Středa 12. května 2021, svátek má Pankrác
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 12. května 2021 Pankrác

NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo dokonce začnou klesat, banky přestanou dávat hypotéky a sazby již poskytnutých úvěrů budou růst. Kam se sazby vydají? Odpovědi hledá ekonom Martin Mašát z Partners.

Martin Mašát | foto: Partners

Razantní růst cen bytů nepotvrzují jen realitní makléři, ale je vidět i na tvrdých statistických datech. Ať už je hlavním tahounem cen nedostatek bytů, módní nákup realit za účelem investice nebo nízké sazby hypotečních úvěrů, žádný z těchto důvodů nebude trvat věčně. Vzpomeňme na rok 2008, kdy se „něco“ stalo v Americe a u nás spadly ceny bytů o 15 až 20 %.

Sazby hypoték: raketová věda se znamínkem plus či minus

To, že sazby hypoték na konci roku klesly na minima, je důsledkem uvolněné politiky centrální banky v minulých letech. Úvahy o konkurenčních tlacích, dumpingu či neopakovatelných výhodách jsou pouhým kalením vody. Základním kamenem, od kterého se hypoteční sazby odvíjí, jsou výnosy státních dluhopisů na finančních trzích.

Na grafu níže je znázorněný vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních sazeb. Je zřejmé, že sazby hypoték následují vývoj na dluhopisovém trhu.

Vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních...

Za bezprecedentním poklesem hypotečních sazeb v posledních letech tedy nestály konkurenční tlaky nebo dobročinnost bank, ale především extrémní pokles výnosů státních dluhopisů, což je důsledek intervencí centrální banky.

Martin Mašát (1977)

  • Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Institut ekonomických studií na Univerzitě Karlově.
  • Je držitelem titulu CFA (Chartered Financial Analyst) udělovaného CFA Institutem v USA.
  • Na finančních trzích se pohybuje 13 let.
  • V Partners se věnuje řízení investičního procesu a obchodování s cennými papíry.
Martin Mašát, portfolio manažer Partners investiční společnosti

Otázka proto nezní, kam se vydají sazby hypoték, ale kam se vydají výnosy dluhopisů. Z grafu lze snadno vyčíst, že sazby hypoték se pohybují asi 1,5 až 2 % nad výnosem dluhopisů. Pokud výnosy dluhopisů půjdou výše, posunou se logicky výše i sazby hypoték.

Důvod je jasný. Proč by banka poskytovala úvěry po pár milionech, když si podobný výnos může zajistit nákupem státního dluhopisu se stejnou splatností. Přitom nemusí platit hypoteční aparát ani splňovat řadu limitů apod. Ona přirážka 1,5 až 2 % je cena za vynaloženou práci s vyřizováním jednotlivých hypoték. Například ve Švýcarsku silně záporné výnosy u státních dluhopisů dokonce dotáhly sazby hypoték do minusových hodnot! Ideální svět.

Kam dluh státu, tam sazby hypotéky

Zbývá určit, co se v nejbližších letech stane s dluhy státu. Díky intervencím drží skoro polovinu českého státního dluhu zahraniční vlastníci, kteří čekají, až koruna posílí – od dubna koruna posílila o 3,5 %. Poté státní dluhy nechají ležet a z koruny, respektive z dluhopisů, odejdou.

České banky a pojišťovny však nemají kapacitu, aby všechny dluhy mohly koupit, a tak budou chtít slevu, respektive vyšší výnos. ČNB navíc v nejbližších dvou letech předpovídá inflaci nad 2 %. Proč by výnos pětiletého státního dluhopisu měl být nula či dokonce pod nulou jako v roce 2016, když je inflace 2 % a dluhopis nikdo nechce?

Spočítejte si, která hypotéka je pro vás nejvýhodnější

Pokud se k tomu připočítají zpřísněná pravidla hypoték, které bankám dále zdražují jejich poskytování, vznikne jasná rovnice, že dobře již bylo. Výnosy dluhopisů se mohou relativně rychle vrátit k 1 % či spíše 2 % a sazby hypoték se pak pravděpodobně vyšplhají na 3 až 4 %.

Sazba 4 % není žádná tragédie

Strach z růstu hypotečních sazeb je sice mediálně vděčné téma, ale ve výsledku se nic strašného neděje. Za posledních 13 let (viz graf) byla průměrná sazba úvěrů někde kolem 4 %, takže nás nečeká nic výjimečného. Koncem tisíciletí byly sazby hypotečních úvěrů nad 10 % a někteří „šťastlivci“ platili úrok i 15 % ročně.

Čtěte také

Není potřeba se zbytečně stresovat, nová sazba se totiž uplatňuje až v okamžiku refixace. Všichni tedy mají dostatek času se na nové podmínky připravit – vyjednat lepší sazbu, splatit část hypotéky, prodat nemovitost, zvláště když všichni tvrdí, že jsou předražené, či změnit podmínky.

