pomůže nemovitost rodičů
Problém s nedostatečnými vlastními úsporami a limitem maximálního LTV lze účinně řešit zajištěním úvěru další nemovitostí, která není zatížena hypotékou. Typicky jde například o nemovitost rodičů, kteří se rozhodnou svému dítěti s pořízením bydlení takto pomoci, aniž by museli cokoliv platit.
Blanka NovákováVede skupinu Trefoil Consulting, která je partnerem společnosti Broker Trust. Má víc než 25 let zkušeností v oblasti financí, její tým se zaměřuje komplexně na reality, družstevní bydlení. |
Zastavením dvou nemovitostí se výrazně zvýší celková hodnota zajištění, a tím i maximální výše úvěru, kterou může banka poskytnout, aniž by překročila hranici 80 % (případně 90 %) LTV.
Díky zajištění dvěma nemovitostmi dosáhne úvěr například jen 60 % LTV, díky čemuž typicky získáte od banky i o něco výhodnější úrokovou sazbu.
Jakmile je splacena předem dohodnutá část úvěru, lze druhou ručitelskou nemovitost ze zástavy vyvázat. Hypotéky, do nichž vstupuje více stran, jsou sice administrativně o něco složitější, zkušení hypoteční poradci je ale klientům běžně a bezpečně sjednávají.
Jak vznikají nejdražší chyby při žádosti o hypotéku. Analytička radí, na co dát pozor |
Ve dvou se to lépe táhne
Zatímco zástava další nemovitosti pomáhá řešit nedostatek vlastních úspor, z hlediska výše a stability příjmů bývá často výrazně výhodnější nežádat o hypotéku sám, ale se spolužadatelem, typicky v páru. Manželé zpravidla žádají společně, pokud nemají notářsky zúžené společné jmění manželů. Společnou žádost mohou podat ale i nesezdané páry nebo příbuzní, a to nejen ve dvou, ale v některých bankách až do počtu čtyř žadatelů.
Při společné žádosti banka posuzuje příjmy všech žadatelů, což zvyšuje celkovou bonitu a šanci na schválení úvěru v potřebné výši. Zároveň prověřuje u každého z nich nejen příjmy, ale i platební historii a finanční disciplínu.
Většina bank požaduje, aby bylo všem spolužadatelům v době splacení úvěru nejvýše 72 let – vyšší věk akceptují spíše výjimečně. Společná žádost zároveň znamená solidární odpovědnost za splácení úvěru: každý ze spolužadatelů ručí za celý dluh a nelze se jednostranně vyvázat zaplacením pouze poměrné části.
Podnikáte a chcete bydlet? Co si ohlídat, aby vám banka nezamítla hypotéku |
Bydlení hned, hypotéka až později
Pro některé zájemce o vlastní bydlení může být řešením také tzv. model rent to own, tedy nájem s budoucí možností odkupu nemovitosti do vlastnictví. Tato služba dává smysl zejména v situacích, kdy klient splňuje dlouhodobé předpoklady pro získání a bezproblémové splácení hypotéky, ale v daném okamžiku ještě neplní některé formální požadavky banky. Typicky v případě OSVČ bance nevyhovuje daňové přiznání, je třeba stabilizovat příjmy po změně zaměstnání nebo třeba vyčkat na výmaz negativního záznamu z úvěrových registrů.
Tuto službu nabízí hned několik společností, které nemovitost koupí do svého vlastnictví a klient v ní bydlí a platí nájem. Jakmile už splňuje podmínky banky pro přidělení úvěru a získá schválenou hypotéku, nemovitost od poskytovatele odkoupí do svého vlastnictví.
Model rent to own umožňuje bydlet v nemovitosti ihned a zároveň si vytvořit časový prostor pro přípravu na standardní hypoteční financování, které pak probíhá jako každá jiná hypotéka. Je to cesta, jak si například nenechat utéct vyhlédnutou nemovitost, než banka hypotéku přidělí.
Absurdní, ani na vlastní parcele si možná dům nepostavíte. V čem je problém? |
Začněte budovat majetek co nejdříve
Následující doporučení pochopitelně není zázračným řešením přes noc, ale spíše dlouhodobým tipem do budoucna, zejména pro mladší lidi. Vyplatí se začít s přípravou na vlastní bydlení včas – systematicky spořit, investovat, případně zvážit koupi menšího „startovacího“ bytu.
U menšího bytu je reálnější dosáhnout na potřebných 10 % vlastních zdrojů. Taková nemovitost může po určitou dobu sloužit jako investice s příjmem z nájmu a později sehrát klíčovou roli při pořízení většího bydlení, ať už formou zástavy, nebo jejím prodejem.
Udělejte si úklid ve financích
Závěrečná rada, která by měla předcházet každé žádosti o hypotéku, zní jasně: udělejte si pořádek v osobních financích. Ideálně s předstihem a s pomocí odborníka, který dokáže posoudit, jak vaši finanční situaci budou vnímat banky. Právě v této fázi lze často předejít zbytečnému zamítnutí žádosti nebo výraznému omezení její výše.
Pokud už máte spotřebitelské úvěry nebo jiné závazky, vyplatí se nechat si spočítat, zda by jejich konsolidace nepřinesla nižší měsíční splátku a přehlednější strukturu dluhů.
Klíčové je správné načasování – takové kroky je vhodné řešit s dostatečným předstihem, aby se pozitivní efekt projevil i při posuzování úvěru. Hypotéka dnes není jen o výši příjmu, ale o celkové připravenosti klienta.
