Úterý 30. listopadu 2021, svátek má Ondřej
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 30. listopadu 2021 Ondřej

NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo dokonce začnou klesat, banky přestanou dávat hypotéky a sazby již poskytnutých úvěrů budou růst. Kam se sazby vydají? Odpovědi hledá ekonom Martin Mašát z Partners.

Martin Mašát | foto: Partners

Razantní růst cen bytů nepotvrzují jen realitní makléři, ale je vidět i na tvrdých statistických datech. Ať už je hlavním tahounem cen nedostatek bytů, módní nákup realit za účelem investice nebo nízké sazby hypotečních úvěrů, žádný z těchto důvodů nebude trvat věčně. Vzpomeňme na rok 2008, kdy se „něco“ stalo v Americe a u nás spadly ceny bytů o 15 až 20 %.

Sazby hypoték: raketová věda se znamínkem plus či minus

To, že sazby hypoték na konci roku klesly na minima, je důsledkem uvolněné politiky centrální banky v minulých letech. Úvahy o konkurenčních tlacích, dumpingu či neopakovatelných výhodách jsou pouhým kalením vody. Základním kamenem, od kterého se hypoteční sazby odvíjí, jsou výnosy státních dluhopisů na finančních trzích.

Na grafu níže je znázorněný vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních sazeb. Je zřejmé, že sazby hypoték následují vývoj na dluhopisovém trhu.

Vývoj výnosu pětiletých státních dluhopisů v porovnání s vývojem hypotečních...

Za bezprecedentním poklesem hypotečních sazeb v posledních letech tedy nestály konkurenční tlaky nebo dobročinnost bank, ale především extrémní pokles výnosů státních dluhopisů, což je důsledek intervencí centrální banky.

Martin Mašát (1977)

  • Absolvoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Institut ekonomických studií na Univerzitě Karlově.
  • Je držitelem titulu CFA (Chartered Financial Analyst) udělovaného CFA Institutem v USA.
  • Na finančních trzích se pohybuje 13 let.
  • V Partners se věnuje řízení investičního procesu a obchodování s cennými papíry.
Martin Mašát, portfolio manažer Partners investiční společnosti

Otázka proto nezní, kam se vydají sazby hypoték, ale kam se vydají výnosy dluhopisů. Z grafu lze snadno vyčíst, že sazby hypoték se pohybují asi 1,5 až 2 % nad výnosem dluhopisů. Pokud výnosy dluhopisů půjdou výše, posunou se logicky výše i sazby hypoték.

Důvod je jasný. Proč by banka poskytovala úvěry po pár milionech, když si podobný výnos může zajistit nákupem státního dluhopisu se stejnou splatností. Přitom nemusí platit hypoteční aparát ani splňovat řadu limitů apod. Ona přirážka 1,5 až 2 % je cena za vynaloženou práci s vyřizováním jednotlivých hypoték. Například ve Švýcarsku silně záporné výnosy u státních dluhopisů dokonce dotáhly sazby hypoték do minusových hodnot! Ideální svět.

Kam dluh státu, tam sazby hypotéky

Zbývá určit, co se v nejbližších letech stane s dluhy státu. Díky intervencím drží skoro polovinu českého státního dluhu zahraniční vlastníci, kteří čekají, až koruna posílí – od dubna koruna posílila o 3,5 %. Poté státní dluhy nechají ležet a z koruny, respektive z dluhopisů, odejdou.

České banky a pojišťovny však nemají kapacitu, aby všechny dluhy mohly koupit, a tak budou chtít slevu, respektive vyšší výnos. ČNB navíc v nejbližších dvou letech předpovídá inflaci nad 2 %. Proč by výnos pětiletého státního dluhopisu měl být nula či dokonce pod nulou jako v roce 2016, když je inflace 2 % a dluhopis nikdo nechce?

Spočítejte si, která hypotéka je pro vás nejvýhodnější

Pokud se k tomu připočítají zpřísněná pravidla hypoték, které bankám dále zdražují jejich poskytování, vznikne jasná rovnice, že dobře již bylo. Výnosy dluhopisů se mohou relativně rychle vrátit k 1 % či spíše 2 % a sazby hypoték se pak pravděpodobně vyšplhají na 3 až 4 %.

Sazba 4 % není žádná tragédie

Strach z růstu hypotečních sazeb je sice mediálně vděčné téma, ale ve výsledku se nic strašného neděje. Za posledních 13 let (viz graf) byla průměrná sazba úvěrů někde kolem 4 %, takže nás nečeká nic výjimečného. Koncem tisíciletí byly sazby hypotečních úvěrů nad 10 % a někteří „šťastlivci“ platili úrok i 15 % ročně.

Čtěte také

Není potřeba se zbytečně stresovat, nová sazba se totiž uplatňuje až v okamžiku refixace. Všichni tedy mají dostatek času se na nové podmínky připravit – vyjednat lepší sazbu, splatit část hypotéky, prodat nemovitost, zvláště když všichni tvrdí, že jsou předražené, či změnit podmínky.

