KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

aktualizováno 
Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší než loni. Je ale opravdu situace ohledně bydlení pro mladé rodiny nebo i střední generaci tak negativní? Nad touto otázkou se v komentáři zamýšlí úvěrový analytik Roman Bečička.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Růst cen nemovitostí sice zpomalil, ale nezastavil, takže pořízení bytu vyžaduje stále vyšší a vyšší náklady. Pozitivní informací alespoň je, že hypotéky začaly mírně zlevňovat – v dubnu snížilo své sazby osm ze 14 poskytovatelů těchto úvěrů. Pořídit si nemovitost s pomocí hypotéky se ale stejně nemusí všem podařit, zvlášť mladým lidem, kteří mají nižší příjmy.

Důvody jsou známé. Jedním z nich je doporučení ČNB na maximální LTV (výši úvěru vůči hodnotě zástavy). Zájemci tak mohou žádat o hypotéku v maximální výši 80 % hodnoty nemovitosti, na 90 % dosáhne jen velmi omezený počet klientů. To vyžaduje po žadatelích buď další nemovitost, kterou by ručili, nebo vlastní zdroje v nemalé výši.

Hypoteční kalkulačka

Další parametry, které musí banky na doporučení ČNB sledovat, jsou DTI (poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu) a DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých půjček včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu). Záměrem ČNB je chránit spotřebitele před nenadálými negativními změnami na trhu hypoték. Z pohledu klientů nebo i některých institucí jde o omezení přístupu k hypotékám, protože klienti musí mít pro získání úvěru vyšší příjmy. Případný další růst úrokových sazeb dostupnost hypoték v takto nastavených podmínkách dozajista ještě více omezí.

Většině výše uvedených omezení se dá vyhnout, pokud zájemce o bydlení nebude trvat na tom, že získá byt do osobního vlastnictví, a to navíc ihned. Dostupnější alternativu nabízí družstevní bydlení, jehož popularita v poslední době stoupá.

Čtěte také

Ceny družstevních bytů jsou nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Družstevním bytem, přesněji podílem v družstvu, není možné zajistit hypotéku, odpadá tedy kontrola LTV. V některých případech není nutné řešit ani DTI/DSTI nebo růst úrokových sazeb. A navíc, družstevní byt po čase můžete u některých družstev převést do osobního vlastnictví.

Podívejme se na nejčastější způsoby získání družstevního bytu. Pro úplnost dodejme, že nepočítáme s tím, že by zájemci o bydlení měli jinou nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy na hypotéku.

1. Odkup celého družstevního podílu a následné převedení bytu do osobního vlastnictví (nejčastěji do jednoho roku).
V tomto případě lze z výše uvedených výhod získat snad jen nižší pořizovací cenu bytu. Protože financování je řešeno tzv. předhypotečním úvěrem, který se následně změní v hypoteční, a je tedy třeba kontrolovat jak budoucí LTV, tak DTI/DSTI. Navíc se po dobu předhypotečního úvěru splácíte jen úroky, takže ani z pohledu sazeb a zaplacených úroků nejde o úsporu.

analytik Roman Bečička, Broker Trust

analytik Roman Bečička, Broker Trust

2. Odkup celého družstevního podílu bez následného převodu do osobního vlastnictví.
Stejně jako u předchozí varianty půjde o nižší cenu nemovitosti a bude se rovněž kontrolovat DTI/DSTI. Výhody oproti předchozí variantě jsou v absenci tlaku na rychlý převod do osobního vlastnictví (některá družstva převod ani neumožní) a absence kontroly LTV, protože tyto družstevní byty (podíly v družstvu) se financují nezajištěnými úvěry. Některé banky (např. Sberbank, Komerční banka a jiné) nebo stavební spořitelny (WSS, SSČS a další) se snaží vyplnit mezeru na trhu v této oblasti a nabízejí nezajištěné úvěry ve výši 1,5 milionu korun, nebo dokonce 2,5 milionu korun. I tato varianta má samozřejmě své minusy. Je to především maximální výše takovýchto úvěrů, takže se hodí především pro financování levnějších bytů mimo Prahu a velká města. Nevýhodou je také výše úrokových sazeb, která je u nezajištěných úvěrů vyšší než u běžných hypoték.

