V poslední dekádě se realitní trh doslova utrhl ze řetězu. Ceny nemovitostí stoupaly raketovým tempem. Pak ale přišel zlom. Ceny se již dostaly na velmi vysoké úrovně, ekonomická situace se zhoršila a hypotéky výrazně podražily. Vývoj trhu s byty, rodinnými domy a stavebními pozemky se začal ubírat různými směry.
„Trh s pozemky se v době přelomu roku 2022 a 2023 choval jinak než trh s ostatními nemovitostmi, kde probíhalo razantní zlevňování,“ popisuje Tomáš Jelínek, výkonný ředitel Century 21. Parcely tento trend většinou nenásledovaly. „Naopak, ceny stavebních pozemků zůstaly stabilní nebo mírně rostly, hlavně kvůli omezené nabídce, trvalé poptávce a jejich atraktivitě jako dlouhodobé investice,“ říká realitní makléř Iztok Toplak z RE/MAX G8 Reality.
Proč je pozemků málo?
Asi nejzásadnějším faktorem, který způsobuje tlak na ceny, je nedostatečná nabídka. A to přesto, že počet pozemků k prodeji od roku 2021, kdy jich bylo nejméně, setrvale stoupá. „V současné době je téměř dvakrát až třikrát vyšší než tehdy, jsme na podobných číslech jako v roce 2017. Celkem je v současné době na realitních portálech v nabídce více než 10 tisíc různých stavebních pozemků,“ upřesňuje Toplak. Mezi nimi jsou však i pozemky, na nichž se dá stavět jen s velkými obtížemi, především kvůli chybějícím kapacitám inženýrských sítí nebo například čističek. Jenže obce často nemají dostatek finančních prostředků na potřebný rozvoj této infrastruktury.
„Nejvíce však nabídku brzdí zastaralé územní plány nebo složitější vyjmutí půdy ze zemědělského fondu,“ konstatuje František Brož, tiskový mluvčí portálu Bezrealitky. Také Tomáš Jelínek vidí jako největší problém téměř nulovou dlouhodobou koncepci rozvoje obcí.
Jsou tedy lokality, kde bude nabídka větší, jinde bude takřka nulová. Větší šanci budete mít v Jihočeském kraji, lepší bude také v Pardubickém a Královéhradeckém kraji. Sehnat se dají samozřejmě pozemky i v jiných krajích, otázkou ale je, zda za akceptovatelnou cenu a v lokalitě, kterou právě vy chcete.
„Naopak v Praze jsou stavební pozemky prakticky vyprodány, zejména v atraktivních čtvrtích a v blízkém okolí metropole. Mnoho vhodných lokalit již bylo zastavěno,“ říká Toplak. Podobná situace panuje i v Brně a okolí.
V Praze ceny trhají rekordy
Právě hlavní město a jeho blízké okolí jsou nejžádanějšími lokalitami. Tomu samozřejmě odpovídají i ceny. V Praze se běžně pohybují mezi 14 tisíci a 20 tisíci korunami za metr čtvereční, žádnou výjimkou nejsou ani nabídky s cenou kolem 30 tisíc korun za metr čtvereční, občas narazíte i na cenovky s 60 tisíci či dokonce 90 tisíci korunami za metr čtvereční.
V okolí Prahy se průměrná cena pohybuje kolem 7 tisíc korun za metr čtvereční, ve středních Čechách kolem 5 400 korun za metr čtvereční. Příliš vypovídající to ovšem není. „Zkuste například v Říčanech sehnat pozemek pod 10 tisíc korun za metr čtvereční nebo v Průhonicích pod 16 tisíc korun za metr, navíc zde cena narostla za poslední půlrok skoro o 17 procent,“ ukazuje na příkladech Tomáš Jelínek.
