Ceny bytů a rodinných domů mnoho let po sobě rostly, místy přímo raketovým tempem. Když se k tomu přidal ještě růst sazeb u hypotečních úvěrů, znamenalo to pro velkou část těch, kteří touží po vlastním bydlení, stopku. Roky 2022 a 2023 se tak nesly ve znamení propadu realitního trhu, zájem o rezidenční nemovitosti byl minimální. Loni už ale situace byla jiná.
„Rok 2024 za mě charakterizuje nejlépe jedno slovo. Přerod. Byli jsme svědky trhu, který se musel přerodit z doby hypoték pro každého do trhu, kde na vlastní bydlení nedosáhne každý. Trhu, kde praskly celé řady cenových bublin – od nerekonstruovaných rodinných domů po rekreační nemovitosti. A trhu, kdy jsme poprvé viděli napříč českými městy, jak se rodí nová generace celoživotních nájemníků a co jim aktuálně dokážou česká města nabídnout,“ popisuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS. Přesto ale v druhé polovině loňského roku došlo k mírnému oživení prodejů.
Jakou roli hrají úrokové sazby hypoték
Ceny totiž byly níž než pár let před tím a úrokové sazby hypoték začaly pomalu klesat, i když za levné se rozhodně stále označit nedají. „Každá desetina snížení má vliv a otevírá dveře k vlastnímu bydlení pro širší škálu zájemců, kteří na hypoteční úvěr nedosahovali, ale díky poklesu úrokových sazeb už na něj nyní pomalu dosáhnou,“ říká Pavel Zámečník, obchodní ředitel M&M reality.
Stejně to vidí i ostatní oslovení odborníci z realitní branže. Výše úrokových sazeb je i podle nich jedním z klíčových faktorů trhu s nemovitostmi. „S jejich snižováním jde ruku v ruce zvýšená poptávka,“ potvrzuje Lukáš Bůva, jednatel RK Evropa. A to se již pomalu děje.
K silnějšímu zvýšení poptávky by vedlo zlevnění hypoték pod 4 procenta. „K této sazbě se ale hypotéky nepřiblíží dříve než ke konci roku 2025. Aktuálně jsou totiž stále vysoké ceny zdrojů a k výraznějšímu snížení úroků na hypotečním trhu není žádný důvod,“ vysvětluje Daniel Horňák, hypoteční specialista Bidli reality.
Vliv má i ekonomický výhled
Cena hypoték ale není jediným faktorem, který zájemce o vlastní bydlení v nákupech v poslední době brzdil. Významnou, možná ještě silnější, roli hraje ekonomický výhled a růst reálných mezd. „Troufám si říci, že i nižší střední třída by dnes měla šanci investovat do vlastní nemovitosti. Často si však není natolik jistá svým finančním výhledem, takže nechce podstupovat riziko přílišného zadlužení,“ konstatuje Meyer.
Pokud tedy bude ekonomický výhled lepší a Česko se zbaví „blbé nálady“, dá se očekávat, že realitní trh se rozběhne mnohem ostřejším tempem, než je tomu nyní. „Lidé už si totiž na situaci zvykli, akceptovali ji a ke slovu tak přichází odložená poptávka z posledních tří let,“ zdůrazňuje Jan Zachystal, ředitel realitní kanceláře RE/MAX Alfa.
Jaké jsou aktuální ceny bytů…
Vyšší poptávka ale rozproudila opět i ceny. Průměrné ceny bytů tak v roce 2024 zaznamenaly mírný růst. „Ve čtvrtém čtvrtletí činila průměrná cena bytu v České republice 4,65 milionu korun, což je stále o něco méně než rekordní hodnota 4,75 milionu korun z druhého čtvrtletí roku 2022. Meziroční růst ve čtvrtém čtvrtletí 2024 byl pouze 1,9 procenta,“ přibližuje situaci Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality. V Praze ve čtvrtém kvartále dosáhly průměrné ceny bytů 7,72 milionu korun, přičemž tato částka překonala úroveň z druhého čtvrtletí 2022 (7,62 milionu Kč), ale byla nižší než ve třetím čtvrtletí 2023 (7,79 milionu Kč). Meziročně tedy sice došlo k poklesu cen o 1,1 procenta, avšak za poslední tři roky vzrostly o 8,6 procenta z původních 7,11 milionu korun.
