Úterý 14. července 2020, svátek má Karolína
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 14. července 2020 Karolína

KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

aktualizováno 
Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší než loni. Je ale opravdu situace ohledně bydlení pro mladé rodiny nebo i střední generaci tak negativní? Nad touto otázkou se v komentáři zamýšlí úvěrový analytik Roman Bečička.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Růst cen nemovitostí sice zpomalil, ale nezastavil, takže pořízení bytu vyžaduje stále vyšší a vyšší náklady. Pozitivní informací alespoň je, že hypotéky začaly mírně zlevňovat – v dubnu snížilo své sazby osm ze 14 poskytovatelů těchto úvěrů. Pořídit si nemovitost s pomocí hypotéky se ale stejně nemusí všem podařit, zvlášť mladým lidem, kteří mají nižší příjmy.

Důvody jsou známé. Jedním z nich je doporučení ČNB na maximální LTV (výši úvěru vůči hodnotě zástavy). Zájemci tak mohou žádat o hypotéku v maximální výši 80 % hodnoty nemovitosti, na 90 % dosáhne jen velmi omezený počet klientů. To vyžaduje po žadatelích buď další nemovitost, kterou by ručili, nebo vlastní zdroje v nemalé výši.

Hypoteční kalkulačka

Další parametry, které musí banky na doporučení ČNB sledovat, jsou DTI (poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu) a DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých půjček včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu). Záměrem ČNB je chránit spotřebitele před nenadálými negativními změnami na trhu hypoték. Z pohledu klientů nebo i některých institucí jde o omezení přístupu k hypotékám, protože klienti musí mít pro získání úvěru vyšší příjmy. Případný další růst úrokových sazeb dostupnost hypoték v takto nastavených podmínkách dozajista ještě více omezí.

Většině výše uvedených omezení se dá vyhnout, pokud zájemce o bydlení nebude trvat na tom, že získá byt do osobního vlastnictví, a to navíc ihned. Dostupnější alternativu nabízí družstevní bydlení, jehož popularita v poslední době stoupá.

Čtěte také

Ceny družstevních bytů jsou nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Družstevním bytem, přesněji podílem v družstvu, není možné zajistit hypotéku, odpadá tedy kontrola LTV. V některých případech není nutné řešit ani DTI/DSTI nebo růst úrokových sazeb. A navíc, družstevní byt po čase můžete u některých družstev převést do osobního vlastnictví.

Podívejme se na nejčastější způsoby získání družstevního bytu. Pro úplnost dodejme, že nepočítáme s tím, že by zájemci o bydlení měli jinou nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy na hypotéku.

1. Odkup celého družstevního podílu a následné převedení bytu do osobního vlastnictví (nejčastěji do jednoho roku).
V tomto případě lze z výše uvedených výhod získat snad jen nižší pořizovací cenu bytu. Protože financování je řešeno tzv. předhypotečním úvěrem, který se následně změní v hypoteční, a je tedy třeba kontrolovat jak budoucí LTV, tak DTI/DSTI. Navíc se po dobu předhypotečního úvěru splácíte jen úroky, takže ani z pohledu sazeb a zaplacených úroků nejde o úsporu.

analytik Roman Bečička, Broker Trust

analytik Roman Bečička, Broker Trust

2. Odkup celého družstevního podílu bez následného převodu do osobního vlastnictví.
Stejně jako u předchozí varianty půjde o nižší cenu nemovitosti a bude se rovněž kontrolovat DTI/DSTI. Výhody oproti předchozí variantě jsou v absenci tlaku na rychlý převod do osobního vlastnictví (některá družstva převod ani neumožní) a absence kontroly LTV, protože tyto družstevní byty (podíly v družstvu) se financují nezajištěnými úvěry. Některé banky (např. Sberbank, Komerční banka a jiné) nebo stavební spořitelny (WSS, SSČS a další) se snaží vyplnit mezeru na trhu v této oblasti a nabízejí nezajištěné úvěry ve výši 1,5 milionu korun, nebo dokonce 2,5 milionu korun. I tato varianta má samozřejmě své minusy. Je to především maximální výše takovýchto úvěrů, takže se hodí především pro financování levnějších bytů mimo Prahu a velká města. Nevýhodou je také výše úrokových sazeb, která je u nezajištěných úvěrů vyšší než u běžných hypoték.

3. Družstevní bydlení – družstevní financování
Tento způsob se řeší především u nově stavěných bytových domů. Zájemci stačí prostředky na základní vklad, který se pohybuje kolem 25 procent ceny družstevního podílu. Tuto částku může mít zájemce již naspořenou nebo na ni použije úvěr ze stavebního spoření.

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Úrokové sazby budou přibližně stejné jako u předchozí varianty, ale výše úvěru bude podstatně nižší. Díky tomu zde téměř odpadá problém s DTI/DSTI, samozřejmě ti, kteří již mají jiné úvěry, mohou narazit stále. Také LTV se zde neřeší, protože úvěr nebude zajištěn nemovitostí. A co zbývajících přibližně 75 procent ceny? Tu splatíte formou nájmu, kde nemusíte řešit doložitelnost příjmů, vstupní věk nebo vlastnictví jiné nemovitosti k zajištění. Po doplacení si může družstevník byt, pokud to družstvo umožňuje, převést do osobního vlastnictví.