I proto se do hledáčku kupujících stále častěji dostávají také menší obce dále od Prahy (podobně jako v případě dalších velkých měst), třeba i více „mimo civilizaci“, s menší občanskou vybaveností. Česko je v tomto úžasné – být daleko od civilizace totiž znamená mít všude blízko. Stále častěji se tak prosazují například místa s delší dojezdovou vzdáleností do měst nebo podhorské lokality. Cenový rozptyl ale může být o to větší. „Například ve Zdibech těsně u Prahy pořídíte pozemek pro rodinný dům o 700 metrech čtverečních za 9,4 milionu korun. Ve Zdicích u Berouna za 3,5 milionu korun,“ říká Brož. V prvním případě bude cena za metr čtvereční zhruba 13 400 korun, ve druhém 5 tisíc. Na malých vesnicích pak lze najít pozemky i za poloviční cenu.
Drahé je i Brno, levněji je na vesnicích
Prakticky totožná je situace v Brně a okolí. Rovněž zde jsou ceny vysoké, obvykle se pohybují mezi 7 a 20 tisíci korunami za metr čtvereční, podobný rozptyl je i v nabídkových cenách v okrese Brno-venkov. „V dalších krajských městech, jako jsou Plzeň, Ostrava nebo Olomouc, se ceny stavebních pozemků pohybují od 2 do 10 tisíc korun za metr čtvereční,“ doplňuje Toplak.
V menších městech a venkovských oblastech jsou ceny nižší, obvykle mezi jedním a pěti tisíci korunami za metr čtvereční. I když zde je třeba průměrné ceny brát ještě s větší rezervou než v okolí velkých měst. „Podívejte se třeba do Letohradu, kde je průměrná cena za metr čtvereční okolo 1 700 korun, ale malý počet zájemců a pozemků v nabídce je zde pod 10. V takových lokalitách pak průměr změní i cena jednoho atraktivního pozemku, což se v Letohradu stalo v březnu, kdy tam ceny skokově vzrostly na 3 tisíce korun,“ vysvětluje Jelínek.
Co cenu ovlivňuje?
Právě atraktivita lokality je tím faktorem, který má na cenu největší vliv. Existuje však mnoho dalších faktorů, které mohou způsobit výrazné rozdíly v cenách i v rámci jedné oblasti. „Cenu ovlivňuje tvar pozemku, vybavení inženýrskými sítěmi, jeho dopravní dostupnost nebo celková občanská vybavenost v okolí,“ vysvětluje Jiří Skotnica, šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM. „Dalšími parametry, které mohou mít vliv na konečnou hodnotu pozemku, jsou například svažitost terénu nebo orientace ke světovým stranám.“
Čím dražší lokalita, tím menší pozemky
Pozemky mají obvykle velikost 700 až 1 200 metrů čtverečních. Tyto rozměry jsou oblíbené pro výstavbu standardních rodinných domů s dostatečným prostorem pro zahradu, bazén nebo garáž. V nabídce ale najdete i pozemky o velikosti 400 či 500 metrů čtverečních, což je typické především pro města s hustou zástavbou a vysokými cenami. „Naopak v menších obcích, kde je zvykem mít velkou zahradu, najdete i pozemky o velikosti až 3 tisíc metrů čtverečních,“ dodává Brož. Velké pozemky v atraktivních oblastech pak vyhledávají ti, kteří si chtějí postavit rozsáhlé rodinné sídlo nebo malou usedlost. Cena za metr čtvereční je přitom podobná jako u bytů – „Nejvyšší cenu mají malé pozemky do 800 metrů čtverečních, nejnižší cenu mají pozemky nad 3 tisíce metrů čtverečních,“ uvádí Toplak.
Co si prověřit?
Než se definitivně rozhodnete pro koupi jakéhokoli pozemku, prověřte, zda neskrývá nějaké nebezpečí. Zkontrolujte, jak je pozemek veden a zapsán v katastru nemovitostí, prostudujte územní plán a ověřte si podmínky, za jakých je možné na pozemku stavět. „Je dobré si předem zjistit také šanci na získání stavebního povolení a specifické požadavky na zástavbu, mít vyřešený přístup na pozemní komunikaci, vědět, zda bude možné na pozemku vyvrtat studnu, jak je řešen svoz odpadků a další důležité informace,“ říká Brož. Nepodceňujte ani riziko povodní a další rizika, na která běžný člověk často nemyslí, jako je například radon v půdě. Pokud si na to netroufáte sami, nemusíte zoufat. Dnes už existují služby, které vše důkladně zkontrolují za vás.
