Středa 28. července 2021, svátek má Viktor
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 28. července 2021 Viktor

Vaše nájemní smlouva platí i po prodeji domu

Pokud jde o změnu nájemní smlouvy z doby neurčité na dobu určitou, nejste povinni na žádnou takovou změnu přistupovat. V první řadě by musela být z nějakého důvodu ukončena nájemní smlouva, kterou máte uzavřenu, teprve poté by bylo možno uzavřít novou nájemní smlouvu.
Nevýhodnou smlouvu podepisovat nemusíte

Nevýhodnou smlouvu podepisovat nemusíte

Jak je to s nájemními smlouvami? Koupili jsme dům a jeho nájemníci nám tvrdí, že žádné nájemní smlouvy na byty nemají. Je to vůbec možné? Musíme s nimi nové nájemní smlouvy uzavírat a co vše mají obsahovat?

Ačkoli je to pro většinu z nás neuvěřitelné, náš „právní pořádek“ opravdu umožňuje, aby nájemci byty užívali bez řádné nájemní smlouvy. To pochopitelně nepřispívá k žádoucí právní jistotě subjektů nájemních vztahů. Skutečnost je, že až do konce roku 1994 u nás nemusely být uzavírány k bytům, přestože se jedná o pronájem mnohasettisícových hodnot, písemné nájemní smlouvy.

Předtím stačilo ústní a následkem toho řádně neprokazatelné ujednání o nájmu bytu, a dokonce bylo možno uzavřít nájem i tzv. konkludentním způsobem (mlčky). Navíc prakticky žádné z těchto nájmů bytů nesplňují jednu ze základních charakteristik nájmu jakékoli věci, kterou je logicky jeho dočasnost.

Následkem tehdejší praxe je dnes velmi obtížné, a mnohdy přímo nemožné, prokázat například rozsah předmětu nájmu a řadu dalších jeho nutných náležitostí. Teprve od 1. 1. 1995 je předepsána písemná forma nájemní smlouvy, která musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání a způsob výpočtu nájemného, včetně úhrady za služby spojené s užíváním bytu nebo jejich výši.

Vzhledem k tomu, že podle § 680 občanského zákoníku vstupuje nový vlastník objektu do práv a povinností předchozího pronajímatele, není – a to nejen v uvedeném případě – u stávajících nájmů třeba uzavírat nové nájemní smlouvy. Jejich uzavření je možné doporučit tehdy, když by v nich po dohodě bylo pronajímateli v rámci zákona umožněno vyjádření jeho pravé a svobodné vůle, která by však již z principu měla být náležitostí všech uzavíraných smluv.

Zdědil jsem nájemní dům a zjistil jsem, že někteří nájemníci nemají uzavřenou nájemní smlouvu. Chtěl bych celou záležitost dát do pořádku. Můžete mi poradit, co musí smlouva obsahovat?

Nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady spojené s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva by měla obsahovat i dobu nájmu. Není-li doba stanovena, má se za to, že smlouva je uzavřena na dobu neurčitou. Dále budou ve smlouvě již jen eventuální další konkrétní ujednání dle dohody obou stran. Podle poslední zákonné úpravy musí mít tato smlouva písemnou formu.

Musím podepsat nájemní smlouvu, kterou mi předložil nový majitel, i když je pro mne nevýhodná a proti dřívější nájemní smlouvě výrazně omezuje má práva? Majitel mi vyhrožuje vystěhováním, když mu novou smlouvu nepodepíšu.

Nemusíte předloženou smlouvu podepisovat, přičemž ani vaše mlčení nebo nečinnost samy o sobě nezakládají přijetí návrhu pronajímatele. Doporučuji však, abyste písemně odpověděl předložením vlastního návrhu nebo sepsal dodatek k návrhu. Vaše výhrady, omezení nebo jiné změny, jsou též odmítnutím nevyhovujícího návrhu nájemní smlouvy a považují se za nový návrh, nejde-li jen o nahrazení stejného obsahu smlouvy jinou formulací. Do uzavření nové smlouvy platí váš původní smluvní vztah, takže vystěhování se obávat nemusíte. Nový majitel přebírá vždy práva a povinnosti ze smluvního nájemního vztahu, existujícího za původního majitele.

