Bude moci investovat do realit každý?

aktualizováno 
Určitě každý z vás už někdy přemýšlel o koupi nemovitosti, nebo si dokonce nějaký byt, nebo domek už pořídil. Nízké úroky a s tím spojená dobrá dostupnost hypoték vytváří příznivé podmínky pro lidi hledající si bydlení. Nemovitosti se však nenakupují jen za účelem bydlení. V poslední době se v souvislosti s nimi mluví častěji jako o zajímavé investiční možnosti.
Dům, byt, nemovitost, panelák, sídliště

Dům, byt, nemovitost, panelák, sídliště - Sídliště - ilustrační foto | foto: Michal SváčekMF DNES

O nemovitostech se mluví jako o investiční příležitosti, která je málo riziková, stabilní a v poslední době také velmi výnosná. Stává se tím pádem zajímavá pro konzervativní dlouhodobé investory, kterým poslouží jako dobrý doplněk při tvorbě široce diverzifikovaného portfolia. Ne každý potenciální investor, zajímající se o nákup nemovitostí však disponuje potřebným objemem peněžních prostředků, aby mohl investovat do realit přímo, nebo aby dokonce myslel na nějakou formu diverzifikace investicí do více nemovitostí najednou.

Realitní fondy se tak stávají jednou z možností, jež otevírá trh nemovitostí také drobným střadatelům a umožňuje podílet se na rostoucím trendu tohoto segmentu i těm, kteří nedisponují, nebo si jednoduše nemohou dovolit investovat několikamilionové částky. Alespoň tak to mělo vypadat po přijetí novely zákona o kolektivním investování, který vešel v platnost v květnu minulého roku.

NENECHTE SI UJÍT
úraz
Jak si sjednat vhodné úrazové pojištění
Pan Hruška si uvědomuje nebezpečnost své záliby a chtěl by ochránit svou rodinu před finančními dopady v případě, že by si způsobil nějaké vážnější poškození zdraví.
Student(c) profimedia.cz/corbis
Brigády - práce na dohodu
V případě, že si třeba student chce přivydělat, poohlédne se po nějaké brigádě. Tento termín, podobně jako pojem brigádnická smlouva, zákoník práce nezná..
Test sýrů: Někdy tučnější, jindy málo zralé
Patříte k těm, kteří se vysokotučným sýrům vyhýbají jako čert kříži? A v obchodech hledáte jen ty, které mají na obale "třicítku"? Pak byste měli vědět, že si někdy možná kupujete sýr mnohem tučnější.

Jaké však bylo rozčarování drobných investorů, když zjistili, že předkladatel zákona jim připravil pěknou „podpásovku“ ve formě minimálního investičního limitu ve výši 2 miliony korun. Společně s dalšími přidruženými nejasnostmi tak vznik nemovitostních podílových fondů prakticky nebyl možný a na novinky v této oblasti si musíme ještě počkat.

Novinky na obzoru

Jak se však zdá, v poslední době se blýská na lepší časy a v blízké době (řádově několika měsíců) by se retailoví investoři přeci jen mohli dočkat nápravy stávající situace a také novinek v oblasti realitních podílových fondů u nás. Začátkem září vláda schválila novelu zákona o kolektivním investování, na které se podíleli Ministerstvo financí, Komise pro cenné papíry, Unie investičních společností, Asociace pro kapitálový trh a Česká bankovní asociace. Po schválení v parlamentu a podepsání prezidentem by mohl nabýt platnosti začátkem příštího roku.

Zákon umožní investice do čtyř nových druhů speciálních fondů – cenných papírů, fondů fondů, nemovitostních a fondů kvalifikovaných investorů. Největší zájem samozřejmě budí fondy nemovitostní, jež bude možné nabízet i veřejně a minimální investiční limit si určí sám správce fondu. Tím nebude muset být výlučně investiční společnost, ale fond bude moci spravovat také společnost, která má zkušenosti s investováním do nemovitostí, případně mohou developerské společnosti spolupracovat s existujícími investičními společnostmi.

Jelikož jsou realitní fondy v určitých ohledech dosti specifickou třídou podílových fondů, budou se řídit osobitým provozním režimem. V zájmu vyšší ochrany investorů by měly podléhat podstatně podrobnější regulaci, minimální část portfolia obsažená v likvidních prostředcích bude tvořit 20 – 49 % majetku. Jelikož nemovitosti nejsou tak likvidní jako například akcie, nebo jiné druhy cenných papírů, bude prodloužena lhůta odkupu podílových listů z čtrnácti dnů možná až na půl roku. Fondy by pak měly nakupovat především nemovitosti s dlouhodobým výnosovým potenciálem, například z pronájmu (kancelářské prostory apod.).

Současné možnosti jsou omezené

I když u nás legislativa v současnosti prakticky nedovoluje zakládat fondy investující do realit, na trhu je několik zahraničních podílových fondů s povolením k činnosti v ČR. Tyto fondy však investují prostředky především do akcií společností působících na trhu s nemovitostmi a přímo do nemovitostí investují minimálně, nebo vůbec. Jejich výnosy v posledních letech však dokazují, že trh s nemovitostmi zažívá v poslední době velice úspěšné období.

