Náš dům má více majitelů, kteří se mezi sebou těžko dohodnou. Já a ostatní nájemníci nevíme, komu máme zaplatit nájem. Máme obavu, abychom kvůli neplacení nedostali výpověď.
Na vaši situaci je nutno aplikovat § 139 a 514 občanského zákoníku. Podle § 139 občanského zákoníku jsou právních úkonů, týkajících se společné věci, oprávněni a povinni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Ustanovení § 514 občanského zákoníku stanoví, že: „Splní-li dlužník celý závazek jednomu z věřitelů, kteří jsou vůči němu oprávněni, nemohou již ostatní od něj nic žádat“.
To znamená, že zaplacením celého nájemného kterémukoliv ze spoluvlastníků vašeho domu se svého závazku zaplatit nájemné zprošťujete. Nájemné se považuje za řádně zaplacené a vy nemůžete dostat výpověď z nájmu bytu z důvodu nezaplacení nájemného. Jak se posléze jednotliví spoluvlastníci domu vypořádají navzájem mezi sebou, je čistě záležitost mezi nimi samotnými.
Může nájemník požadovat na majiteli vyúčtování vody a elektřiny na společné prostory – s rozlišením částek na stavbu a nájemníky?
Nájemník může žádat řádné a úplné vyúčtování včetně podílu společných a nebytových prostor, případně stavby. Nejlépe je však zajistit pro stavbu i provozovny samostatné měření, často jde o jiné základní sazby.
Zajímá mě, zda má bytové družstvo ze zákona právo požadovat na mně zaplacení částky ve výši 2 000 Kč za vyhotovení kupní smlouvy v případě, že kupuji družstevní byt do vlastnictví.
Zřejmě se nejedná o vyhotovení kupní smlouvy na družstevní byt do vlastnictví, ale bezplatný převod družstevního bytu do vlastnictví člena družstva – nájemce předmětného bytu – v souladu se zněním § 23 a 24 zákona č. 72/1994 Sb. Bytové družstvo jako vlastník domu musí pro realizaci převodů bytů do vlastnictví vypracovat tzv. prohlášení vlastníka a následně uzavřít smlouvy o převodů bytů do vlastnictví; vypracovat tzv. prohlášení vlastníka a následně uzavřít smlouvy o převodu bytů do vlastnictví členů družstev a též smlouvy o správě domu.
Převody bytů v domech stavebních, případně lidových bytových družstev, do vlastnictví členů představují neopakovatelný jednostranný úkon. Ne všichni členové družstev o převod bytů do vlastnictví požádali, protože jim současný užívací vztah člena družstva – nájemce – plně vyhovuje. Samo vlastnictví bytu nemusí vždy přinášet jen výhody, ale též nezanedbatelné povinnosti.
Vlastník bytu se totiž podle citovaného zákona stává i spoluvlastníkem společných částí domu, podílí se na péči o dům a svým podílem přejímá nejen vlastnická práva, ale i povinnosti. Úkony spojené s převodem bytů do vlastnictví zajišťuje družstvo pro budoucí vlastníky, je tedy logické, že náklady na tuto činnost budou hradit budoucí vlastníci a nikoliv družstevníci, kteří byty do vlastnictví nepřevádějí. Částka, kterou uvádíte, je dle mých zkušeností u družstev obvyklá. Bytová družstva často mají vlastní ceník služeb. Pro srovnání, při privatizaci obecních bytů byly částky za podobné služby od realitních kanceláří přibližně dvakrát vyšší.
Jsem spoluvlastníkem domu o šesti bytových jednotkách. S ostatními vlastníky jsme nuceni založit společenství vlastníků jako právnickou osobu na základě zákona č. 103/2000 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy. Veškeré finanční transakce a roční vyúčtování jsme dosud vedli pouze formou zápisů do knihy, která je všem vlastníkům přístupná. Společenství by podstatně zvýšilo měsíční poplatky na správu a údržbu domu, neboť by se musela na vedení agendy najmout firma.
Při přípravě novely zákona č. 72/1994 Sb. i při jejím projednávání v zastupitelských sborech byla otázka povinného zřízení právnické osoby z vlastníků jednotek předmětem největších diskusí odborníků. Převažoval názor, který se v platné právní úpravě (novele) objevil. Zákon č. 103/2000 Sb., kterým se zákon č. 72/1994 Sb. novelizoval byl přijat s účinností od 1. 7. 2000 a v § 9 odst. 3 se uvádí, že společenství vlastníků jako právnická osoba vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků. Členství ve společenství vzniká a zaniká převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky. Společenství vlastníků jednotek je osobou právnickou zapsanou do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného u soudu určeného k vedení obchodního rejstříku.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