Bydlím v nájemním bytě u majitele. Mám uzavřenou smlouvu na rok. Pokud mám zájem v nájemní smlouvě pokračovat a majitel se tomu nijak nebrání, musíme sepsat novou nájemní smlouvu nebo se ta stávající obnovuje za stejných podmínek již ze zákona?

V případě nájemní smlouvy na dobu určitou, končí nájemní vztah k datu, který je ve smlouvě uveden. Donedávna platilo, že pokud užíval nájemce byt i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodal návrh na vyklizení u soudu do 30 dnů, obnovila se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovil vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovil na tuto dobu.

Novela občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., která nabyla účinnosti dne 31. 3. 2006, již však tuto možnost nepřipouští, ba ji přímo vylučuje (§ 686a odst. 6). Není však nutné přímo uzavírat novou nájemní smlouvu, postačí vypracování písemného dodatku k nájemní smlouvě o jejím prodloužení.

Moje maminka, přes naše varování, podepsala majitelce domu smlouvu na dobu určitou. Bydlí v domě už šedesát let a my se teď bojíme, že se bude muset v červenci letošního roku stěhovat. I když nemá kam. My bydlíme v malém pražském bytě, ona je zvyklá bydlet v rodném městečku a tam nikdo z blízkých příbuzných, který by ji mohl vzít k sobě, nežije. Doufám, že její naivita, se kterou uvěřila slibům majitelky, nebude mít pro čtyřiaosmdesátiletou paní vážné následky. Nemá třeba možnost změnit smlouvu opět na dobu neurčitou?

Nemá, alespoň nemá možnost vyžadovat tuto změnu jako nárok. Nájemní smlouvu, uzavřenou na dobu určitou, je v zásadě možné prodloužit pouze po dohodě a se souhlasem pronajímatele nebo majitele bytu. Právní nárok na ochranu v případě, že nemáte kam jít, v takové situaci neexistuje a nelze si ani právní cestou cokoli vynutit. Lze však o tuto ochranu soud požádat. Podle našich zkušeností už mnohé soudy rozhodly ve prospěch takto v podstatě oklamaných nájemníků, a to s ohledem na to, že smlouvou, která byla pod „jakýmsi příslibem“ změněna ze smlouvy na dobu neurčitou na smlouvu s termínem jejího ukončení, byly porušeny dobré mravy.

Mám dekret na byt z dávných časů a do dnešního dne mně nebyla vystavena nová nájemní smlouva. Mám obavy, kdyby se dům prodal, aby nový majitel nepřišel s tím, že v bytě bydlím neoprávněně. Dům je zatím obecní.

Užívání bytu má plnou opodstatněnost. Dekret na byt, vystavený v minulosti, je platný i v současnosti. To, že majitel domu, obec, neobnovuje nájemní smlouvy, nemění nic na Vašem právu byt užívat. V případě, že by Vám byla předložena nová smlouva, pečlivě si ji prohlédněte. Měla by obsahovat údaje o návaznosti na předchozí smluvní vztahy, což Vám zajišťuje i původní právní nároky.

Užíváme s manželem byt ve správě městského bytového podniku. Dům se bude prodávat, máme obavu, zda nový majitel musí zachovat stávající nájemní smlouvu. Dále nás zajímá, zda musíme podepsat nájemní smlouvu na dobu určitou, toto odmítáme.

Vaše smlouvy jsou i nadále platné. Pokud jde o změnu nájemní smlouvy, nejste povinni na žádnou takovou změnu přistupovat. V první řadě by musela být z nějakého důvodu ukončena nájemní smlouva, kterou máte uzavřenu, teprve poté by bylo možno uzavřít novou nájemní smlouvu. Pokud by pronajímatel chtěl Vaši nájemní smlouvu vypovědět, musel by použít zákonných důvodů podle § 711 a § 711a občanského zákoníku. Rozhodně nemůže použít důvodu, že nehodláte přistoupit na změnu původní smlouvy z doby neurčité na dobu určitou.

