Nedostupnost vlastního bydlení není problémem jen Česka. Studie skupiny CREDITAS potvrzuje, že vlastní bydlení je stále méně dostupnou komoditou i v našich sousedních zemích, zdražuje v čase v Polsku, Německu, na Slovensku i Maďarsku. Přesto existují rozdíly.
Ceny bytů versus mzdy
Jak jsou na tom v jednotlivých zemích lidé z pohledu svých příjmů? Analytici CREDITAS porovnali finanční dostupnost nového bytu o 85 m² v hlavních městech Polska, Slovenska, Německa a Maďarska. A výsledek?
Naprostý extrém představuje Praha, která je z pohledu cen a příjmů městem s nejnižší dostupností vlastního bydlení. Ceny nových bytů v české metropoli stále rostou, v novostavbě vyjde metr čtvereční v průměru na 165 až 170 tisíc korun a některé projekty mají ceny atakující hranici až 200 tisíc korun za metr čtvereční.
Ceny nemovitostí lámou rekordy. U některých už se ale karta obrací |
„Na koupi vlastního bytu o 85 m² v Praze je nyní třeba počítat s vysokým výdajem, a to s částkou, která se rovná 18 ročním příjmům,“ říká Borek Simandl, obchodní ředitel CREDITAS Real Estate.
A jak jsou na tom naši sousedé? Ve Varšavě mají zájemci o vlastní bydlení lepší pozici, na jeho pořízení potřebují mít 13 ročních příjmů, v Budapešti 14 a v Bratislavě 16. „A pro zajímavost – v Berlíně, kde se mluví o bytové krizi, těch ročních příjmů stačí jen 11. Kromě toho je v Praze největší rozdíl oproti stavu před 15 lety, kdy na pořízení bytu o 85 m² stačilo zhruba 12 ročních platů,“ dodává Simandl.
Hlavním důvodem snižující se dostupnosti bydlení je podle něj slabá bytová výstavba. „Když se podíváme na novou výstavbu v posledních pěti letech, tak na 1 000 obyvatel připadlo v Česku ročně 3,2 bytu. V Polsku to bylo 5,8 bytu a na Slovensku 3,7 bytu. Pod námi bylo jen Maďarsko s 2,1 byty na 1000 obyvatel,“ přibližuje odborník.
Splátka hypotéky versus čistá mzda jednotlivce
A další zajímavé porovnání – Polsko je sice lídrem bytové výstavby, avšak vzhledem k vysokým úrokovým sazbám stojí hypotéka ve Varšavě více než v Praze. „Finanční dostupnost bydlení se v Polsku týká hlavně těch, kdo mají hotovost. Cena proti platu je příznivá, ale hypotéka vzhledem k vysokým sazbám už ne,“ poznamenává Simandl.
Zajímavé je také porovnání, jak náročné je splácení hypotéky u startovacího bytu v porovnání s čistou průměrnou mzdou jednotlivce. V modelovém příkladu analytici vyšli z průměrné čisté mzdy bezdětného zaměstnance, který si chce pořídit v hlavním městě byt o 55 m² na hypotéku se splatností na 25 let a 80 % LTV (poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti), kdy 20 procent ceny bytu bude schopný pokrýt z vlastních úspor.
Výsledný propočet potvrzuje, že pořízení takového bytu přesahuje až na Němce příjmové možnosti bezdětných zaměstnanců ve všech dalších sousedních zemích. „Polák by měsíčně splácel cca 134 % průměrné čisté mzdy, Čech 115 %, Slovák 102 % a Maďar 99 %. Nejlépe je na tom Němec, který za startovací byt o 55 metrech čtverečních vydá jen 56 % své průměrné čisté mzdy,“ vypočítává Simandl.
Roste hlad po vlastním bydlení. V Praze je ale stále drahé |
Pokud jde o bezdětné Pražáky, kteří by chtěli bydlet ve vlastním startovacím bytě v novostavbě, museli by mít čistý příjem nejméně ve výši 50 tisíc korun měsíčně, aby byli schopni utáhnout hypotéku. Takovou mzdu má však podle Simandla jen málo kdo. Vlastní bydlení pro mladé lidi v hlavní městě se tak stává prakticky nedosažitelné a je nad jejich příjmové možnosti.
Výstavba versus stavební řízení
Analýza skupiny CREDITAS mapovala i rozdíly v tom, jak se liší jednotlivé státy například v délce stavebního řízení. Výsledné porovnání není překvapivé. První příčce vévodí Česko. „Stavební řízení je tu bohužel nejdelší, v porovnání se Slovenskem zhruba dvojnásobně, s Polskem dokonce čtyřnásobně,“ říká Simandl.
Realitní trh se zahřívá. Byty prudce zdražují už i v Ústí, Mostě či Karviné |
„Příliš vstřícné není Česko ani u snížené sazby DPH na bydlení, která tu činí 12 %. V Polsku jde o 8 % a v Maďarsku, v rámci dočasné úlevy do roku 2030, o 5 %,“ přibližuje odborník. Jedinou zemí v regionu, která sníženou sazbu na bydlení nemá vůbec, je Slovensko. „Myslím si ale, že DPH není tak silný faktor v nedostupnosti bydlení. Klíč leží ve stavebním řízení – nejen v délce, ale i složitosti a spoustě předpisů, které jinde nemají,“ dodává Simandl.
Nájemné versus příjem
I přes vysoké ceny nových bytů je v Česku v porovnání se čtyřkou sousedních zemí překvapivě levné nájemní bydlení. „Nájemné za byt 2+kk v Praze odpovídá 80 % čisté mzdy. Ve všech ostatních zemích je to o dost víc,“ upozorňuje obchodní ředitel CREDITAS. Ve Varšavě je podle propočtů poměr 93 %, v Budapešti 118 % a v Bratislavě dokonce 122 %. V Berlíně je nájemní bydlení takového bytu nejlevnější, odpovídá 64 % čisté mzdy.
„Je tu dost jasný vztah, kdy čím vyšší je podíl nájemních bytů na celkovém trhu bydlení, tím nižší je cena. A naopak. Obecně lze čekat, že rostoucí ceny nemovitostí se postupně promítnou i do zdražování nájmů v Česku,“ uzavírá Simandl.
