Majitelce domu se líbí můj byt. Jsem důchodkyně, je mi 85 let. Vzhledem k tomu, že mám byt větší, nutí mne ke směně bytu. Majitelka prohlásila, že musím souhlasit s výměnou za její menší byt. Jinak prý mi dá výpověď. Jsem dlouhodobě nemocná, nemám sil se stěhovat. Musím se odstěhovat?
Občanský zákoník v § 715 stanoví, že se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez vážných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. Tolik zákon. Z toho plyne, že dohoda o výměně je dobrovolná. Majitelka vás nemůže nijak nutit, pokud se nechcete stěhovat. Pokud jde o výpověď, musela by majitelka použít zákonných výpovědních důvodů. O přivolení k výpovědi z důvodů na straně pronajímatelky by rozhodoval soud, takže ani v tomto případě není nutné, abyste okamžitě souhlasila s výměnou bytů.
Vlastním dům, ve kterém mám dva nájemníky, kteří již několik let neplatí nájemné. A nejen to! „Své“ byty bez mého souhlasu pronajímají cizincům a dům devastují. Co si myslíte o zákonech, které to umožňují a nutí tím majitele, aby takové „nájemníky“ dotovali ze svého nebo na účet ostatních nájemníků?
Žádné takové zákony nejsou. Oběma nájemníkům máte možnost dát výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností nájemce dle § 711 odst. 2 písm. a) a b) ObčZ. S účinností od 31. 3. 2006 již nemusíte žádat příslušný soud o přivolení k výpovědi. Je naopak na nájemci, pokud s výpovědí nesouhlasí, aby se ve lhůtě 60 dnů obrátil na soud s příslušnou žalobou. U soudu by nájemníci museli prokázat, že nájemné řádně platí a dobré mravy v domě neporušují, jedině tehdy by soud prohlásil výpověď za neplatnou.
Výpověď pro neplacení nájmu je standardním výpovědním důvodem skoro na celém světě. Různě bývá řešena otázka podnájmu v bytech. V některých evropských státech mají nájemníci právo brát si podnájemníka do bytu i bez souhlasu majitele. Většinou však, stejně jako u nás, musí k tomu mít jeho „požehnání“. Dle § 719 musí mít nájemce s podnájmem písemný souhlas pronajímatele. Porušení této povinnosti se opět považuje za hrubé porušení nájemní smlouvy dle § 711 odst. 2 písm. b) ObčZ.
Zemědělské družstvo, kde jsme s manželem pracovali, nám přidělilo nájemní byt 3+1. Družstvo se rozpadlo a my se bojíme, aby nás z bytu nevystěhovali. Na zakoupení nového obydlí nemáme finanční prostředky. Je právo na naší straně?
Zákon kogentně (nařizuje) stanoví, že nájem bytu zaniká písemnou dohodou nebo výpovědí. Byt vám byl přidělen jako běžný nájemní byt a vztahují se na něj ustanovení § 711 a 711a občanského zákoníku, které stanoví, za jakých okolností může pronajímatel vypovědět nájem bytu a v jakém případě má nájemce nárok na náhradní byt. Nájem bytu může být ukončen pouze písemnou výpovědí pronajímatele s použitím jednoho z výpovědních důvodů uvedených v příslušných paragrafech. Pokud je výpověď dána z důvodů existujících na straně pronajímatele a skončil-li nájem bytu citovanou výpovědí, máte nárok na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má nájemce vyklidit.
Naletěl jsem na sliby souseda, který koupil levně můj byt a místo, aby pak dodržel slovo a byt s malým ziskem převedl do mého vlastnictví, dal mi výpověď. Jako důvod u soudu uvedl, že ho potřebuje pro matku, která však bydlí v družstevním 4+1. I když výpovědi předcházela vědomá lež (vysvětlování by bylo dlouhé) a i výpovědní důvod je smyšlený, soud nezaváhal konat ve prospěch žalobce. Teď jsem ve výpovědi, ale protože majitel nemůže sehnat zájemce, který by jej koupil, nemá zájem mne vystěhovat. A já bych odtud chtěl. Jak dlouho platí výpověď a mohu si po dobu jejího trvání byt vyměnit?
Naše právo bohužel umožňuje situaci, do které jste se dostal. Výpovědí z nájmu vám zaniklo nájemní právo a vaším jediným právem zůstalo být nerušeně v bytě do doby, než vám bude opatřena rovnocenná náhrada. Pravomocný rozsudek (ač se vám může zdát nespravedlivý) se napravit již nedá.
