NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

aktualizováno 
Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo dokonce začnou klesat, banky přestanou dávat hypotéky a sazby již poskytnutých úvěrů budou růst. Kam se sazby vydají? Odpovědi hledá ekonom Martin Mašát z Partners.

Martin Mašát | foto: Partners

Razantní růst cen bytů nepotvrzují jen realitní makléři, ale je vidět i na tvrdých statistických datech. Ať už je hlavním tahounem cen nedostatek bytů, módní nákup realit za účelem investice nebo nízké sazby hypotečních úvěrů, žádný z těchto důvodů nebude trvat věčně. Vzpomeňme na rok 2008, kdy se „něco“ stalo v Americe a u nás spadly ceny bytů o 15 až 20 %.

Sazby hypoték: raketová věda se znamínkem plus či minus

To, že sazby hypoték na konci roku klesly na minima, je důsledkem uvolněné politiky centrální banky v minulých letech. Úvahy o konkurenčních tlacích, dumpingu či neopakovatelných výhodách jsou pouhým kalením vody. Základním kamenem, od kterého se hypoteční sazby odvíjí, jsou výnosy státních dluhopisů na finančních trzích.

Na grafu níže je znázorněný vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních sazeb. Je zřejmé, že sazby hypoték následují vývoj na dluhopisovém trhu.

Vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních...

Za bezprecedentním poklesem hypotečních sazeb v posledních letech tedy nestály konkurenční tlaky nebo dobročinnost bank, ale především extrémní pokles výnosů státních dluhopisů, což je důsledek intervencí centrální banky.

Martin Mašát (1977)

  • Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Institut ekonomických studií na Univerzitě Karlově.
  • Je držitelem titulu CFA (Chartered Financial Analyst) udělovaného CFA Institutem v USA.
  • Na finančních trzích se pohybuje 13 let.
  • V Partners se věnuje řízení investičního procesu a obchodování s cennými papíry.
Martin Mašát, portfolio manažer Partners investiční společnosti

Otázka proto nezní, kam se vydají sazby hypoték, ale kam se vydají výnosy dluhopisů. Z grafu lze snadno vyčíst, že sazby hypoték se pohybují asi 1,5 až 2 % nad výnosem dluhopisů. Pokud výnosy dluhopisů půjdou výše, posunou se logicky výše i sazby hypoték.

Důvod je jasný. Proč by banka poskytovala úvěry po pár milionech, když si podobný výnos může zajistit nákupem státního dluhopisu se stejnou splatností. Přitom nemusí platit hypoteční aparát ani splňovat řadu limitů apod. Ona přirážka 1,5 až 2 % je cena za vynaloženou práci s vyřizováním jednotlivých hypoték. Například ve Švýcarsku silně záporné výnosy u státních dluhopisů dokonce dotáhly sazby hypoték do minusových hodnot! Ideální svět.

Kam dluh státu, tam sazby hypotéky

Zbývá určit, co se v nejbližších letech stane s dluhy státu. Díky intervencím drží skoro polovinu českého státního dluhu zahraniční vlastníci, kteří čekají, až koruna posílí – od dubna koruna posílila o 3,5 %. Poté státní dluhy nechají ležet a z koruny, respektive z dluhopisů, odejdou.

České banky a pojišťovny však nemají kapacitu, aby všechny dluhy mohly koupit, a tak budou chtít slevu, respektive vyšší výnos. ČNB navíc v nejbližších dvou letech předpovídá inflaci nad 2 %. Proč by výnos pětiletého státního dluhopisu měl být nula či dokonce pod nulou jako v roce 2016, když je inflace 2 % a dluhopis nikdo nechce?

Spočítejte si, která hypotéka je pro vás nejvýhodnější

Pokud se k tomu připočítají zpřísněná pravidla hypoték, které bankám dále zdražují jejich poskytování, vznikne jasná rovnice, že dobře již bylo. Výnosy dluhopisů se mohou relativně rychle vrátit k 1 % či spíše 2 % a sazby hypoték se pak pravděpodobně vyšplhají na 3 až 4 %.