Růst sazby z excelentní úrovně kolem 2 % na dvojnásobek, tj. 4 %, znamená při dvoumilionovém úvěru a splatnosti 15 let zvýšení měsíční platby ani ne o 2 tisíce korun. Když si tuto částku navíc odečtete od daňové povinnosti, splátka se zvýší asi jen o 1 500 korun. Což není u někoho, kdo platí 13 000 korun, nic likvidačního. Kdo nevěří, ať do excelu běží.

Ve zkratce. Můžeme očekávat růst sazeb? Ano. Uvidíme sazby nad 3 či 4 %? Ano a relativně brzy. Je to tragédie? Nikoliv, je to normální stav. Kdo prohrál? Ti, kteří si chtěli vzít hypotéku nyní a neprojdou zpřísněnou regulací.

Autor:
  • Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Co je za extrémně vysokými cenami bydlení

Všude slyšíme, že se Česko ocitlo v bytové krizi. Je tomu ale opravdu tak? Drtivá většina lidí má kde bydlet. Ve...

Jednorázovým vkladem na „penzijko“ lze ušetřit několik tisíc na dani

Spoření na důchod formou doplňkového penzijního spoření nebo penzijního připojištění mají více než čtyři miliony Čechů....

Souhlas v telefonu je přišel draho. Přistřihnou se křídla telešmejdům?

Asi každý z nás to někdy zažil. Telefonát s nabídkou na úžasné zboží, výhodnou službu nebo dárek, pokud se zúčastníme...

Tři dávky od státu, které pomohou domácnostem s účty za energie

Premium To, že zálohy za elektřinu a plyn od dodavatele poslední instance budou vyšší, tušil asi každý. Ale platit místo dvou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zažil období, kdy šlo do tuhého. S podporou synů se drží na špici

Richard Obyt se pustil do podnikání se třemi kolegy pár let po sametové revoluci. Jako ekonomický ředitel a společník...

ANALÝZA: Případ Kenosha. Média si napsala vlastní verzi

Premium Půlka Ameriky si udělala z Kylea Rittenhouse, jenž zastřelil dva lidi, vzorovou karikaturu bílého rasisty s puškou, a...

Pět nejčastějších chyb, které Češi dělají v penzijním spoření

Premium Ve starém „penzijku“ si na důchod spoří více než tři miliony Čechů a v nových fondech už přes 1,3 milionu lidí. Stát...

Strach se do lidí pouští jako jed. Horší než covid je hysterie, říká herec Dušek

Premium Je hercem, režisérem, scenáristou, moderátorem. Renesančního ducha zřejmě Jaroslav Dušek zdědil po svém rodu s modrou...

  • Další z rubriky

Tisíce domácností čeká zásek do rozpočtu, končí jim fixace hypotéky

V letech 2016 až 2017 se úroky u hypoték pohybovaly na úrovni dvou procent. Ti, kdo si tehdy zvolili pětiletou fixaci,...

Sázíte na sport? Nemusíte dostat hypotéku. Co vás může překvapit v bance

Premium Kdo právě teď potřebuje nově bydlet, je v situaci, kterou mu nelze závidět. Byty i domy na realitních serverech...

Pronajímat nemovitost pořízenou na hypotéku se ziskem je dnes utopie

Roční procentní sazba nákladů (RPSN) u hypoték roste každý měsíc. Stejně tak jdou nahoru ceny nemovitostí. Oba faktory...

Expert: Úrokové sazby hypoték jsou stále příznivé, doporučuji krátké fixace

Úrokové sazby u hypoték se aktuálně standardně pohybují v úrovni čtyř procent. A zřejmě dál porostou. Co je dnes...

Advantage Consulting, s.r.o.
ELEKTROKONSTRUKTÉR Praha-východ (30-40.000 Kč)

Advantage Consulting, s.r.o.
Středočeský kraj
nabízený plat: 30 000 - 40 000 Kč

Neočkovaný herec Etzler je na kyslíku s oboustranným zápalem plic

Miroslav Etzler skončil s covidovou atakou a oboustranným zápalem plic v nemocnici. Své příznivce na sociálních sítích...

Světem se kvůli mutaci valí lavina výprodejů. Padají akcie, ropa i bitcoin

Kvůli nové mutaci koronaviru, která byla detekována v Jihoafrické republice, klesly v pátek asijské akcie nejvíce za...

Michal po mně skočil, popsala start intimního života zrzka z experimentu

Z šesti dvojic televizní Svatby na první pohled čeká rozhodnutí už jen tři páry. Jarda s Romanou spolu zůstali, vztah...

Zákeřná rakovina endometria. Jaké jsou varovné příznaky?

O rakovině děložního čípku se hovoří často, už proto, že je jí možné předejít očkováním. Ženské orgány však může...

Souboj na talíři skončil. Kašpárek, Forejt a Punčochář ukázali rodiny

Velkým finále skončila v úterý večer kulinární show Souboj na talíři. Diváci se dozvěděli, kdo ze tří skvělých kuchařů...