Nabídka nemovitostí k prodeji strmě roste. Stačí se podívat na kterýkoliv realitní portál či nabídku takřka jakékoliv realitní kanceláře. Například v Praze je aktuálně v nabídce skoro 7 tisíc bytů a 1 200 domů. Některé zdroje uvádí dokonce 60procentní nárůst v porovnání s předešlým rokem. V Brně je podle statistik společnosti GarantovanyNajem.cz aktuálně v nabídce okolo 1 300 bytů, přičemž loni v říjnu to bylo pouze 700.
„A například ve Středočeském kraji najdete v současné době v nabídkách na prodej zhruba 10 tisíc bytů a 14 tisíc rodinných domů,“ doplňuje Iztok Toplak z realitní kanceláře RE/MAX G8. Podobný vývoj zaznamenávají i ostatní kraje České republiky. Stejný trend potvrdil i nedávný velký průzkum realit a hypoték fintech startupu hyponamiru.cz.
„Rychlost, s jakou přibývají byty na prodej je nevídaná. Zdaleka však nedosahuje vrcholu z roku 2014,“ konstatuje Viktor Mejzlík, spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz. Čísla to jasně dokládají. Ve zmíněném roce 2014 bylo v Praze v nabídce okolo 14 tisíc bytů a 3 500 domů, tedy zhruba 17 500 rezidenčních nemovitostí. V roce 2018 pak devět tisíc bytů a 1 700 domů.
Ve Středočeském kraji se v nabídkách na prodej dalo najít 20 tisíc bytů a 14 domů, tedy okolo 34 tisíc rezidenčních nemovitostí. O čtyři roky později 13 tisíc bytů a sedm tisíc domů. „Pokud to porovnáme, aktuální čísla jsou pořád málo na to, aby to nějak výrazně ovlivnilo cenu,“ uvedl Toplak.
Jaké nemovitosti se na trh dostávají
Momentálně přitom existují tři různé skupiny nemovitostí, které se do nabídek nejčastěji dostávají. Ty, které se snaží majitelé prodat za staré ceny a které jsou na trhu třeba několik měsíců v řadě. „Pak takové, které se prodávají pod tlakem, a většinou majitel vyjde zájemcům vstříc. Nově se pak objevují i nemovitosti prodávané skutečně pod tíhou okolností,“ popisuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services.
Typickým reprezentantem posledně jmenované skupiny jsou například rozestavěné domy, které si rodina nemůže dovolit dokončit kvůli rostoucím cenám stavebních materiálů. Je také zajímavé, že hodně stoupá takzvaný přímý trh, který umožňuje dohodu přímo mezi majitelem a kupujícím.
Hypotéka jako nedostižný sen
Zdálo by se, že zájemci o koupi nemovitosti pro bydlení by mohli jásat. Jenže tomu tak ani zdaleka není. „Chuť kupovat by často byla, domácnosti však mají stále větší problém se zajištěním financování,“ konstatuje Meyer. Hypoteční úvěry se běžným Čechům velmi vzdálily. Zájem o ně tak mezikvartálně poklesl o celých 30 procent.
V rámci svojí protiinflační politiky totiž letos zvýšila Česká národní banka úrokové sazby již několikrát, naposledy koncem června. Základní úroková sazba tak dosáhla sedmi procent, což je oproti konci minulého roku hodnota bezmála dvojnásobná.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
Zároveň bezprecedentní měrou zdražují také energie a potraviny, z části nejspíš trvale. A ceny nemovitostí doposud také prudce rostly. Pro mnoho domácností, které by ještě před půl rokem byly s to hypotéku bez větších problémů utáhnout, se sen o vlastním bydlení stává nedosažitelným.
„Ještě začátkem roku stačil domácnosti celkový čistý příjem kolem 32 300 korun, aby při čtyřprocentním úroku dosáhla na úvěr o výši tří milionů. Nyní, kdy očekáváme zvýšení úroku hypotečních úvěrů až k 8 procentům, bude domácnost potřebovat téměř 50 tisíc korun,“ vysvětluje Daniel Gorol, hypoteční analytik ze společnosti Ušetřeno.cz. Při běžné splatnosti 30 let by tak měsíční splátka činila 22 013 korun, což je o 7 709 korun více než kdyby si domácnost hypotéku vzala na počátku roku.
