Středa 28. října 2020, Den vzniku samostatného československého státu
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 28. října 2020 Státní svátek.

Má ještě smysl kupovat nemovitosti, vydělají vůbec? Poradí odborník

Češi investují ve velkém do nemovitostí. Nakupují byty, domy, komerční objekty a ty pak pronajímají. Měli by i dál? Co když je tu realitní bublina, která splaskne a ceny nemovitostí spadnou dolů? Na otázky, zda má ještě smysl ukládat peníze do nemovitostí, odpovídá Jan Sachr, ředitel realitní a investiční společnosti Naxos.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Vyplatí se v současné době pořídit si byt jako investici, která by vynášela?
Při investici do jakéhokoliv aktiva si člověk musí stanovit očekávání, tedy roční výnos, časovou náročnost a související náklady s údržbou a provozem daného majetku. Pokud tedy vezmeme za příklad byt v Praze, můžeme počítat s výnosem 3 až 4 % ročně. Ale pozor: jen v případě, že to funguje tak, jak má a nájemce má dlouhodobou nájemní smlouvu.

Ideální stav ale nastane málokdy, spíše se stane, že se nájemce bude měnit a tím pádem nám vypadne nějaký měsíční nájem, budeme platit provizi realitní kanceláři za nalezení nového nájemce, budou potřeba nějaké opravy a údržba bytu. A nakonec zjistíme, že se výnos pohybuje mezi jedním až dvěma procenty. Lze tedy pouze sázet na růst hodnoty majetku, ale to v dnešní době už tolik nejde. Byt tedy podle mého názoru není vhodné aktivum pro uložení volných finančních prostředků s cílem jejich zhodnocení při minimu vynaložené energie.

Jan Sachr

  • Je mu 34 let. 
  • Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor podnikání a právo. 
  • Svou profesní dráhu zahájil před více než deseti lety ve společnosti Naxos, která působí na českém trhu už 24 let. Od roku 2014 působí jako její výkonný ředitel. 
  • Pomáhá klientům investovat do různých typů nemovitostí.  
Jan Sachr

Mluví se o tom, že hypotéky půjdou nahoru, lidé nebudou mít peníze na to, aby je spláceli a nemovitosti začnou prodávat. Zatím jdou ale ceny bytů nahoru a dosahují extrémních čísel. Co když realitní bublina neexistuje a dopadneme jako v některých jiných zemích, kde ceny nemovitostí zůstaly na horní hranici?
Je jen otázka času, dokdy budou při růstu úrokových sazeb všichni schopni plnit své závazky. V jeden okamžik se situace změní a na trhu se začne objevovat stále více a více bytů k prodeji. Současné vysoké ceny jsou hnány velkou poptávkou a menší nabídkou. Jakmile poptávka ochladne, a to díky rostoucím úrokovým sazbám, a nabídka se rozšíří o nucené prodeje, tak se růst cen zastaví a začnou pomalu klesat.

Jsou lokality, kde se cena bude držet na stejné výši?
Jsou místa, kde se cena nemění: centrum Prahy jako Vinohrady, Malá Strana, Staré Město. Ale okrajové části Prahy a obce ve Středočeském kraji v budoucnu ochlazení pocítí. Očekávám redukci cen od 10 do 30 %. Důvodů bude hned několik - růst úrokových sazeb, který se projeví s ohledem na fixace hypoték s prodlevou 2 až 3 roky, a dále zpomalení ekonomiky a snížení mezd.

Je možné v této souvislosti spekulovat a počkat si na to?
Určitě ano. Řada lidí nakoupila investiční byty s využitím bankovního financování. Většina investorů má nastavené nájmy ve výši hypotéky. Jakmile ale hypotéka vlivem růstu úrokových sazeb stoupne a nájem adekvátně neporoste, pak vznikne v rodinném rozpočtu díra, kterou bude potřeba řešit. Krátkodobě ji lze dotovat, ale dlouhodobě je tento stav neudržitelný a o to více, pokud máte vícero takovýchto bytů. Takže se budou byty prodávat za nižší ceny, než na které jsme zvyklí teď.

