Čtvrtek 28. října 2021, Den vzniku samostatného československého státu
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 28. října 2021 Státní svátek.

Místo na koleje do pronájmu. Na co si dát pozor při podpisu smlouvy

Letošní školní rok začal tak jak má, studenti usedli do lavic a poslucháren. Řada vysokoškoláků raději volí pronájem bytu než koleje. Co si ohlídat ve smlouvě a při předávání bytu? A jak na to, pokud pronajatý byt sdílí tři lidé? Na otázky iDNES.cz odpovídá právník David Hron.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Našli jsme ideální bydlení pro studenta, na co si dát pozor ve smlouvě?
Před podpisem nájemní smlouvy je zejména důležité si ověřit, že pronajímatel je skutečně vlastníkem bytu a je oprávněn s ním nakládat, a také zda byt není zatížen například exekucí nebo věcným břemenem. Všechny tyto údaje je možné zjistit z výpisu z katastru nemovitostí.

Dále je třeba věnovat pozornost výši nájemného i tomu, jaké další platby smlouva obsahuje (platby za energie a další plnění spojené s užíváním bytu), délce výpovědní doby nebo zda není ve smlouvě ustanovena smluvní pokuta.

Je majitel bytu oprávněn požadovat zaplacení kauce?
Pro pronajímatele je peněžitá jistota (kauce) určitou zárukou toho, že bude nájemné řádně placeno. Pokud si kauci mezi sebou nájemce a pronajímatel bytu ujednají, je to podle zákona možné, ale výše jistoty (kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

David Hron

David Hron, advokátní koncipient AK Noerr
  • Absolvoval Právnickou fakulty Univerzity Karlovy v Praze.
  • Je advokátním koncipientem pražské pobočky mezinárodní kanceláře Noerr.
  • Poskytuje právní služby českým i mezinárodním klientům v oblasti bankovnictví a financí, práva obchodních společností a práva nemovitostí.
  • Zaměřuje se také na IT/IP právo, digitální právo a ochranu osobních údajů.

Jak je to pak s vypořádáním kauce?
Vypořádání se provádí při skončení nájmu tak, že pronajímatel vrátí jistotu (kauci) nájemci a případně si započte, co mu nájemce dluží z nájmu nebo za jiná plnění s užíváním bytu. Odečíst si může také pohledávky na náhradu škody pro porušení povinností nájemce.

Na druhé straně má nájemce právo na úroky z jistoty (kauce) za dobu od jejího poskytnutí, a to alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon výslovně žádnou sazbu nestanoví, a tak není-li výše úroků sjednána přímo v nájemní smlouvě, je třeba vycházet z obecného pravidla, že v takovém případě se platí úroky v sazbě požadované za úvěry v České republice v době uzavření nájemní smlouvy. Na trhu se úrokové sazby úvěrů pohybují v poměrně širokém spektru např. již od jednotek až do desítek procent ročně. Pro předejití případným sporům proto doporučujeme, aby výše úroků z kauce byla sjednána přímo v nájemní smlouvě.

Na jak dlouhou dobu pronájem sjednat?
Obecně máte dvě možnosti, a to pronájem na dobu určitou nebo na dobu neurčitou. V případě nájmu ujednaného na dobu neurčitou dojde ke skončení nájmu výpovědí jedné ze stran. Obecná výpovědní doba je tříměsíční, ale je možné si ujednat i kratší výpovědní dobu.

Studium je na pět let, je rozumné uzavřít smlouvu na celou tuto dobu? Co když se student po čase rozhodne ze školy odejít nebo ve studiu neuspěje?
Pokud by byl nájem bytu ujednán na pět let a došlo by k nucenému ukončení studia, obecně platí, že nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Bude záležet na okolnostech každého konkrétního případu, zda se toto pravidlo uplatní. Jako vhodné řešení lze navrhnout například sjednání nájemní smlouvy na kratší dobu s možností následného prodloužení, nebo sjednání možnosti výpovědi z důvodu předčasného ukončení studia.

Může pronajímatel zvýšit nájemné?
Jednostranné zvyšování nájemného zásadně není možné, ledaže by to bylo ve smlouvě výslovně sjednáno. Pokud si strany mezi sebou takové zvyšování nájemného neujednají a pokud zároveň nevyloučí možnost zvyšování nájemného, může pronajímatel nájemci zvýšení nájemného navrhnout.

Návrh musí být písemný, výše nově navrhovaného nájemného ale musí být srovnatelná s nájemným obvyklým v daném místě. Přitom platí, že navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než dvacet procent. Pokud by s tím nájemce nesouhlasil, může se pronajímatel obrátit na soud, který o výši nájemného rozhodne.

Do bytu se stěhují tři kamarádi, majitel bytu ale chce sepsat jen jednu smlouvu. Jak to řešit se svými parťáky, aby se nestalo, že se po čase odstěhují a neuhradí nájemné?
Možnosti jsou dvě. Buď smlouvu uzavřou všichni nájemci, v takovém případě se jedná o tzv. společný nájem nebo smlouvu uzavře jen jeden nájemce a následně se pak dohodne s ostatními na vyrovnání.

