Kvůli zpoždění firmy přišel o příjem z pronájmu, a ještě fakturují více. Jak se bránit?

Plánujete rekonstrukci bytu, domu či chaty? Určitě důležité je najít spolehlivou firmu s kvalitními řemeslníky. Nepodceňujte ale sepsání smlouvy o dílo. Můžete tak předejít případným sporům a nedorozuměním. Nejen na dotaz čtenáře odpovídá advokát Jiří Bárta.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pan Luděk vlastní chatu v Beskydech. Čas od času ji pronajímá, a tak chtěl pro své klienty zvýšit její komfort a kromě jiného ji zateplit. Známý doporučil stavební firmu, se kterou měl dobré zkušenosti. Následovala prohlídka na místě, během které se dohodl rozsah prací, cena i termín. Řemeslníci měli nastoupit začátkem května a práce dokončit do konce měsíce.

Jiří Bárta

• Je partnerem advokátní kanceláře bpv Braun Partners v Praze.
• Vede praxi realitního (nemovitostního) práva.
• Kromě toho se specializuje na oblast M&A (fúze a akvizice), stavební, správní a horní právo.
• Věnuje se oblasti ochrany osobních údajů (GDPR) a v poslední době také rodinnému právu.
• Je autorem mnoha článků v médiích a přednáší na vysokých školách.

„Realita ale byla jiná, firma začala na chatě pracovat až v půlce června a práce trvaly do konce července,“ popisuje pan Luděk.. Na tu dobu měl ovšem majitel chaty sjednaný pronájem, který musel zrušit. A to nebylo jediné rozčarování. Řemeslníci po sobě neuklidili, urgence nepomohly, a tak mu nezbylo než si objednat auto, které zbytky materiálu i veškerý nepořádek ze stavby odvezlo.

Ani tím ale anabáze neskončila, konečná faktura byly o polovinu vyšší, než jak zněla dohoda. „Jsem povinen částku zaplatit? Můžu si odečíst částku za odvoz nepořádku a za ušlý zisk z pronájmu, i když nemáme písemnou smlouvu?“ ptá se čtenář iDNES.cz.

Je firma oprávněna navýšit cenu díla?
Pokud jste měli jasnou dohodu o rozsahu díla a nebyly zde žádné vícepráce, tedy neobjednal jste si provedení dalších prací, nebo je následně neodsouhlasil, na zateplení byly použity stejné materiály jako v nabídce (tedy nikoli lepší a dražší), pak nevidím žádný důvod pro navyšování ceny. Je tedy třeba fakturu odmítnout jako vydanou v rozporu s dohodou.

Je firma povinna staveniště uklidit?
Součástí dokončení díla je i úklid staveniště a soupis vad a nedodělků, ideálně s dohodou o termínu jejich odstranění. Zhotovitel tedy měl vrátit ve stavu, v jakém staveniště převzal, zejména uklizené a prosté veškerých pozůstatků stavby (lešení, palety, obaly, zbytky materiálů atd.).

Mám nárok na úhradu ušlého zisku z odřeknutého pronájmu chaty?
V tomto případě záleží na tom, jak probíhaly vaše urgence, zda písemně, zda jste dal nějaký náhradní termín k dokončení a úklidu staveniště, zda jste zhotovitele upozornil na to, že máte sjednaný pronájem chaty.

Pokud byste vaše upomínky a výzvy takto formuloval, pak by zhotovitel za tyto škody jednoznačně odpovídal a mohli byste požadovat jak náhradu ušlého zisku, tak náhradu vynaložených nákladů na úklid a odvoz nepořádku. A můžete provést započtení a snížit fakturu o vzniklou škodu.

Smlouva o dílo

Smlouva o dílo nemusí být nutně vždy v písemné podobě, zakázku lze sjednat i jen potvrzením nabídky, a přípustná je dokonce i forma ústní. V ostatním pak platí ujednání NOZ (nového občanského zákoníku), pokud nejsou vyloučena.

I ve zdánlivě jednodušších případech, zejména při ústním sjednání dohody o provedení díla, ale budete narážet na problém, jak prokázat, co bylo předmětem dohody, proto je vždy lepší mít písemnou smlouvu.

Co by měla smlouva obsahovat:

• Rozsah díla – lze specifikovat projektem, popisem, náčrtem či jakýmkoli jiným srozumitelným způsobem
• Termín dokončení díla a jeho převzetí
• Ujednání o ceně a splatnosti – zda jsou zálohy, zda se platí měsíčně, po dokončených částech díla, či až vše na závěr
• Jaká je záruční doba – minimální zákonnou dvouletou lhůtu lze po dohodě prodloužit
• Smlouva o dílo může obsahovat i další ujednání o kontrolních dnech, způsobu odstraňování vad a nedodělků, převzetí a předání staveniště atd.

Zdroj: bpv Braun Partners