Úryvek z knihy: Rádce nájemníka bytu

1. díl: Nájem bytu je v ČR chráněn zákonem
2. díl: Co by měl vědět každý nájemník 
3. díl: Starý dekret na byt platí i v současnosti 
4. díl: Výše nájemného podléhá vyhlášce
5. díl: Různé nájemní vztahy a co z nich pro vás vyplývá 

REKLAMA


Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz 

Autor:
  • Nejčtenější

Dobře už bylo, důchody budou vůči mzdě i nadále klesat, říká odbornice

„Lidé, kteří půjdou do důchodu za deset a více let, se mohou s velkou pravděpodobností dočkat toho, že dostanou jen...

Hypotéky překonaly za pololetí celoroční objemy. Sazby dál rostou

Po mírném ochlazení v dubnu a v květnu hypoteční trh opět roste. Banky v červnu poskytly hypotéky za téměř 44,5...

Sonda: Zjišťují ve firmách, kolik už mají očkovaných zaměstnanců?

Chodí se kolem toho po špičkách, nikdo nikoho do ničeho nenutí. Zatím. Očkování zaměstnanců proti koronaviru nabírá na...

Pracujete za kolegy na dovolené? Co je přesčas a kdy máte nárok na příplatek

Většina z nás to někdy zažila. Firma finišuje na zakázce nebo se blíží termín účetní uzávěrky a pracovní doba na...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Na výlet vlakem či autobusem mohou senioři vyjet i za čtvrtinu ceny

Je vám šedesát pět let nebo víc? Pokud ano, tak se vám na výlety rozhodně vyplatí jezdit vlakem či autobusem. Tedy...

KOMENTÁŘ: Cesta do elektromobilního pekla. Auta přinášejí víc problémů než výhod

Premium Nová doba elektromobilní nás vrátí o půlstoletí zpátky: auto bude luxus, mobilita taky a draze to zaplatíme všichni. I...

Mlčeti zlato. Profesionální vyjednavač vysvětluje, jak jednat s dětmi či šéfem

Premium Každý člověk vyjednává v průměru pětkrát za den. Doma s partnerem, s dětmi, v práci se šéfem, s podřízenými. Radim...

Český vlk z Wall Street jde k soudu. Hlavní roli v kauze Via Chem má miliardář Sisák

Premium Schyluje se k dlouho očekávané soudní bitvě, v níž je hlavní postavou známý český finančník a miliardář Petr Sisák...

  • Další z rubriky

Lidé stižení tornádem nemají finanční rezervy, říká hodonínský poradce

Měl štěstí, tornádo ho minulo. Druhým teď pomáhá řešit škody a potíže, které je stihly. „Lidé často, aby ušetřili třeba...

Soused má z bytu hotel a všem to vadí. Jak řešit problémy s AirBnb?

Krátkododobý pronájem (AirBnb) je možná výhodou pro turisty hledající ubytování, sousedům v domě ale může způsobovat...

KVÍZ: Svatba, otec u porodu, volno k lékaři. Co musí zaměstnavatel proplatit?

Potřebujete k lékaři, ženíte se či vdáváte nebo jako otec chcete být u porodu. Za kterých situací vám zaměstnavatel...

KVÍZ: Vydělávají i sto tisíc měsíčně. Zvládli byste práci datového analytika?

Poptávka po lidech, kteří dokáží pracovat s daty, roste a je jich stále nedostatek. Je to tedy velká příležitost pro...

Dabéři Naked Attraction: Byli jsme v šoku, že něco takového může vůbec existovat

Nahota je televizní evergreen a stále dokáže diváky přikovat u obrazovek. Počátkem devadesátých let to bylo Tutti...

Královská rodina znovu pohromadě. Palác ukázal společné foto

Členové švédské královské rodiny se po delší době opět setkali. Snímek, na kterém je král Carl XVI. Gustaf (75) s...

Ostych a stud před kolegy jsou ztracená energie, míní Vica Kerekes

Slovenská herečka maďarského původu Vica Kerekes (40) přijala nabídku režiséra Tomáše Svobody a zahraje si v jeho...

Neteř princezny Diany se vdala. Vzala si o 32 let staršího miliardáře

Lady Kitty Spencerová (30) se vdala. Neteř princezny Diany si vzala jihoafrického módního magnáta Michaela Lewise (62)....

Herec oznámil, že je transgender žena. Manžel i celebrity ho chválí

Herec Tommy Dorfman (29), který se proslavil rolí v seriálu Proč? 13x proto, oznámil, že je transgender. Celý minulý...