Kdo má u hypotéky splátku „na krev“, zadělává si na problém

Vzal byste si teď hypotéku?
Osobně bych raději volil na jeden až dva roky nájem a očekával cenovou redukci.

Říkáte, že roste zájem investorů i o komerční nemovitosti.  
Komerční nemovitost má ve většině případů větší výnos než byt. Zároveň není potřeba tolik lpět na detailech jako u bytu. Z pronajaté administrativní budovy vám nebude nájemce volat, že mu praskla žárovka nebo že kape kohoutek. Pro úvodní úvahu o investici je potřeba zvážit vlastní možnosti ve spojení s bankovním financováním a rozmyslet si objem, který je možné do takovéhoto typu nemovitosti uložit.

Následně se podívat po trhu, co by v dané výši investice mohlo být dostupné. Při jednotkách milionů korun to většinou odpovídá polyfunkčním domům v centrech menších měst, kde v přízemí jsou obchodní jednotky a ve vyšších podlažích kanceláře nebo byty.

Jaký je výnos u komerčních nemovitostí?
U komerčních nemovitostí lze očekávat výnos od 4 % výše. V dnešní době je průměr mezi 6 až 8 %, záleží na typu nemovitosti, její kvalitě a lokalitě.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější

Jaké komerční nemovitosti jsou výhodné?
Záleží vždy na zkušenostech a pocitech investora, co se mu líbí více. Já osobně preferuji areály, kde je vícero nájemců, 2 až 3 hlavní a zbytek vedlejší. Dojde tak k diverzifikaci příjmů. Ideální je i namíchat obchodní prostory s kancelářemi a byty, tedy koupit polyfunkční budovu. Bude zde nižší výnos, ale na druhou stranu bude příjem poměrně dobře rozložen.

Jaké jsou nevýhody investic do komerčních nemovitostí?
Je potřeba vyšší počáteční investice. A musíte počítat také se střídáním nájemců. A velký pozor si musíte dát na nájemní smlouvy. U komerčních nemovitostí jsou nájemní smlouvy jednou z nejcennějších věcí, hned po lokalitě a kvalitě nemovitosti. Je nutné projít smlouvy s právníky a zaměřit se na problémové pasáže - možnosti předčasných výpovědí, vracení uvolněných prostor nájemci. A měli byste také vyhodnotit, zda aktuálně podepsaná výše nájmu je standardní.

Hodnota takových budov se kalkuluje na základě násobků výše nájmu, tedy pokud jsou uzavřené smlouvy na vyšší nájemné, než je v lokalitě v daném čase obvyklé a běžné, tak se může stát, že po uplynutí smlouvy nájemce bude tlačit na snížení ceny nájmu nebo bude potřeba najít nového nájemce, který bude chtít dostat standardní cenu. Pak ovšem hodnota nemovitosti postavená na takovémto modelu ocenění klesne.

Jaký typ komerčních nemovitostí dosahuje dnes nejvyšších výnosů?
Průmyslové nemovitosti - skladové nebo výrobní prostory. U těch lze očekávat úroveň 6 až 9 % p.a. 

Nemovitost jako investice: hypotéka, za vlastní, nebo fond? Co zvolit

Co když budu chtít investovat do komerčních nemovitostí prostřednictvím fondů?
Fondy jsou vhodné pro investory, kteří nenashromáždí dostatek volných prostředků pro koupi komerční nemovitosti. Výhodou je, že investor může uložit prostředky do několika fondů, a tím i diverzifikovat riziko. Komerční nemovitosti přinášejí zhruba dvojnásobné zhodnocení než byty. Náklady jsou v případě fondu také nezanedbatelnou položkou - správa fondu, poplatky regulátorovi, reportingy.

Je to ovšem bezpracná investice, de facto se to rovná nákupu cenných papírů. Pozornost je třeba věnovat správci fondu, jeho historii a referencím. Dále je dobré si projít portfolio fondu a dotázat se odborníků z dané oblasti, zda je hodnota takovéhoto portfolia dlouhodobě udržitelná.

