Zatímco jaro patřilo stále ještě kupujícím s úsporami a tlačilo ceny nemovitostí vzhůru hlavně v Praze, později se do zdražování zapojily také nemovitosti v mnoha dalších městech. „Hypoteční trh, který doznal oživení, rozhýbal zájem o secondhandové byty i domy napříč republikou. Zatím se ukazuje, že kdo byl na tuto situaci připraven, může na ní v budoucnu velice rychle vydělat,“ vysvětluje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services (EHS).
Konstatuje, že ostatní zájemci si stále častěji kladou otázku, zda není letošní rok poslední možností pro domácnosti s průměrnou mzdou dosáhnout na vlastní bydlení.
Nejdražší je stále Praha, ale…
Ceny pražských bytů se ve druhém čtvrtletí zvedly o dalších 5 procent, průměrně se prodávají za více než 146 tisíc korun za metr čtvereční. Hlavním motorem růstu je segment malých bytů, které jsou pro domácnosti dostupnější, ačkoliv jejich cena za metr čtvereční je oproti velkým bytům dražší. Podobné tempo růstu drží podle statistik EHS i Středočeský kraj, který se blíží k rekordu v podobě 90tisícové částky za metr (o 4 % na 88 940 Kč/m²).
Prodej bytů v Praze láme rekordy. A zdražování stále není u konce |
Samostatnou kapitolou jsou byty v novostavbách. Jejich ceny v hlavním městě se drží vysoko, aktuálně v průměru mezi 165 a 170 tisíci korunami za metr čtvereční, a nadále mírně rostou. „Stále více projektů posunulo cenovky dokonce až k hranici 200 tisíc korun za metr čtvereční, někdy ji i výrazně překračují. U takto naceněných projektů ale obvykle trvá déle, než si najdou svého kupce, zejména pokud jim chybí přidaná hodnota odpovídající ceně,“ říká Oded Ber, ředitel developerské společnosti Neocity.
Nejen u starších bytů, ale i u těch v novostavbách proto kupující většinou volí menší byty 1+kk a 2+kk. „Větší metráž je totiž při současných cenách pro většinu kupujících mimo dosah,“ vysvětluje Ber. Podle něj se nejvíce prodávají byty v městských částech Praha 4, 5 a 9, kde se ještě daří najít kompromis mezi cenou, dostupností a vybaveností.
… Brno ji mílovými kroky dotahuje
Překvapivá informace přichází z moravské metropole. Zde v posledním roce stoupaly ceny nadprůměrně, hranici 100 tisíc za metr čtvereční už přitom dávno překonaly. Průměrná cena za metr čtvereční u prodaných bytů v Brně tak letos překonala hranici 109 tisíc korun.
Elektřina už není jen něco, co přichází ze zásuvky, říká odbornice |
„Trendy začínají v Praze. Co se tam odehraje dnes, se v Brně projeví do několika měsíců. Pro investora je to určitá výhoda – Brno je předvídatelné a zároveň stále o něco dostupnější,“ říká Dominik Ženatý, ředitel společnosti Doma realitní makléři.
A dokladuje to i na vývoji cen v posledních letech. Zatímco v roce 2014 stál metr čtvereční v Brně v průměru 39 tisíc korun, dnes je to trojnásobek. „Během deseti let tak ceny bytů vzrostly o více než 180 procent. Ve stejném období ale mzdy narostly jen zhruba o polovinu – z 24 na 44 tisíc korun měsíčně. V důsledku toho se vlastní bydlení pro mladé stává čím dál méně dosažitelným,“ konstatuje Ženatý.
Dostupnou volbou tak i zde zůstávají hlavně menší dvoupokojové byty o zhruba 50 metrech čtverečních. „Takový byt mimo novostavbu dnes vyjde zhruba na 5,5 milionu korun. To znamená mít naspořeno přibližně půl milionu korun a na zbytek si vzít hypotéku. Měsíční splátka se pak pohybuje okolo 30 tisíc korun,“ přibližuje realitu Ženatý. Na další růst cen má podle něj vliv především stagnující výstavba. V Brně se totiž prakticky nestaví.
Kdo chce žít v Praze, bere i drahé vlastní bydlení. Stoupají také nájmy |
Nejrazantnější růst cen? Na severu Čech
„Nejdynamičtější růst prodejů bytů ale zaznamenáváme na Vysočině a v Ústeckém kraji, kde se pohybujeme okolo 40 procent meziročního nárůstu. Podobnou dynamiku vidíme také v Moravskoslezském kraji. Což je však paradoxní, zatímco v Moravskoslezském a Ústeckém kraji současně pozorujeme největší růst cen, na Vysočině naopak ceny klesají,“ popisuje situaci v některých dalších regionech Tomáš Jelínek, ředitel Century 21.