Realitní podílové fondy v EUR

Podílový fond/Index

vstupní poplatek

výkon 
za 1 rok

výkon 
za 3 roky

MSCI RealEstate Index

-

33,16%

94,05%

Erste-Sparinvest
Stock Eur. Property

4,00 %

38,41%

106,5%

Fortis Real Estate Europe

n/a

36,46%

n/a

Credit Suisse 
EF European Property

5,00 %

33,62%

97,02%

AVIVA European Property

6,00 %

33,61%

n/a

Zdroj: Fondshop, statistika k 15.7.2005

Při tvorbě předpisů týkajících se realitních fondů se vycházelo z pravidel platných v Německu, kde jsou realitní fondy velmi populární a podobnou popularitu jim předpovídají také odborníci u nás. Právě německé realitní fondy jsou však také příkladem, že i investice do nemovitostí může v případě nepříznivého vývoje přinést výrazné ztráty.

I realitní fondy nesou riziko

Jeden příklad za všechny. Fond Deka-Immobilien Fond, spravovaný společností Deka Immobilien Investments, zaznamenal za rok 2003 výkonnost pouze 1,1 %, což bylo v té době hodně pod průměrnou výkonností, která tehdy činila kolem 6 % ročně. Důvodem bylo oslabení trhu s kancelářskými budovami v Německu, do kterých směřovala převážná část prostředků fondu. Investoři tak začali hromadně prodávat jeho podílové listy a za rok tak z fondu odteklo 1,6 mld. euro. Nízká likvidita nemovitostí v portfoliu fondu samozřejmě nedovolovala uspokojovat požadavky investorů a fond se tak dostal do značných problémů.

K tomu se ještě přidalo obvinění z korupce jednoho z šéfů obchodního oddělení a uzavření fondu nakonec zabránila až mateřská Deka Bank, která se rozhodla

Chcete vědět, jak vydělat na "bezpečných" akciích? Čtěte ZDE

odkupovat podíly za vlastní peníze. Tato kauza nakonec vedla k přehodnocení náhledu investorů na realitní fondy a za rok a půl z nich odteklo bezmála 6 mld. euro.

Podobným situacím se u nás zákonodárci snaží předejít přísnější regulací. Reálné riziko však může představovat současná situace na nemovitostních trzích ve světě. V mnohých částech světa se podle odborníků začínají projevovat příznaky přehnaně nafouklé bubliny, jejíž splasknutí by mohlo mít na investory podobné důsledky, jako tomu bylo v případě Deka fondů v Německu.

Potenciální investoři by si měli v budoucnu dát velký pozor na to, v jaké lokalitě vybraný podílový fond bude investovat. V zemích jako jsou Španělsko, Nizozemí, Irsko, Velká Británie, Austrálie nebo USA zaznamenaly ceny nemovitostí rekordní růst, překračují v těchto zemích ve vztahu k příjmům dlouhodobé průměry o několik desítek procent, což jen podporuje teorii o nafouklé bublině. Podle odborníků napomáhají současnému stavu nízké úrokové sazby, které podněcují lidi půjčovat si na pořízení nemovitostí stále více peněz a ceny realit jsou tak šroubovány na přehnaně vysokou úroveň.

Jakmile ale situace dosáhne stadia, že lidé budou natolik zadluženi, že nebudou schopni půjčky splácet, může trh být zaplaven množstvím nesplacených zastavených nemovitostí. Jejich ceny půjdou strmě dolů, což bude znamenat ztrátu také pro investory ve fondech.

Mnohem zajímavější jsou dnes lokality jako země střední Evropy (ČR, Slovensko, Polsko, Maďarsko), nebo východoevropské země čekající na vstup do EU (Bulharsko, Rumunsko), kde růstu cen v současnosti brání nízká kupní síla obyvatelstva. Růstový potenciál v delším časovém horizontu mají nemovitosti v zemích jižní Evropy (Chorvatsko), nebo v exotické Číně.

Využijete i vy možnost investovat do nemovitostí prostřednictvím podílových fondů? Napište nám, budeme se těšit.

reklama


KB Penzijní Fond
Uzavřete si ZDE smlouvu o penzijním připojištění
s nejefektivněji hospodařícím penzijním fondem na trhu.
.... více na www.pfkb.cz

Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Šila, kojila a spala jen pár hodin. Teď je nejúspěšnějším prodejcem

„Loni se můj obrat přiblížil jednomu milionu. Jsem ráda, že mám tolik věrných...

Na webovém portálu, kde lidé vystavují své ručně vyrobené zboží, je nejúspěšnějším prodejcem. Přestože má na kontě přes...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Osm praktických rad, které vám pomohou zhodnotit úspory

Ilustrační snímek

Máte 100 či 500 tisíc a nevíte, jak s nimi naložit? Péče o majetek je dřina a dělat v tom chyby se nevyplácí....

Makléř inzeroval byt bez vědomí majitele, aby shrábl tučnou provizi

Ilustrační snímek

Koupit byt do osobního vlastnictví není levná záležitost a vyžaduje to mít i určitou obezřetnost. Zvlášť v případě,...

VIDEO: Byt může zapálit i lampička, modem nebo prodlužovačka

Ilustrační snímek

Požár v bytě může napáchat rozsáhlé škody. A to nejen na majetku, ale i životech. Vzniknout může z nejrůznějších...

Další z rubriky

Jak se říjnové zpřísnění pravidel u hypoték dotkne daní?

Ilustrační snímek

Pořídit si nový byt či dům za hotové je pro naprostou většinu rodin nereálné. Pro řadu lidi je proto hypotéka jasnou...

Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte

Ilustrační snímek

Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou...

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Je zlato opravdu sázka na jistotu?

Je zlato opravdu sázka na jistotu?

Kurzy.cz Zlato, bezpečné vládní dluhopisy a některé měny, například americký dolar. Ty všechny jsou často vnímány jako bezpečná ...

Najdete na iDNES.cz