Středa 28. července 2021, svátek má Viktor
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 28. července 2021 Viktor

Vyměnit byt je možné i přes nesouhlas majitele

Chcete vyměnit velký byt za menší, ale pronajímatel s výměnou nesouhlasí. Pokud vlastník bytu nemá závažné důvody k nesouhlasu s výměnou (vážným důvodem je například fakt, že nový nájemce patří mezi neplatiče), nemůže vám ve výměně bránit a nemůže ani bez vážného důvodu bránit, aby se místo vás nastěhovali ti, kteří si s vámi vyměnili „nájemní právo”.
Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu

Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu

V bytě 3+1 jsme zůstali od loňského roku sami se ženou a chceme ho vyměnit. Vedle v domě, kde jsou byty 2+1, zemřel nájemník, a my máme o tento byt zájem s tím, že bychom ho i koupili. Starosta však odmítá mou žádost, onen byt bude nabídnut k odprodeji zřejmě obálkovou metodou a na výměnu nemám právní nárok. Mohu se někam proti takovému odmítnutí výměny odvolat?

Úpravu práv nájemce při vzájemné výměně bytu řeší § 715 a 716 občanského zákoníku. Jde tedy o výměnu bytů mezi nájemci se souhlasem pronajímatele. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou, může soud na návrh nájemce svým rozhodnutím projev vůle pronajímatele nahradit.

Ovšem ve vašem případě je situace poněkud jiná. Předkupní právo na byt má nájemce, který tohoto bytu užívá, avšak „privatizace“ by neměla být jakkoli spojována s výměnou bytu. Pokud tedy nedojde mezi vámi a majitelem bytů (obcí) k dohodě, nemáte možnost se proti odmítnutí své žádosti odvolávat.

Dali jsme výpověď nájemníkovi v našem domě s tím, že je ochoten se přestěhovat do našeho nájemního bytu v obci u Plzně. Obecní úřad nám ale neschválil směnu bytu. Odvolat se proti rozhodnutí bytové komise k soudu prý nemůžeme, protože prý nemáme „titul k výpovědi nájemníka“, když pro něj nemáme náhradní byt. Je to pravda?

Výpověď jste dávat nemuseli, mohlo jít o prostou výměnu bytů. Pokud by obecní úřad odmítl dát souhlas k výměně bez vážných důvodů, mohl by nájemce obecního bytu (tím jste zřejmě vy) dát návrh příslušnému soudu, aby rozhodnutím souhlas pronajímatele (obecního úřadu) nahradil. „Titul k výpovědi nájemníka“ je pojem, který nic neříká. Jde zřejmě o důvod k výpovědi, který je popsán v § 711a občanského zákoníku.

Směnu bytu s regulovaným nájemným a dobou neurčitou v obou bytech chce jeden z majitelů řešit omezením na dobu určitou a deregulovaným nájemným. Může takto postupovat?

Směny bytů se řídí ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. K uskutečnění směny je zapotřebí souhlasu obou majitelů domů. Tímto souhlasem současně berou na vědomí podmínky, za jakých nájemci v dosavadních bytech bydlí. Jestliže v obou bytech, které jsou předmětem směny, bylo, jak uvádíte, regulované nájemné a pronájem na dobu neurčitou, pak nemůže ani jeden z majitelů bytů tyto podmínky měnit (samozřejmě, pokud se s nájemcem nedohodne jinak).

Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy.

Po smrti manžela jsem zůstala sama v bytě 1+2. Děti se zařídily již dříve a mají své byty. Takže já teď bydlím ve zbytečně velkém bytě, který těžko platím. Náklady na bydlení včetně inkasa představují dvě třetiny z mých důchodů, které pobírám. Nemám jiného vyhnutí než byt vyměnit, i když mne to velice trápí. Bydleli jsme tu od roku 1951 a v okolí mám přátele a známé. Soukromý majitel, který dům vlastní, mi však dělá potíže. Podmiňuje souhlas s výměnou tím, že s novým nájemníkem uzavře smlouvu na dobu určitou. Do takového bytu přece nikdo nepůjde. Existuje pro mne nějaké řešení?

V zásadě ano. Problematika výměny bytů je upravena ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. Nájemce má tedy zákonné právo vyměnit byt, což je pochopitelně podmíněno souhlasem pronajímatele. Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu. Pokud však pronajímatel bez závažných důvodů (vážným důvodem je například fakt, že nový nájemce patří mezi neplatiče nebo majitel byt potřebuje pro své blízké a má pro stávajícího nájemce rovnocennou bytovou náhradu) odepře udělit souhlas s výměnou bytů, je možné obrátit se na soud.

Ten nezbytný souhlas nahradí pravomocným rozhodnutím. Vlastník vám tedy nemůže tímto způsobem bránit, abyste se přestěhovala do bytu, který vám více vyhovuje, a nemůže ani bez vážného důvodu bránit, aby se místo vás nastěhovali ti, kteří si s vámi vyměnili „nájemní právo”.

V praxi se tomu někteří majitelé však pokoušejí zabránit jiným způsobem, a to odepřením podpisu nové nájemní smlouvy s budoucím nájemcem na dobu neurčitou. Žádnou novou nájemní smlouvu však budoucí nájemce uzavírat nemusí. Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu.

Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Novou nájemní smlouvu lze tedy podepsat pouze v případě, že nájemci vyhovuje a neomezuje jeho dosavadní nájemní práva. V případě sporu rozhodne samozřejmě opět soud.

Úryvek z knihy: Rádce nájemníka bytu

1. díl: Nájem bytu je v ČR chráněn zákonem
2. díl: Co by měl vědět každý nájemník 
3. díl: Starý dekret na byt platí i v současnosti 
4. díl: Výše nájemného podléhá vyhlášce
5. díl: Různé nájemní vztahy a co z nich pro vás vyplývá

6. díl: Vaše nájemní smlouva platí i po prodeji domu

7. díl: Škodu způsobenou závadou na domu vám uhradí majitel
8. díl: Pes může být důvod k výpovědi nájmu
9. díl: O klíčích od nájemního bytu rozhoduje pouze nájemník
10. díl: Nárok na přechod nájmu má vnuk až po tříletém soužití 
 
 
 

REKLAMA


Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz 


Autor:
  • Nejčtenější

Dobře už bylo, důchody budou vůči mzdě i nadále klesat, říká odbornice

„Lidé, kteří půjdou do důchodu za deset a více let, se mohou s velkou pravděpodobností dočkat toho, že dostanou jen...

Hypotéky překonaly za pololetí celoroční objemy. Sazby dál rostou

Po mírném ochlazení v dubnu a v květnu hypoteční trh opět roste. Banky v červnu poskytly hypotéky za téměř 44,5...

Sonda: Zjišťují ve firmách, kolik už mají očkovaných zaměstnanců?

Chodí se kolem toho po špičkách, nikdo nikoho do ničeho nenutí. Zatím. Očkování zaměstnanců proti koronaviru nabírá na...

Pracujete za kolegy na dovolené? Co je přesčas a kdy máte nárok na příplatek

Většina z nás to někdy zažila. Firma finišuje na zakázce nebo se blíží termín účetní uzávěrky a pracovní doba na...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Na výlet vlakem či autobusem mohou senioři vyjet i za čtvrtinu ceny

Je vám šedesát pět let nebo víc? Pokud ano, tak se vám na výlety rozhodně vyplatí jezdit vlakem či autobusem. Tedy...

KOMENTÁŘ: Cesta do elektromobilního pekla. Auta přinášejí víc problémů než výhod

Premium Nová doba elektromobilní nás vrátí o půlstoletí zpátky: auto bude luxus, mobilita taky a draze to zaplatíme všichni. I...

Mlčeti zlato. Profesionální vyjednavač vysvětluje, jak jednat s dětmi či šéfem

Premium Každý člověk vyjednává v průměru pětkrát za den. Doma s partnerem, s dětmi, v práci se šéfem, s podřízenými. Radim...

Český vlk z Wall Street jde k soudu. Hlavní roli v kauze Via Chem má miliardář Sisák

Premium Schyluje se k dlouho očekávané soudní bitvě, v níž je hlavní postavou známý český finančník a miliardář Petr Sisák...

  • Další z rubriky

KVÍZ: Vydělávají i sto tisíc měsíčně. Zvládli byste práci datového analytika?

Poptávka po lidech, kteří dokáží pracovat s daty, roste a je jich stále nedostatek. Je to tedy velká příležitost pro...

Dobře už bylo, důchody budou vůči mzdě i nadále klesat, říká odbornice

„Lidé, kteří půjdou do důchodu za deset a více let, se mohou s velkou pravděpodobností dočkat toho, že dostanou jen...

Finanční gramotnost děti odkoukají doma. Ve škole se ji nenaučí, říká odbornice

Premium Kapesné by podle výkonné ředitelky Asociace pro kapitálový trh České republiky Jany Brodani měly děti dostávat vždy,...

Majitel bytu mu zakázal zřídit si trvalé bydliště. Má na to právo?

Přihlásit se k trvalému pobytu je v podstatě formalita. Pokud máme nájemní smlouvu, ani majitel bytu nám v tom nemůže...

Dabéři Naked Attraction: Byli jsme v šoku, že něco takového může vůbec existovat

Nahota je televizní evergreen a stále dokáže diváky přikovat u obrazovek. Počátkem devadesátých let to bylo Tutti...

Královská rodina znovu pohromadě. Palác ukázal společné foto

Členové švédské královské rodiny se po delší době opět setkali. Snímek, na kterém je král Carl XVI. Gustaf (75) s...

Ostych a stud před kolegy jsou ztracená energie, míní Vica Kerekes

Slovenská herečka maďarského původu Vica Kerekes (40) přijala nabídku režiséra Tomáše Svobody a zahraje si v jeho...

Neteř princezny Diany se vdala. Vzala si o 32 let staršího miliardáře

Lady Kitty Spencerová (30) se vdala. Neteř princezny Diany si vzala jihoafrického módního magnáta Michaela Lewise (62)....

Herec oznámil, že je transgender žena. Manžel i celebrity ho chválí

Herec Tommy Dorfman (29), který se proslavil rolí v seriálu Proč? 13x proto, oznámil, že je transgender. Celý minulý...