Úterý 24. května 2022, svátek má Jana
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 24. května 2022 Jana

Má ještě smysl kupovat nemovitosti, vydělají vůbec? Poradí odborník

Češi investují ve velkém do nemovitostí. Nakupují byty, domy, komerční objekty a ty pak pronajímají. Měli by i dál? Co když je tu realitní bublina, která splaskne a ceny nemovitostí spadnou dolů? Na otázky, zda má ještě smysl ukládat peníze do nemovitostí, odpovídá Jan Sachr, ředitel realitní a investiční společnosti Naxos.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Vyplatí se v současné době pořídit si byt jako investici, která by vynášela?
Při investici do jakéhokoliv aktiva si člověk musí stanovit očekávání, tedy roční výnos, časovou náročnost a související náklady s údržbou a provozem daného majetku. Pokud tedy vezmeme za příklad byt v Praze, můžeme počítat s výnosem 3 až 4 % ročně. Ale pozor: jen v případě, že to funguje tak, jak má a nájemce má dlouhodobou nájemní smlouvu.

Ideální stav ale nastane málokdy, spíše se stane, že se nájemce bude měnit a tím pádem nám vypadne nějaký měsíční nájem, budeme platit provizi realitní kanceláři za nalezení nového nájemce, budou potřeba nějaké opravy a údržba bytu. A nakonec zjistíme, že se výnos pohybuje mezi jedním až dvěma procenty. Lze tedy pouze sázet na růst hodnoty majetku, ale to v dnešní době už tolik nejde. Byt tedy podle mého názoru není vhodné aktivum pro uložení volných finančních prostředků s cílem jejich zhodnocení při minimu vynaložené energie.

Jan Sachr

  • Je mu 34 let. 
  • Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor podnikání a právo. 
  • Svou profesní dráhu zahájil před více než deseti lety ve společnosti Naxos, která působí na českém trhu už 24 let. Od roku 2014 působí jako její výkonný ředitel. 
  • Pomáhá klientům investovat do různých typů nemovitostí.  
Jan Sachr

Mluví se o tom, že hypotéky půjdou nahoru, lidé nebudou mít peníze na to, aby je spláceli a nemovitosti začnou prodávat. Zatím jdou ale ceny bytů nahoru a dosahují extrémních čísel. Co když realitní bublina neexistuje a dopadneme jako v některých jiných zemích, kde ceny nemovitostí zůstaly na horní hranici?
Je jen otázka času, dokdy budou při růstu úrokových sazeb všichni schopni plnit své závazky. V jeden okamžik se situace změní a na trhu se začne objevovat stále více a více bytů k prodeji. Současné vysoké ceny jsou hnány velkou poptávkou a menší nabídkou. Jakmile poptávka ochladne, a to díky rostoucím úrokovým sazbám, a nabídka se rozšíří o nucené prodeje, tak se růst cen zastaví a začnou pomalu klesat.

Jsou lokality, kde se cena bude držet na stejné výši?
Jsou místa, kde se cena nemění: centrum Prahy jako Vinohrady, Malá Strana, Staré Město. Ale okrajové části Prahy a obce ve Středočeském kraji v budoucnu ochlazení pocítí. Očekávám redukci cen od 10 do 30 %. Důvodů bude hned několik - růst úrokových sazeb, který se projeví s ohledem na fixace hypoték s prodlevou 2 až 3 roky, a dále zpomalení ekonomiky a snížení mezd.

Je možné v této souvislosti spekulovat a počkat si na to?
Určitě ano. Řada lidí nakoupila investiční byty s využitím bankovního financování. Většina investorů má nastavené nájmy ve výši hypotéky. Jakmile ale hypotéka vlivem růstu úrokových sazeb stoupne a nájem adekvátně neporoste, pak vznikne v rodinném rozpočtu díra, kterou bude potřeba řešit. Krátkodobě ji lze dotovat, ale dlouhodobě je tento stav neudržitelný a o to více, pokud máte vícero takovýchto bytů. Takže se budou byty prodávat za nižší ceny, než na které jsme zvyklí teď.