V případě první varianty jsou práva každého ze společných nájemců plynoucí z nájmu bytu stejná, stejné jsou i jejich povinnosti. Nejsou vyjádřena žádným podílem, vyžaduje se shoda mezi těmito osobami o užívání bytu, který je předmětem společného nájmu. Není však vyloučeno, aby se společní nájemci dohodli na tom, že si upraví užívání konkrétního bytu tak, že každý z nich bude užívat určitou vymezenou část bytu, např. určitou místnost.

Z hlediska právní jistoty ale doporučujeme první variantu, protože se tím minimalizuje riziko, že se ostatní odstěhují a zbývající nájemce by musel vše platit sám.

Jak postupovat při předávání bytu?
Ideální je sepsat předávací protokol, který zaznamenává stav bytu v době jeho předání do pronájmu. V protokolu je třeba uvést identifikační údaje obou stran, označit nemovitost, která je předmětem nájemní smlouvy, její přesnou adresu, přehled místností a výměru.

V případě zařízeného bytu je nutné provést soupis nábytku i dalšího vybavení s uvedením informací o stavu, v jakém se nacházejí. Velmi důležitý je přehled veškerých případných vad, které by se při ukončení nájemní smlouvy a následném vyplácení jistoty (kauce) mohly jevit jako sporné. A užitečné je také zapsat stavy měřičů energií.

Autor: pro iDNES.cz
  • Nejčtenější

Důchodové novinky: jak si v roce 2022 finančně polepší penzisté

V příštím roce budou všichni penzisté pobírat vyšší státní důchod, než je tomu letos. Důvodem je valorizace. Pro příští...

Zemřel bez závěti a jeho dům zdědily dvě ženy, manželka i milenka

Pokud neexistuje závěť, pozůstalost se rozdělí podle zákonných pravidel. Riziko tak hrozí zejména nesezdaným párům,...

Vydělávat bez práce? Vybudujte si pravidelný pasivní příjem

Advertorial Mít naspořené peníze doma v trezoru či na účtu a počítat s tím, že jsme dostatečně zajištěni na budoucnost, už dávno...

KOMENTÁŘ: Hypotéka jako noční můra. Nestaňte se splátkovým hříšníkem

Hypotéka je dobrý sluha, ale špatný pán. Řada lidí si to však neuvědomuje a investuje do nemovitostí bez rozmyslu. Komu...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Hypotéky dál zdražují. Úrokové sazby mohou atakovat až 4procentní hranici

Růst průměrné úrokové sazby zrychluje, objemy i počty brzdí. Banky v letošním devátém měsíci poskytly hypotéky za více...

Otužování podle Wima Hofa je nebezpečné. Hrozí zástava, říká kardiolog Táborský

Premium Otužování je nejlepší prevence proti těžkému průběhu nemoci covid-19. Lidé mají větší šanci, že neskončí v nemocnici,...

Dětem, kterým pomáháte moc, mozek nepracuje správně, říká speciální pedagožka

Premium „Kdybychom k dětem v batolecím a předškolním věku přistupovali v některých oblastech víc ,postaru‘, měli bychom méně...

Váš syn bude žít jen pár týdnů. Zpověď matky zesnulého hokejisty Buchtely

Premium Přežít své dítě. Pro každého rodiče ta nejhorší představa. Teprve dvacetiletý hokejista Ondřej Buchtela zemřel loni v...

  • Další z rubriky

Závislí můžeme být i na konspiračním vidění světa, varuje odborník

Věcí, na kterých mohou být lidé závislí, je nepřeberné množství. K novějším formám patří i závislost na konspiračním...

Expertka: Nemovitosti se dají výhodně nakoupit v zahraničí, a to i na hypotéku

Nákupy nemovitostí v zahraničí zdaleka nejsou výsadou jen miliardářů. Naopak domy a byty v cizině kupuje stále více...

KOMENTÁŘ: Hypotéka jako noční můra. Nestaňte se splátkovým hříšníkem

Hypotéka je dobrý sluha, ale špatný pán. Řada lidí si to však neuvědomuje a investuje do nemovitostí bez rozmyslu. Komu...

Zdražil vám dodavatel elektřinu nebo plyn? Braňte se, možností je několik

Premium Zvyšování cen energií je v současné době žhavým tématem. Měli jste i vy ve schránce dopis, že váš dodavatel musí cenu...

Čekají nás daleko horší problémy, než jaké způsobil covid, varuje OECD

Pandemie koronaviru sice zastavila výrobu, vysála státní kasy a způsobila krachy mnohých podniků, to ale není nic proti...

Pavel Liška se omluvil za reklamy pro dodavatele elektřiny a plynu

Pavel Liška měl potřebu se vyjádřit ke svému dlouholetému účinkování v reklamách pro dodavatele plynu a elektřiny...

Kostková má covid, do sobotní StarDance nezasáhne. Televize řeší, co dál

Třetí soutěžní večer oblíbené show StarDance je v ohrožení. Moderátorka Tereza Kostková byla pozitivně testována na...

Iluze dostatku. Obchody v Británii zakrývají prázdné regály fotografiemi

Potěmkinovy regály. Tak by se dal v kostce popsat jev, jehož jsou v posledních týdnech svědky zákazníci v britských...

Důchodové novinky: jak si v roce 2022 finančně polepší penzisté

V příštím roce budou všichni penzisté pobírat vyšší státní důchod, než je tomu letos. Důvodem je valorizace. Pro příští...