3. Družstevní bydlení – družstevní financování
Tento způsob se řeší především u nově stavěných bytových domů. Zájemci stačí prostředky na základní vklad, který se pohybuje kolem 25 procent ceny družstevního podílu. Tuto částku může mít zájemce již naspořenou nebo na ni použije úvěr ze stavebního spoření.

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Úrokové sazby budou přibližně stejné jako u předchozí varianty, ale výše úvěru bude podstatně nižší. Díky tomu zde téměř odpadá problém s DTI/DSTI, samozřejmě ti, kteří již mají jiné úvěry, mohou narazit stále. Také LTV se zde neřeší, protože úvěr nebude zajištěn nemovitostí. A co zbývajících přibližně 75 procent ceny? Tu splatíte formou nájmu, kde nemusíte řešit doložitelnost příjmů, vstupní věk nebo vlastnictví jiné nemovitosti k zajištění. Po doplacení si může družstevník byt, pokud to družstvo umožňuje, převést do osobního vlastnictví.

Družstevní bydlení je řešením

Roman Bečička

  • Úvěrový analytik společnosti Broker Trust.
  • V oblasti poradenství a zprostředkování úvěrů působí od roku 2000.

Družstevní výstavbu začínají podporovat významní developeři a již připravili několik takovýchto projektů, o které byl nečekaný zájem, a tak budou následovat další. Podporovat družstevní bydlení chce i vláda. Pokud to bude možné z hlediska legislativy, tak dotačním programem, pokud ne, tak přípravou zákona. Družstevní bydlení se tak do budoucna může stát zásadním řešením pro obyvatele se středně vysokými příjmy, kterým současná situace na trhu hypoték znemožňuje pořídit si bydlení podle svých představ.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Karetní realita: PIN na šupině, kartu dala synovi, účet vysál kolega

Ilustrační snímek

Platit kartou Čechy baví. V digitálních platbách jsme dokonce na špici v Evropě. Používáme je doma i v cizině a platíme...

Dostal výpověď pro nadbytečnost, firma přitom inzeruje volná místa

Ilustrační snímek

Zaměstnavatel nám může dát výpověď jen z důvodů vyjmenovaných v zákoníku práce. Co ale dělat, když výpovědní důvod...

Kolik letos zaplatíte v Chorvatsku v restauraci a v supermarketu?

Ilustrační snímek

Jadran není levný, ale i tam se dá ušetřit. Přinášíme přehled cen, kolik stojí v Chorvatsku potraviny, drogistické...

Podnikal a tloustl. Drasticky shodil 33 kilo a změnil si tím život

Stanislav Petříček

Stanislav Petříček začal podnikat a přibývat na váze. Během roku vystřídal pět velikostí kalhot. Pak začal mít strach,...

Za pár let jde do důchodu, a tak zvažuje, co s našetřenými penězi

Ilustrační foto

Sedmapadesátileté Janě vyprší za tři roky penzijní i životní pojištění. Už nyní přemýšlí, jak naloží s uspořenými...

Další z rubriky

Odbornice: Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné

Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners

Centrální banka a ministerstvo financí chystají novelu zákona, která má mladým lidem do 36 let zajistit snazší přístup...

Čtyři důvody, proč neotálet s pořízením vlastního bydlení na hypotéku

Ilustrační snímek

V září loňského roku poskytly banky 9 153 hypotečních úvěrů. V říjnu pak loňských rekordních 10 590 hypoték. Tím však...

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Kolik je průměrný důchod a kolik lidí tuto dávku dostává?

Kolik je průměrný důchod a kolik lidí tuto dávku dostává?

Kurzy.cz Důchodů máme několik typů. Ten nejčastější je starobní a pobírá ho více než 2,4 milionu lidí. V průměru dostávají 13 30...

Advantage Consulting, s.r.o.
JUNIOR VÝVOJÁŘ C#

Advantage Consulting, s.r.o.
Jihomoravský kraj
nabízený plat: 30 000 - 40 000 Kč

Najdete na iDNES.cz