Sazba 4 % není žádná tragédie

Strach z růstu hypotečních sazeb je sice mediálně vděčné téma, ale ve výsledku se nic strašného neděje. Za posledních 13 let (viz graf) byla průměrná sazba úvěrů někde kolem 4 %, takže nás nečeká nic výjimečného. Koncem tisíciletí byly sazby hypotečních úvěrů nad 10 % a někteří „šťastlivci“ platili úrok i 15 % ročně.

Čtěte také

Není potřeba se zbytečně stresovat, nová sazba se totiž uplatňuje až v okamžiku refixace. Všichni tedy mají dostatek času se na nové podmínky připravit – vyjednat lepší sazbu, splatit část hypotéky, prodat nemovitost, zvláště když všichni tvrdí, že jsou předražené, či změnit podmínky.

Růst sazby z excelentní úrovně kolem 2 % na dvojnásobek, tj. 4 %, znamená při dvoumilionovém úvěru a splatnosti 15 let zvýšení měsíční platby ani ne o 2 tisíce korun. Když si tuto částku navíc odečtete od daňové povinnosti, splátka se zvýší asi jen o 1 500 korun. Což není u někoho, kdo platí 13 000 korun, nic likvidačního. Kdo nevěří, ať do excelu běží.

Ve zkratce. Můžeme očekávat růst sazeb? Ano. Uvidíme sazby nad 3 či 4 %? Ano a relativně brzy. Je to tragédie? Nikoliv, je to normální stav. Kdo prohrál? Ti, kteří si chtěli vzít hypotéku nyní a neprojdou zpřísněnou regulací.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Ztratila občanku a nepřevzala si dopis. Přišla tím o dům za miliony

Ilustrační snímek

Dávno už neplatí, že nepřebíráním pošty se vyhneme nepříjemnostem. Naopak. Včasnou reakcí na úřední sdělení můžeme...

Mzdy rostou, někde raketově. Kdo dostal letos přidáno nejvíce

Ilustrační snímek

Lektorkám, jeřábníkům, manažerům hotelů a dalším profesím se od Nového roku zvedají platy o tisíce měsíčně. Zato...

Odbornice: Jít do hypotéky bez jediné našetřené koruny není rozumné

Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners

Centrální banka a ministerstvo financí chystají novelu zákona, která má mladým lidem do 36 let zajistit snazší přístup...

Kvíz: Zvládli byste to, co vaše děti?

Soutěže se zúčastnilo více než sedmdesát tříd.

Jak jsou na tom s finanční gramotností, to si mohli školáci ověřit v celoevropské soutěži European Money Quiz. V našem...

Komentář: Budeme mít v Česku čtyřdenní pracovní týden?

Ilustrační snímek

O zavedení čtyřdenního pracovního týdne v poslední době slýcháváme stále častěji, a to zejména v souvislosti s rostoucí...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, a to nejrychleji za 10 let. Ale jsou i výjimky

Ilustrační snímek

V prosinci úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračovaly v růstu a dostaly se z listopadových 2,78 na 2,91 procenta....

Zájem o hypotéky slábne, úrokové sazby raketově rostou

Ilustrační snímek

Zájem o hypotéky klesá. S měsíčním zpožděním se tak začíná projevovat dopad regulace České národní banky. Během...

Trh s hypotékami zaznamenal propad, ale získat úvěr je stále reálné

ilustrační snímek

Raketový růst cen nemovitostí v posledních letech a zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték platné od loňského...

Artus: Donald Trump je ekonomický génius, Němci míří k úpadku

Artus: Donald Trump je ekonomický génius, Němci míří k úpadku

Kurzy.cz Hlavní ekonom francouzské investiční banky Natixis Patrick Artus se domnívá, že „americký prezident Donald Trump je eko...

Najdete na iDNES.cz