  • Nejčtenější

OSVČ a paušální daň: kdo na této novince vydělá a komu se nevyplatí

Poslaneckou sněmovnou úspěšně prošla paušální daň pro osoby samostatně výdělečně činné. Předloha teď míří do Senátu....

Vyjednával s kmeny v Africe. Perličky z životopisů a 7 rad, co do CV nepatří

Na internetu najdete tisíce návodů, jak správně napsat životopis. My vám dnes poradíme, co už je v životopise navíc a...

Svádí nerovný boj s covidem. Aby udržela svou kavárnu, zastavila byt

Pandemie tvrdě dopadá na mnoho lidí, kteří pracují v oborech, v nichž je proticovidová opatření připravila o zákazníky....

Krize jim umožnila výhodně investovat. Mladá rodina rozhodnutí nelituje

První vlna covidu v březnu a dubnu letošního roku přinesla významný propad cen na finančních trzích. Mnozí z investorů...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Nesnesitelná lehkost home office. Práce z domova není jednoduchá

Na jedné straně svoboda, na té druhé samota. Mnozí, kteří v březnu home office vítali, dnes sahají po antidepresivech....

ANALÝZA: Proč Čína v boji s covidem uspěla a Západ se zmítá v chaosu

Premium Zatímco Západ se potýká s druhou vlnou koronaviru, východoasijské země dokázaly virus porazit. Proč tomu tak je? Nejde...

Jsme rozvedení. Ještě nevím, zda se vrátím k dívčímu jménu, říká Koukalová

Premium Nepochopení, odsouzení. Konec vrcholové sportovní kariéry. Hledání práce. A ještě rozvod. Gabriela Koukalová (30) má za...

Dlouhodobý test Mazdy: karoserie se nám rozpadala před očima

Premium Historie provozu této Mazdy sice dokládá, že prevence se vyplatí, ale některé chyby výrobce se napravit nedají....

  • Další z rubriky

Není vám jedno, co bude s vaším majetkem? Závětí to ovlivníte

K sepsání závěti nepotřebujete notáře, musíte však dodržet předepsané náležitosti. Vypořádání svého majetku ale můžete...

Klid se koupit nedá. Je to schopnost, na které musíme pracovat

Premium Mnohým z nás přinesla pandemie do života řadu nejistot a obav, vyvolává v nás nervozitu a nepokoj. Klid se ale koupit...

Pandemie covidu začíná měnit finanční uvažování českých domácností

První vlna koronavirové pandemie prověřila české peněženky. Jen třetina lidí má finance pod kontrolou a je připravená...

Shromáždění vlastníků jsou kvůli pandemii v ohrožení. Právník radí, co dělat

Premium Vyhlášení nouzového stavu komplikuje situaci společenstvím vlastníků bytových jednotek. Do konce roku musí totiž výbory...

Nepanikařte, ale buďte opatrní. Osm znaků, že jste mohli prodělat covid-19

Druhá vlna koronavirové krize udělala z Česka, které tu první zvládlo celkem dobře, odpadlíka. Snad každý se bojí. Jsem...

Nečekaně zemřel moderátor Prima vařečky Daniel Kopál, bojoval s covidem

Ve věku 49 let zemřel moderátor Daniel Kopál, známý z pořadu o vaření Mňam aneb Prima vařečka. Bojoval s koronavirem....

Česko dál padá do covidové propasti. Má nejvíce případů i úmrtí na světě

Česko se pevně usadilo na špičce světových koronavirových statistik. Již delší dobu jsme mezi zeměmi, které mají...

NASA a vědci objevili na Sahaře a v Sahelu téměř dvě miliardy stromů

Na Sahaře a v oblasti Sahelu roste více stromů, než se předpokládalo. Tvrdí to mezinárodní vědecká studie, na níž se...

Česko je bohatší než Itálie a Španělsko, možná předběhne i Japonsko

Nejnovější data Mezinárodního měnového fondu ukazují, že Česká republika je poprvé ve své novodobé historii bohatší než...