Doplňuje, že extrémní nárůsty jsou vidět především v Chomutově a Ústí nad Labem, kde ceny od ledna do května letošního roku vzrostly o 24 až 31 procent. Podobné je to i v Karviné. „Pokud by tento trend pokračoval po celý rok, dostali bychom se na růst přesahující 30 procent ročně, což by bylo neudržitelné. Očekávám, že ostatní kraje tento extrém zkorigují,“ dodává Jelínek.
Devět členů rodiny ve firmě, to chce vzájemný respekt, říká „Betonpresák“ |
Stejný trend potvrzují také data společnosti BIDLI reality. „Pokud se podíváme na meziroční růst cen, u bytů jsme v květnu 2025 viděli nejvýraznější skok v Moravskoslezském kraji – 26 procent, následoval Ústecký kraj s růstem 25 procent a Královéhradecký kraj s 23 procenty. Na opačném konci žebříčku byla Vysočina s růstem jen 2 procenta,“ komentuje vývoj Ondřej Mašín, výkonný ředitel BIDLI reality.
U velkých bytů je situace spíš opačná. Růst cen je u nich minimální, ceny často stagnují. „Poptávka po nich je totiž více závislá na rodinách financujících nákup hypotékou,“ vysvětluje Mašín.
Jihočeský kraj ale ze současných trendů vyčnívá opačným směrem, a to u bytů v panelových domech. „Dostupnost bydlení tam dosáhla kritické hranice 62 procent čistého příjmu domácností. To znamená, že dvě třetiny čistého příjmu by lidé museli vydávat na splácení hypotéky, což je ekonomicky neudržitelné,“ upozorňuje Jelínek. Uvádí, že ve Strakonicích dokonce zaznamenali pokles cen panelových bytů o 12 procent za pouhé tři měsíce, protože nemovitosti prostě nejsou prodejné za původní ceny.
Byty lákají i zahraniční investory
Většinu investic stále tvoří domácí kapitál, do hry v poslední době ale znovu více vstupující i zahraniční investoři. „Za posledních devět měsíců, tedy od loňského září, evidujeme nejvíce kupců z Německa a Izraele. Jedná se o zcela nový trend, který jsme dříve neznali v takové intenzitě. Tito investoři nakupují v balíčcích po 10 až 20 bytech najednou,“ popisuje vývoj Tomáš Jelínek.
Jejich cílovými lokalitami jsou podle něj především Ústí nad Labem, Chomutov a Karviná, kde dosahují průměrné hrubé výnosnosti 5,7 procenta. Zahraniční investoři tam soustředí svoji pozornost ze tří důvodů. Najdou zde nejnižší ceny v celé republice a vysokou výnosnost z pronájmu. „Třetím důvodem je minimální konkurence v podobě nové výstavby. Ústecký kraj plánuje na nejbližší dva roky výstavbu pouhých 1 518 bytů, což je dokonce pokles o 22 procent oproti předchozímu roku,“ říká Jelínek.
Chcete stavět dům? Na co myslet, aby vše probíhalo hladce |
Dodává, že v případě izraelských investorů hraje roli i geopolitická situace. Probíhající konflikt v Izraeli nutí investory hledat bezpečné investice v zahraničí. Českou republiku vnímají jako stabilní a historicky přátelskou zemi.
A jak doplňuje Ondřej Mašín, na českém realitním trhu je znát i návrat velkých zahraničních hráčů. Příkladem je americký fond Blackstone, který aktuálně investuje nejvíce do české logistiky. Jinak je ale v Česku aktivní dlouhodobě. Prostřednictvím společnosti Residomo například získal na Ostravsku do portfolia stovky bytů, což byla jedna z největších rezidenčních transakcí v zemi.
U rodinných domů je situace jiná
Zajímavý trend se objevuje rovněž u rodinných domů a souvisí s energetickou náročností nemovitosti. Energeticky úsporné domy se podle realitních kanceláří aktuálně prodávají za průměrných 70 dní, zatímco domy v kategoriích E až G potřebují k prodeji 114 dní, což je o 40 dní déle.
„Novější domy jsou v lepším technickém stavu, nevyžadují rekonstrukce a oslovují širší okruh zájemců – často se rezervují už po první prohlídce. U starších, energeticky náročnějších domů je proces složitější, prohlídky se opakují a často se zapojují odborníci, což vstupuje do jednání o ceně a celý prodej prodlužuje,“ vysvětluje Mašín.
A tento rozdíl bude do budoucna téměř jistě ještě výraznější. „Důvodem je připravovaná evropská směrnice, která požaduje, aby do roku 2030 až 2033 všechny obchodované nemovitosti dosahovaly energetické kategorie E a lepší,“ zdůrazňuje Jelínek. „Vidím v tom obrovskou obchodní příležitost, protože domy v kategorii G budou po roce 2030 prakticky neobchodovatelné bez provedení energetických rekonstrukcí,“ uzavírá.
