Podle zástupců části realitního trhu i finančních poradců patří mezi důvody kritiky realitního prostředí v Česku vysoké provize z prodejních cen nemovitostí a ne vždy férové praktiky při jejich prodeji či nákupu.
„Jako finanční poradce vidím dnes a denně lidi, kteří podepsali nevýhodné smlouvy jen proto, že uvěřili profesionálně, respektive dobře vypadajícímu realitnímu makléři,“ říká finanční poradce skupiny Partners David Kučera.
Situaci považuje za vážnou. Prodej nebo koupě nemovitosti je totiž pro většinu Čechů největší finanční operací v životě. Hraje se o miliony korun, o střechu nad hlavou i o budoucnost. A tam, kde se pohybují velké peníze, se podle něj zákonitě objevují i takzvaní dravci.
„Přestože v roce 2020 vstoupil v účinnost zákon o realitním zprostředkování (č. 39/2020 Sb.), realitní džungle v Česku stále bují. Nová legislativa sice přinesla povinné pojištění a zkoušky, ale v praxi přežívá mnoho „šedých zón“ a neetických triků. Ty cílí na jediné – vytáhnout z kapsy kupujících i prodávajících maximum peněz s minimem úsilí,“ doplňuje.
Podle něj je nešvarů na trhu více, ale výše provizí realitních makléřů patří mezi ty zásadní. Už jen proto, že se podle jeho názoru nepřímo podílejí i na astronomických cenách nemovitostí.
Investice |
Kolik činí provize realitních makléřů
Provize z uskutečněné realitní transakce se v Česku pohybují v rozmezí 3 až 6 procent, v praxi pak ve většině případů mezi 4 a 5 procenty. Z dostupných dat realitních kanceláří vyplývá, že provize pro makléře v absolutních průměrných hodnotách činí zhruba 250 000 korun u prodaného bytu. U rodinných domů jde až o 350 000 korun. V Praze a dalších velkých městech jsou tyto částky vzhledem k vyšším cenám nemovitostí ještě vyšší.
Nejde přitom pouze o samotnou provizi. Náklady zvyšuje také stát, protože k provizi se váže povinnost zaplatit daň z přidané hodnoty (DPH). Je-li tedy průměrná provize u rodinného domu 350 000 korun, 21 procent DPH činí 73 500 korun. Celkové náklady na zprostředkování prodeje rodinného domu tak dosahují přibližně 423 500 korun.
Podobná situace je i u bytů. Pokud je průměrná provize v Česku 250 000 korun, 21 procent DPH činí 52 500 korun. Celkové náklady na prodej bytu tak přesahují 300 000 korun.
„Odpovídají celkové služby, které realitní makléř poskytuje, skutečně té šestimístné částce, která se mu na provizi zaplatí? Anebo lidé jen platí zjednodušeně řečeno za to, že vyvěsil fotky na internet?“ ptá se David Kučera.
A zamýšlí se nad srovnáním s provizemi v rámci investic. „Jak by se lidé dívali na svého finančního poradce, který by jim naúčtoval například za zprostředkování investice provizi ve výši půl milionu korun, jako je to například u nemovitosti za milionů deset, což dnes není nic výjimečného? Jsem si jistý, že i dvě procenta z investované částky by se jim zdála moc. Přitom jde o rady, které jim peníze vydělají. Avšak realiťákovi tato procenta, a ještě mnohem vyšší lidé „nasypou“ bez rozmyšlení,“ říká David Kučera s tím, že to jde mimo jeho chápání.
Hodně makléřů, málo transakcí
Debatu o výši provizí posiluje také počet realitních makléřů v Česku ve srovnání s počtem uskutečněných transakcí. Na trhu působí tisíce makléřů, přičemž řada z nich prodá ročně jen jednotky nemovitostí.
O investice do nemovitostních fondů roste zájem. Kolik vydělávají ty nejlepší? |
To podle kritiků vyvolává otázku, zda současný model odměňování odpovídá objemu práce a přidané hodnotě pro klienty. I jediný úspěšný obchod totiž může makléři přinést příjem ve stovkách tisíc korun.
Jak to vidí zástupci realitních kanceláří
Generální sekretář Asociace realitních kanceláří ČR (ARK ČR) Jan Borůvka říká, že výše provizí realitních makléřů v Česku je naprosto v pořádku. Podle něj navíc nijak nevybočuje z evropského průměru. Výše provize je podle něj vždy věcí dohody mezi klientem a makléřem.