Úrokové sazby však nejsou jedinou překážkou. „Pro žadatele je aktuálně taky komplikací DSTI, tedy poměr mezi měsíčními závazky a příjmy. V praxi se stává, že více než třetina žadatelů je se splněním tohoto limitu na hraně,“ říká Lucie Drásalová, hypoteční analytička z portálu Klikoun.cz. To znamená, že nedosáhne na potřebnou částku pro koupi bytu nebo domu. Jen 20 procent ceny nemovitosti z vlastních zdrojů tak často pro nákup nestačí. Žadatelé potřebují například třetinu. „O to více se nyní prosazuje takzvaný model „prodej a kup“ – například prodej chalupy a nákup nového bytu,“ doplňuje Meyer.
Nejhorší je situace pro mladé
Mladé domácnosti pak o hypotéce přestávají často uvažovat úplně. Desítky tisíc lidí do 35 let totiž na hypotéku nedosáhnou vůbec. „Hypotéky pro mladé“ se tak možná na pár let staly v podstatě protimluvem.
„Naspořit 10 procent na akontaci hypotéky je s rostoucími cenami nemovitostí zvláště ve velkých městech stále těžší,“ zdůrazňuje Martin Machala, spoluzakladatel služby Ownest.
„Banky se navíc dívají na mladé lidi na začátku kariéry ne úplně férově. Zatím neumí zohlednit jejich velký potenciál včetně platového růstu,“ dodává. S ohledem na nedostatečnou výstavbu nových bytů a rostoucích nákladů na novostavby se tak bydlení ve vlastním stalo nedosažitelnou realitou mnoha mladých lidí.
Karta se obrátila, ale…
Do cen se přesto aktuální situace na trhu s nemovitostmi zatím moc nepromítá. Například v Praze klesla průměrná cena bytu o tři procenta na 118 263 korun za metr čtvereční. Dobře situované byty však nejen v metropoli, ale ani v jiných velkých městech, hodnotu v podstatě neztrácí.
A zájem je o ně i nadále. „Naproti tomu byty v panelových domech ve třetím čtvrtletí v porovnání s předešlým kvartálem zlevnily, především ty s hodnotou nad pět milionů korun,“ popisuje Toplak. Dodává, že ceny bytů v cihlových domech zůstávají v Praze ve srovnání s druhým kvartálem beze změny.
„Naopak v okolí Prahy nebo Brna se již setkáváme s poklesem cen – zájem zde je i nadále vysoký, lidé však nemohou přistoupit na ceny, kterých jsme byli svědky ještě před pár měsíci,“ doplňuje Meyer. V samotném Brně ale ceny ještě stále rostly.
V ostatních krajským městech však již podle statistik EHS často dochází k praskání realitních bublin. Průměrné ceny bytů nejvíce klesly ve Zlínském kraji (o 21 % na 44 828 korun za metr čtvereční), na Vysočině (o 18 % na 48 072 korun za metr čtvereční) nebo Ústeckém kraji (o 14 procent na 32 528 korun za metr čtvereční). Oproštěno od bytů v kvalitních lokalitách, jako jsou centrální části velkých měst, jsou však propady ještě výrazně větší a je možné je najít ve všech krajích Česka.
Že se ceny propadnou rovnoměrně napříč celým trhem, však přesto není možné očekávat. Průměrné ceny totiž sráží spíše propady konkrétních typů nemovitostí, které byly v posledních měsících nadhodnocené.
„Sázet na plošný pokles nemá smysl. Ty nejkvalitnější nemovitosti, jako jsou například středně velké byty v centrech měst s dobrou dopravní dostupností, budou růst i nadále,“ říká Meyer. „A kde nebudou mít kupní sílu domácnosti, tam je velice rádi nahradí investoři, kteří se budou stále častěji zaměřovat i na starší bydlení,“ uzavírá.