Za cenu kolem 7 milionů korun lze přitom v hlavním městě koupit byt 2+1 či 2+kk, které jsou obecně nejžádanější. „O něco levnější jsou byty s touto dispozicí ve Středočeském kraji, kde se průměrné ceny pohybují mezi 4,5 a 5,3 milionů korun v závislosti na stavu, stáří a lokalitě nemovitosti,“ uvedl Zámečník. Nejlevněji pořídíte byt s touto žádanou dispozicí v Ústeckém kraji, kde se jeho průměrná cena pohybuje mezi 1,8 a 1,95 milionu korun.
To jsou ovšem průměry, v praxi se i u zdánlivě stejných bytů může cena dost lišit. Dobře to je vidět například u paradoxu dvou bytů o stejné dispozici v panelových domech. Byť budou ve stejné lokalitě a budou mít stejnou metráž, na jeden vyjednáte slevu a za druhý budete muset naopak připlatit. „Roli totiž hrají i mnohé další faktory, jako je například dlouholeté hospodaření družstva nebo SVJ a schopnost domluvit se na investicích nebo energetická náročnost celého domu,“ upozorňuje Meyr. Takže zatímco jeden působí takřka jako nový, má solární panely, opravený výtah a v suterénu společenskou místnost, druhému zatéká do střechy a nemá ani opravená okna.
… a rodinných domů
Ceny domů v roce 2024 oproti bytům zaznamenaly mírný pokles. Ve čtvrtém čtvrtletí dosáhla průměrná cena 6,06 milionu korun, což je výrazně méně než rekordních 6,8 milionu korun ze třetího čtvrtletí 2022. „Meziročně se sice ceny zvýšily o 4,1 procenta, avšak za poslední tři roky klesly o 7,9 procenta z původních 6,58 milionu korun,“ dodává Mašín. V praxi ale seženete domek klidně i za 2 miliony korun nebo také za 30 milionů korun. V případě domů totiž do konečné ceny promlouvají ještě více než u bytů konkrétní okolnosti.
Stále více se do nich bude promítat stav rodinného domu a jeho energetická náročnost. „V nabídce je velké množství rodinných domů postavených na konci 90. let., které byly stavěny honosným způsobem, jsou naddimenzované a dnes jsou náročné na vytápění i údržbu, často jsou navíc v zanedbaném stavu zralé na celkovou rekonstrukci. Náklady na ni jsou ale vzhledem k ceně samotné stavby dost vysoké,“ uvádí příklad Petr Bulan, realitní makléř Century 21. To prodávajícím rozhodně do karet příliš nehraje. Jinými slovy, pokud dům potřebuje generální rekonstrukci vytápění nebo třeba opravu, kupující většinou dokáže vyjednat dobrou slevu.
A kde je po domech momentálně největší poptávka? Z dat EHS vyplývá, že ve Středočeském a Jihomoravském kraji, dále ve spádových oblastech kolem Olomouce, Českých Budějovic nebo východočeských metropolí. Nadále také trvá zájem o nemovitosti v horských oblastech, které ale slouží především k rekreaci.
Nová výstavba vázne
Výstavba nových rodinných domů ale setrvává v propadu. Podle informací společnosti Wienerberger, která vyrábí stavební materiály, je totiž náběr hypoték na výstavu rodinných domů stále o 40 procent nižší ve srovnání s rokem 2019, kdy stavební trh vykazoval stabilitu a následoval stavební boom.