„Provize v realitním zprostředkování je věcí dohody a nelze ji nijak stanovovat ani doporučovat. Je-li tak činěno kýmkoli, komu by bylo možné prokázat ovlivňování trhu, může zasáhnout Úřad pro ochranu hospodářské soutěže. Je totiž pouze na stranách obchodu, na jaké výši se dohodnou,“ vysvětluje.
Na otázku, zda se výší provizí, která je prakticky podobná u většiny realitních kanceláří, v minulosti zabýval antimonopolní úřad kvůli podezření na kartelovou dohodu, říká, že o kartel rozhodně nejde.
„Jednotliví zprostředkovatelé se na provizích, které účtují svým klientům, vzájemně mezi sebou nedomlouvají. Například ARK ČR přísně dbá na to, aby taková ujednání nikterak nepodporovala. A ani žádná taková doporučení v tomto smyslu nedávala, respektive nedoporučovala. O kartelovou dohodu může jít až v případě, kdy ÚOHS prokáže, že například nějaký subjekt má na trhu takový vliv, že se jeho doporučením ve věci cenového ujednání, případně dokonce stanovením výše provize v případě realitních služeb, budou zprostředkovatelé řídit,“ konstatuje Borůvka a dodává: „Již v minulosti se ÚOHS takovým údajným ujednáním zabýval.Většinou se tak děje na základě nějakého podnětu doručeného na ÚOHS.“
Výše provize je podle realitek věcí dohody
I přesto, že praxe na trhu často nepotvrzuje ochotu makléřů diskutovat o výši provize, jde podle Borůvky vždy o dohodu mezi makléřem a prodávajícím. Výše provizí se navíc podle něj liší. „Například provize z realizované ceny třeba u garáže bývají vždy vyšší než provize za „prodej zámku“,“ vysvětluje s tím, že u dražších nemovitostí bývají procentuální provize nižší.
Odmítá také, že by provize realitních makléřů výrazně přispívaly k vysokým cenám nemovitostí. Podle něj jde především o otázku nabídky a poptávky a také o roli státu, který podle jeho názoru rozvoji trhu s bydlením nepřispívá.
Jak ze studia ekonomie vytěžit maximum a uspět na trhu práce, radí ekonom |
„Pokud někdo uvádí, že realitní zprostředkovatelé způsobují navyšování cen nemovitostí, pak s tím nesouhlasím. To bychom mohli říkat, že lidé mají zkažené zuby, protože dentisté také zdražili. Je to otázka nabídky, poptávky a kvality realitních služeb,“ myslí si. Upozorňuje také, že provize nepředstavuje čistý zisk makléře. Zahrnuje v sobě totiž všechny náklady, například i inzerci
Prodeje nemovitostí bez realitky
Určitou anomálií na tuzemském realitním trhu je portál Bezrealitky. Ten sice také nabízí placené služby a patří do skupiny, která provozuje i realitní kancelář, zároveň však umožňuje prodávajícím nabízet nemovitosti přímo bez makléře.
Podle Hendrika Meyera, šéfa skupiny EHS, do níž web patří, jsou současné provize ve výši 4 až 5 procent a někdy i více přežitkem z 90. let.
„Provize dnes už ve většině případů neodpovídá hodnotě služby. Rozdíl mezi odvedenou prací a požadovanou cenou je při rostoucí ceně nemovitostí znát stále více,“ říká a doplňuje: „Ano, vnímám to tak, že práce mají makléři stále méně. Sehnat zájemce je teď opět jednodušší. Celková cena provize, kterou si řekne makléř nezávisle na schopnostech, vzrostla za poslední roky násobně, protože se násobně zvýšily ceny nemovitostí, ze kterých se vypočítává.“
Podle něj současná výše provizí nedává žádný smysl pro kupující, prodávající ani pro samotný trh. „Neříkám, že práce makléřů nemá hodnotu. Jen by měla být vyčíslena transparentněji, a pokud má stát na provizích, má to být méně,“ říká Meyer.
Na otázku, jak je možné, že někteří makléři prodají ročně jen jednotky nemovitostí a přesto se tím uživí, odpovídá: „Taky mi to už dlouhé roky přijde zvláštní. Které jiné zaměstnání to má tak, že stačí jednou do měsíce pracovat pár desítek hodin a mít nadprůměrný příjem.“
Zároveň ale dodává, že nechce házet všechny makléře do jednoho pytle. „Trh realitních zprostředkovatelů prošel za poslední dekádu neskutečným posunem. Je tu mnoho subjektů – ať firem, týmů nebo jednotlivců, kteří to dělají opravdu skvěle. Některé relikty „devadesátek“ ale stále přetrvávají a sem výše provizí docela jistě patří,“ dodává Hendrik Meyer, šéf skupiny EHS.