Družstevní bydlení je řešením

Roman Bečička

  • Úvěrový analytik společnosti Broker Trust.
  • V oblasti poradenství a zprostředkování úvěrů působí od roku 2000.

Družstevní výstavbu začínají podporovat významní developeři a již připravili několik takovýchto projektů, o které byl nečekaný zájem, a tak budou následovat další. Podporovat družstevní bydlení chce i vláda. Pokud to bude možné z hlediska legislativy, tak dotačním programem, pokud ne, tak přípravou zákona. Družstevní bydlení se tak do budoucna může stát zásadním řešením pro obyvatele se středně vysokými příjmy, kterým současná situace na trhu hypoték znemožňuje pořídit si bydlení podle svých představ.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...

PŘEHLEDNĚ: Konec daně z nabytí nemovitosti. Kolik dnes ušetříte?

Koupili jste si byt za tři miliony a byli naštvaní, že budete muset vyndat z kapsy ještě sto dvacet tisíc na daň z...

Pronajmout byt v Praze nyní trvá i dva měsíce, v Kroměříži jen týden

Premium Nouzový stav vyhlášený v polovině března ochromil českou ekonomiku. Jeho dopady se očekávaly i na realitním trhu, kdy...

PORADNA: Kdy vznikne a kdy naopak zaniká daňové zvýhodnění na děti

Finanční podpora rodin s dětmi je v Česku díky daňovému zvýhodnění na děti vysoká. Daňové zvýhodnění na děti snižuje...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Který stůl je dnes můj? Co je sdílené pracovní místo neboli hot desking

Firmy šetří. Někde ruší benefity, jinde berou procenta z platů nebo i pracovní stoly. Na koho židle u stolu nezbyde,...

Snažím se naučit mít jizvy po popálení ráda, říká Týnuš Třešničková

Premium Byl to okamžik. Vteřina, v níž ji ožehly plameny. Vlasy, krk, ruce, obličej... Ten krásný obličej, který ji živí. Jedna...

Největší slabiny ojetých dodávek. Přinášíme přehled nejporuchovějších vozů

Premium Dodávky byly stvořeny pro práci. Najedou mnohem více kilometrů než osobní auta, a to v náročných podmínkách. Ne všechna...

VELKÝ TEST ZOO: přehled cen, zvířat i atrakcí. Přijeďte, pomůžete!

Premium Mají otevřeno 365 dní v roce, ať praží slunce, nebo se žení čerti. Na několik týdnů je zavřel až koronavirus. Chcete...

  • Další z rubriky

Banky u hypoték zpřísnily metr. Zajímá je hlavně stabilita příjmu

ČNB uvolnila parametry pro poskytování hypoték. Získat hypotéku je přesto nyní těžší. Většina bank totiž stále pracuje...

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj...

Láska ji přivedla na mizinu. Manžel se zadlužoval a dluhy neplatil

Vytahovat partnera z jeho dluhů se nemusí vždy vyplatit a mělo by se k takovému druhu pomoci přistupovat velmi opatrně....

KOMENTÁŘ: Co bude s úrokovými sazbami u hypoték

Česká národní banka snížila základní sazbu o 75 bazických bodů na 1 procento. To vyvolalo u řady klientů otázku, kdy...

Advantage Consulting, s.r.o.
ZÁKAZNICKÁ PODPORA NJ+AJ

Advantage Consulting, s.r.o.
Jihomoravský kraj
nabízený plat: 23 000 - 23 000 Kč

Nejjasnější kometa za třináct let. Na obloze ji uvidíte i bez dalekohledu

Oficiálně se jmenuje C/2020 F3, ale má také civilnější pojmenování Neowise. Po dlouhé době je to tak jasná kometa, že...

Úspěšný šéf Škody po pěti letech náhle končí, prohrál boj o moc

Mladoboleslavská Škoda Auto oznámila, že Bernhard Maier po téměř pěti letech v čele společnosti opustí k 31. červenci...

Snažím se naučit mít jizvy po popálení ráda, říká Týnuš Třešničková

Premium Byl to okamžik. Vteřina, v níž ji ožehly plameny. Vlasy, krk, ruce, obličej... Ten krásný obličej, který ji živí. Jedna...

Depp a Heardová u soudu perou špinavé prádlo. Kromě drog došlo i na výkaly

Johnny Depp popřel, že by během pobytu na svém soukromém ostrově na Bahamách zaútočil na exmanželku Amber Heardovou....

Podnikají teprve pár měsíců, jejich recepty i výroba už přinášejí úspěch

Tomáš Starý a Tomáš Novák jsou švagři. Společně podnikají pod značkou Seneb. Vyrábějí rostlinné pomazánky podle svých...