Růst sazby z excelentní úrovně kolem 2 % na dvojnásobek, tj. 4 %, znamená při dvoumilionovém úvěru a splatnosti 15 let zvýšení měsíční platby ani ne o 2 tisíce korun. Když si tuto částku navíc odečtete od daňové povinnosti, splátka se zvýší asi jen o 1 500 korun. Což není u někoho, kdo platí 13 000 korun, nic likvidačního. Kdo nevěří, ať do excelu běží.

Ve zkratce. Můžeme očekávat růst sazeb? Ano. Uvidíme sazby nad 3 či 4 %? Ano a relativně brzy. Je to tragédie? Nikoliv, je to normální stav. Kdo prohrál? Ti, kteří si chtěli vzít hypotéku nyní a neprojdou zpřísněnou regulací.

Autor:
  • Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Konec legrace, teď začne pořádné zdražování

Postupné zpomalování růstu cen, které v Česku probíhalo od loňského července, je u konce. V březnu byla inflace na...

Své důchodové konto si nehlídal. Dostane tak od státu nižší penzi

Kontrolujete si pravidelně své důchodové konto, které vede Česká správa sociálního zabezpečení. Hlídejte si také, zda...

I přes covidovou krizi rozjeli svůj vysněný byznys. A mají úspěch

Kristýna a Petr jsou životní partneři. Od loňského prosince k tomu přidali i partnerství pracovní. Zjistili totiž, že v...

Množí se „důvěryhodné“ telefonáty. Kdo uvěří, přijde v bance o úspory

Pandemie přinesla dramatický nárůst kybernetických útoků. Útočníci jsou stále vynalézavější. Kdo není ostražitý, může...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Advokát: Mít sídlo firmy v bytě může být pro živnostníky komplikace

Řada lidí odstartuje své podnikání jako osoba samostatně činná. Mnoho podnikatelů se přitom rozhodne, že bude mít sídlo...

Lékařské špičky v kauze obřích pojistných podvodů. Hrozí jim až 10 let

Premium Uznávaní doktoři „léčili“ neexistující zranění. V kauze tří stovek pojistných podvodů za 50 milionů korun je obžalováno...

Procházku vypnu, slibuje Rakić. Uznávaný sudí analyzuje: Dokázal by to, ale...

Premium Z Jiřího Procházky se mezi konkurenty polotěžké váhy UFC (93 kg) stává žádané zboží. O novou dvojku divize si hlasitě...

Nejproočkovanější země světa zavádí tvrdá opatření. Covid mají i očkovaní

Premium Na Seychelách vyskočil součet všech případů za více než rok pandemie v posledních třech dnech o třináctinu. Problém je...

  • Další z rubriky

Padl rekord v objemu poskytnutých hypoték, úroková sazba stále klesá

Banky loni poskytly hypotéky v rekordním objemu. Od ledna do prosince překročil objem poskytnutých hypoték hranici 250...

Úvěr na chatu mívá přísnější podmínky. Co si ohlídat, aby koupě vyšla

Zavedená představa, že hypotéku si lze vzít jen na stálé bydlení, padla. Banky ochotně poskytují peníze i na rekreační...

Hypoteční trh nadále láme rekordy, zlevňování ale přibržďuje

Pokles úrokových sazeb u hypoték se nezastavil ani v únoru. Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů podle ukazatele...

Konec levných hypoték. Úrokové sazby obracejí vzhůru, trh trhá rekordy

Úrokové sazby u hypoték obrátily a rostou. Zatím jen nepatrně. Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů podle ukazatele...

Výchova šokem: policie vytáhla čumila z auta, aby si prohlédl mrtvolu

Na německé dálnici A3 v Hesensku v neděli zahynuli při dopravní nehodě dva mladí lidé, muž ve věku 35 let na místě,...

Své důchodové konto si nehlídal. Dostane tak od státu nižší penzi

Kontrolujete si pravidelně své důchodové konto, které vede Česká správa sociálního zabezpečení. Hlídejte si také, zda...

Havlové je po očkování špatně. Nerada jsem se podřídila celku, napsala

Dagmar Havlová (68) se fanouškům na sociálních sítích svěřila s tím, že jí momentálně není dobře. Po první dávce...

Udělal chybu, bude pykat, říká moderátorka Křížková o manželově trestu vězení

Modelka a moderátorka Lucie Křížková (36), rozená Váchová, se na Instagramu svěřila s překvapivou novinkou z osobního...

Dům sestavili na pozemku za den. Na 56 metrů čtverečních se vešlo vše

Jednašedesátka, tedy obytný dům s pořadovým číslem Freedomky No. 061, byl na pozemku sestaven, k překvapení sousedů,...