Kdo má u hypotéky splátku „na krev“, zadělává si na problém

Vzal byste si teď hypotéku?
Osobně bych raději volil na jeden až dva roky nájem a očekával cenovou redukci.

Říkáte, že roste zájem investorů i o komerční nemovitosti.  
Komerční nemovitost má ve většině případů větší výnos než byt. Zároveň není potřeba tolik lpět na detailech jako u bytu. Z pronajaté administrativní budovy vám nebude nájemce volat, že mu praskla žárovka nebo že kape kohoutek. Pro úvodní úvahu o investici je potřeba zvážit vlastní možnosti ve spojení s bankovním financováním a rozmyslet si objem, který je možné do takovéhoto typu nemovitosti uložit.

Následně se podívat po trhu, co by v dané výši investice mohlo být dostupné. Při jednotkách milionů korun to většinou odpovídá polyfunkčním domům v centrech menších měst, kde v přízemí jsou obchodní jednotky a ve vyšších podlažích kanceláře nebo byty.

Jaký je výnos u komerčních nemovitostí?
U komerčních nemovitostí lze očekávat výnos od 4 % výše. V dnešní době je průměr mezi 6 až 8 %, záleží na typu nemovitosti, její kvalitě a lokalitě.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější

Jaké komerční nemovitosti jsou výhodné?
Záleží vždy na zkušenostech a pocitech investora, co se mu líbí více. Já osobně preferuji areály, kde je vícero nájemců, 2 až 3 hlavní a zbytek vedlejší. Dojde tak k diverzifikaci příjmů. Ideální je i namíchat obchodní prostory s kancelářemi a byty, tedy koupit polyfunkční budovu. Bude zde nižší výnos, ale na druhou stranu bude příjem poměrně dobře rozložen.

Jaké jsou nevýhody investic do komerčních nemovitostí?
Je potřeba vyšší počáteční investice. A musíte počítat také se střídáním nájemců. A velký pozor si musíte dát na nájemní smlouvy. U komerčních nemovitostí jsou nájemní smlouvy jednou z nejcennějších věcí, hned po lokalitě a kvalitě nemovitosti. Je nutné projít smlouvy s právníky a zaměřit se na problémové pasáže - možnosti předčasných výpovědí, vracení uvolněných prostor nájemci. A měli byste také vyhodnotit, zda aktuálně podepsaná výše nájmu je standardní.

Hodnota takových budov se kalkuluje na základě násobků výše nájmu, tedy pokud jsou uzavřené smlouvy na vyšší nájemné, než je v lokalitě v daném čase obvyklé a běžné, tak se může stát, že po uplynutí smlouvy nájemce bude tlačit na snížení ceny nájmu nebo bude potřeba najít nového nájemce, který bude chtít dostat standardní cenu. Pak ovšem hodnota nemovitosti postavená na takovémto modelu ocenění klesne.

Jaký typ komerčních nemovitostí dosahuje dnes nejvyšších výnosů?
Průmyslové nemovitosti - skladové nebo výrobní prostory. U těch lze očekávat úroveň 6 až 9 % p.a. 

Nemovitost jako investice: hypotéka, za vlastní, nebo fond? Co zvolit

Co když budu chtít investovat do komerčních nemovitostí prostřednictvím fondů?
Fondy jsou vhodné pro investory, kteří nenashromáždí dostatek volných prostředků pro koupi komerční nemovitosti. Výhodou je, že investor může uložit prostředky do několika fondů, a tím i diverzifikovat riziko. Komerční nemovitosti přinášejí zhruba dvojnásobné zhodnocení než byty. Náklady jsou v případě fondu také nezanedbatelnou položkou - správa fondu, poplatky regulátorovi, reportingy.

Je to ovšem bezpracná investice, de facto se to rovná nákupu cenných papírů. Pozornost je třeba věnovat správci fondu, jeho historii a referencím. Dále je dobré si projít portfolio fondu a dotázat se odborníků z dané oblasti, zda je hodnota takovéhoto portfolia dlouhodobě udržitelná.