Pokud máte zrušený nájem, nemůžete si již byt vyměnit. Ovšem nikde není stanoveno, do kdy vám má být přidělen náhradní byt, takže můžete v této situaci žít i dlouhé roky, dokonce se může stát, že náhradní byt vám nebude nabídnut nikdy. Záleží to čistě a výhradně na rozhodnutí vlastníka domu či bytu. V tomto případě je však jistě namístě zmínit obsah ustanovení § 110 ObčZ, podle nějž se právo, které bylo přiznáno pravomocným rozsudkem soudu promlčuje za deset let ode dne, kdy mělo být podle rozhodnutí plněno.
Do kdy musím zaplatit nájemné a mohu být za nezaplacení v určeném termínu nějak postižen? Nikdo, ani pronajímatel, pořádně neví, jak to opravdu je.
Není-li v nájemní smlouvě dohodnuto jinak, je nájemné – spolu s úhradou služeb, spojených s užíváním bytu – splatné do posledního dne kalendářního měsíce, za který se tato úhrada provádí. V případě, že nezaplatí nájemce tyto platby (některou z těchto plateb) do pěti dnů od jejich splatnosti, je ze zákona (tj. bez dalšího zvláštního ujednání) povinen uhradit poplatek z prodlení, který činí 0,25 % z dlužné částky denně, nejméně však pětadvacet korun za každý započatý měsíc prodlení.
Pokud přesáhne součet dlužných částek nájemného a úhrad za plnění poskytovaných s užíváním bytu trojnásobek nájemného a úhrad za výše uvedená plnění, je založen, ve smyslu § 711 odst. 2 písm. b) občanského zákoníku, kvalifikovaný důvod k výpovědi z nájmu bytu, a to bez přivolení soudu. Možnost uplatnění výpovědního důvodu není podmíněna předchozím upozorněním nájemce bytu na neplnění jeho základních povinností.
Bydlím v nájemním bytě v Praze. Před časem jsem si s manželkou zakoupil rekreační chalupu v Doksech. Jedná se o roubenou chalupu, ve které není koupelna, je zde pouze suché WC a celkově je k trvalému bydlení nevhodná, v katastru nemovitostí je však i přesto zapsaná jako objekt k bydlení. Může mi pronajímatel z tohoto důvodu, tedy z důvodu, že vlastním nemovitost dát výpověď z nájemního bytu?
Podle § 711 odst. 2 písm. c) může pronajímatel vypovědět nájem bytu bez přivolení soudu, má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Rozsudkem Nevyššího soudu ČR bylo konstatováno, že „mít vlastní byt“ znamená disponovat takovým právním titulem, který zakládá právo na bydlení, jež podle své povahy slouží k trvalému (nikoliv jen přechodnému) uspokojování potřeby bydlet. Tzn. neomezuje se jen na byt ve vlastnictví nájemce, ale také na byt, k němuž má nájemce jiný právní titul k bydlení např. nájemní smlouvu, právo odpovídající věcnému břemenu (např. právo doživotního užívání bytu) apod.
Toto ustanovení se netýká pouze bytů, i když by se tak mohlo na první pohled zdát, ale také dalších nemovitostí, které jsou způsobilé k bydlení, přičemž důležitý je nejenom stav nemovitosti, ale také to, jak je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí. Pokud vám dá pronajímatel výpověď z výše uvedeného důvodu, musíte se ve lhůtě 60 dnů od doručení výpovědi obrátit se žalobou na její neplatnost na příslušný soud. Zde byste musel prokázat, že vámi vlastněná nemovitost není způsobilá k trvalému bydlení. Co se týče údaje v katastru nemovitostí, samozřejmě vám doporučuji co nejrychleji zažádat katastr o změnu údaje týkajícího se způsobu užívání. Pokud bude objekt zapsán jako rekreační, prokazování výše uvedených skutečností bude mnohem jednodušší.
Obdržel jsem od pronajímatele výpověď z nájmu bytu, má taková výpověď nějaké náležitosti?
Obecné náležitosti výpovědi z nájmu bytu jsou upraveny v § 710 občanského zákoníku. Výpověď musí být především v písemné formě, musí obsahovat lhůtu, kdy má nájem skončit. Výpovědní lhůta nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce, přičemž začne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď doručena druhému účastníkovi.
V případě písemné výpovědi, kterou dává pronajímatel nájemci, jsou zákonem dány i další podstatné náležitosti, jednak musí být nájemci doručena, dále v ní pronajímatel musí uvést zákonný výpovědní důvod, o který se opírá a musí uvést výpovědní lhůtu. Ve výpovědi nesmí chybět ani poučení nájemce o možnosti podat do 60 dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci přísluší i bytová náhrada, závazek pronajímatele o jejím zajištění.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