Nijak růžová není ani situace u nových bytových domů, jejich nabídka je dlouhodobě nedostatečná. A to je silným faktorem, který žene ceny nejen bytů v novostavbách, ale i starších domech, neustále nahoru. „Pro porovnání, průměrná výstavba bytů v letech socialistického plánování, tedy mezi lety 1951-1990, dosahovala zhruba 69 tisíc bytů ročně. Zatímco v letech 1991–2022 jsme na zhruba 30 tisících bytů ročně. Nabídka tak pokulhává za poptávkou,“ říká Vít Svoboda, portfolio manažer Realitního fondu Raiffeisen.
Hodně se v tomto směru očekávalo od spuštění digitálního stavebního řízení. Samotnou snahu lze ocenit, jakkoliv je zřejmé, že bohužel nebylo využito obrovské příležitosti nastavení „nové koncepce fungování“. „Tato skutečnost se tak přímo odráží i do cen rezidenčních nemovitostí, neboť, jak uvádí developeři a stavební společnosti, zdlouhavé a komplikované stavební řízení je jedním z hlavních faktorů ovlivňující čas výstavby. Významně také zdražuje výstavbu a přináší rizikový faktor, který si každý investor nechá zaplatit,“ vysvětluje Svoboda. „Bohužel, tuto základní ekonomickou skutečnost i nadále státní sektor ignoruje a nedělá dostatečné kroky ke zmírnění těchto faktorů.“
Výhled pro letošní rok
I díky všem zmíněným faktorům je počet bytů na prodej meziročně nižší o 4 procenta, nabídka domů naopak o 4 procenta vzrostla. „Celková nabídka ale zůstává víceméně stabilní. Momentálně je na tuzemském realitním trhu v nabídce více než 21 tisíc bytů a přes 15 tisíc rodinných domů,“ říká Mašín. Rovnou ale dodává, že část z těchto nemovitostí spadá do kategorie „ležáků“ – jde o objekty, které kvůli špatnému technickému stavu nebo přemrštěné ceně dlouhodobě nenacházejí kupce.
U poptávky se ale očekává další oživení a s ním spojený mírný růst cen v řádu jednotek procent. „Se stagnací či plošným poklesem nepočítáme v podstatě nikde. Maximálně v oblastech s vysokým povodňovým rizikem na vesnicích,“ říká Lukáš Bůva. Největší nárůst cen očekává u bytů ve městech, které se dají považovat za investiční, tedy lehce a dobře pronajmutelné. To jsou zejména menší byty 1+kk a 2+kk zhruba do 55 metrů čtverečních, situované v blízkosti MHD. Tam by měl být nárůst cena za metr čtvereční největší. Totéž potvrzuje i Jan Zachystal z RE/MAX Alfa: „Nejvíce budou zdražovat byty, které jsou vhodné na pronájem, tedy menší byty v centru či širším centru měst.“
Také podle Hendrika Meyera lze u dobrých domů a bytů očekávat poměrně rychlý růst cen, který budou živit bohatnoucí domácnosti vyšší střední třídy a vyšší třídy, ale také růst reálných mezd. V případě domů a bytů před rekonstrukcí bude i nadále do ceny výrazně promlouvat jejich stav a kupující zde bude nadále v silné pozici. Pokud jde o regionální pohled, dá se podle Meyra očekávat, že Praha poroste meziročně nižším tempem, než například Brno nebo středočeská města. Naopak nejrychleji mohou růst ceny v Plzeňském, Olomouckém a Pardubickém kraji, rovněž na Českobudějovicku.
Pozitivní zprávou pak může být očekávané oživení trhu s novostavbami. „Pozitivní vývoj bude patrný zejména u developerských projektů a prodeje nových bytových jednotek. Ceny novostaveb i přesto, že investice do výstavby porostou, zůstanou nadále vysoké, a to zejména kvůli rostoucí poptávce po moderním a kvalitním bydlení,“ uzavírá Ondřej Mašín.