  • Nejčtenější

V předdůchodu si odpočinu a pak se uvidí. Možnost, o které se moc neví

Premium Má do penze pět let a je v předdůchodu na tři roky. Na víc totiž nemá naspořeno. Že to nejde? Ale ano. Legislativa to...

Bydlení v nedohlednu? Pro řadu mladých je to už tvrdá realita

Nové bydlení plánuje v tomto roce 150 000 mladých lidí ve věku 26 až 36 let. Jaké jsou jejich představy? Kolik si půjčí...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Refinancování hypoték hrozí problémem pro nejednu domácnost

Letošní úrokové sazby u hypoték vážně ohrožují domácnosti s blížícím se koncem fixace. Nově vyměřené měsíční splátky...

Je tu skvělý tým i dobrá káva, říká ukrajinská medička, posila u Paula

Doma studovala medicínu a při tom pracovala jako kosmetička. Pak přišla válka, dvaadvacetiletá Simona opustila...

Jak nejlépe spořit dětem? Co nabízejí banky a co radí odborník

Do prasátka, do matrace, na stavebko nebo rovnou na penzijko? Možností, jak spořit dětem, je víc. Některé banky dokonce...

Půst, občas večeře, čtyři kávy denně. Jak jíst podle výživového poradce Havlíčka

Premium Strava ovlivňuje nejen naši váhu či kondici, ale i náladu a zdravotní stav. Ostatně až dvě třetiny všech nemocí mají...

Vláda má 20 korun z každého litru benzinu, říká šéf sítě levných čerpacích stanic

Premium Nikoho nenechají na pochybách, že tohle je nízkonákladová firma, kde se nehýří. Okázalost tu nemá místo. Spolumajitel...

Všechno vymyslela Škrlová. Je to hlava manipulace, říká režisér Síbrt

Premium Před patnácti lety Česko šokovala kuřimská kauza. Týrání malých chlapců nejbližšími příbuznými i podivná role „Aničky“....

  • Další z rubriky

Nájem opakovaně neplatí, v bytě nebydlí. Majitel do něj však nesmí

Premium Zájem o nájmy stoupá. Pronajímatel si tak sice může více vybírat, kdo se do jeho nemovitosti nastěhuje, ale i tak by...

KVÍZ: Daní se výhra a patří i manželce? Na co si dát pozor při sázení?

Vidina výhry v loterii, kartách nebo ruletě je jistě lákavá. Určitě je ale dobré mít aspoň základní přehled. Nejen jak...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Účet u specialisty: 68 tisíc. V Česku je nutné dětem spořit i na rovnátka

Za zubní ošetření s výjimkou amalgámové výplně dnes u stomatologa běžně platí i registrovaní pojištěnci. A nejinak to...

Podnájem není totéž co nájem a nemusí být výhodný. Pro nikoho

Jakkoli jsou slova nájem a podnájem velmi podobná, jsou zde určité rozdíly, zda smlouvu o užívání bytu uzavíráte s...

Část dětí dostane 5 000 Kč automaticky, zbytek bude žádat elektronicky

Rodiče, kteří na své potomky pobírají příspěvek na dítě, dostanou státní pětitisícovou pomoc automaticky. Ostatní budou...

Hrušínského dcera se svlékla pro Playboy. Manžela to překvapilo, říká

Pro nové číslo Playboye se svlékla a nafotila sexy snímky Kristýna Hrušínská (37). Dcera Jana Hrušínského a Miluše...

Ukrajinci dostali západní superhoufnice M777. Do akce šla i Bohdana

Ať už si dělostřelectvo v dávných dobách vysloužilo titul královny či krále bojiště, ukazuje se i v jednadvacátém...

Muž s penisem na předloktí. Pěstoval si ho šest let pro transplantaci

Je to vlastně příběh protkaný smutkem, groteskní fyzickou modifikací, ale se šťastným koncem. A též s mnoha otázkami....

V Charkově se skrývá tajemný supertank, příliš drahý pro sériovou výrobu

Válka na Ukrajině vstupuje do nové fáze. Rusové se po Kyjevu stahují i z okolí Charkova a chystají se zřejmě soustředit...