Sobota 8. května 2021, Den vítězství
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Sobota 8. května 2021 Den vítězství

Kupujete nemovitost? Rovnou prodávajícímu peníze neposílejte

Kupní cena za rodinný dům či byt mnohdy představuje celoživotní úspory kupujícího, často ještě doplněné o peníze z hypotéky. Poslat celou sumu rovnou na účet prodávajícího by tak byl značný risk. Celá operace se totiž může snadno zvrtnout. Pak byste nemuseli mít peníze ani nemovitost. Dá se tomu ale předejít.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Převod nemovitosti na nového majitele je dost specifickou záležitostí. Ten se totiž nestává jejím vlastníkem podpisem kupní smlouvy, ale až v okamžiku, kdy je převod zapsaný v katastru nemovitostí. A ten není hned. „Od podání návrhu do zápisu vlastnického práva uplyne vždy lhůta 20 až 30 dnů,“ říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Někdy to může trvat i déle, protože celá věc se může snadno zkomplikovat. Například může být návrh zamítnut, pokud je špatně podaný. „Nebo se může stát, že si prodávající transakci rozmyslí poté, co mu kupující již předal peníze, ale ještě nenabyl k nemovitosti vlastnické právo,“ upozorňuje na další riziko Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR. Poslat peníze hned po podpisu kupní smlouvy na účet prodávajícího tedy není určitě rozumné. Vymáhání peněz zpět by totiž mohlo v některých případech vést až k soudnímu sporu.

Jenže ideální není ani varianta, kdy by nejdříve prodávající převedl nemovitost na kupujícího. Ten by totiž následně nemusel kupní cenu zaplatit. Jak z toho ven? Řešením, které chrání obě strany, je pro finanční transakci využít úschovu peněz u nezávislého a důvěryhodného subjektu. Základní možnosti jsou v tomto směru tři: advokátní úschova, notářská úschova a bankovní úschova. Omezenou možnost úschovy kupní ceny mají také realitní kanceláře.

Úschova u advokáta nebo notáře

Advokátní a notářská úschova jsou velmi podobné. Jak advokáti, tak notáři jsou registrováni u profesní komory (advokáti u České advokátní komory a notáři u Notářské komory České republiky). V obou případech jsou uschované peníze uloženy na zvláštním účtu u banky, který je oddělen od majetku schovatele, tedy advokáta nebo notáře. Současně je tento účet oddělen i od úschov dalších klientů, jelikož pro každou úschovu musí být zřízen samostatný účet. Advokát i notář také musí mít ze zákona profesní pojištění odpovědnosti.

„K úschově peněz dochází na základě smlouvy o úschově, v níž se kupující zaváže, že ve stanovené lhůtě složí kupní cenu a současně se ve smlouvě o úschově stanoví podmínky pro vyplacení kupní ceny prodávajícímu,“ popisuje advokát Jiří Hartmann z advokátní kanceláře HJF. A to zpravidla tak, že k vyplacení kupní ceny prodávajícímu dojde až po zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí. Tedy když mají obě strany „jisté“ to své. Jinými slovy, kupující by si měl vždy dát pozor, aby k vyplacení peněz z úschovy nedošlo již podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, protože v té době ještě stále není vlastníkem.

„Vedle toho je ve smlouvě o úschově důležité ošetřit také vrácení uschovaných peněz zpět kupujícímu, a to pro případy nedojde-li k převodu nemovitosti,“ zdůrazňuje Hartmann.

Výhodou těchto dvou typů úschov je, že společně s peněžními prostředky mohou být u advokáta i notáře uloženy i veškeré listiny vztahující se k převodu nemovitosti. „Toto rozhodně doporučujeme využít. Jedině tak máte jistotu, že kupní smlouva bude vložena na katastr až tehdy, když budou splnění další podmínky, zejména složení kupní ceny do úschovy,“ vysvětluje Zuzák.

Kolik vás to bude stát?

Zásadní rozdíl mezi těmito dvěma úschovami je v ceně. Cena úschovy uložené u advokáta se sjednává dohodou. Naproti tomu odměna notáře je jasně daná, řídí se notářským tarifem. Výsledná cena přitom záleží na výši uschované částky. Výpočet není úplně jednoduchý. 

Z prvních 100 tisíc korun je poplatek 1,2 %. Z přebývající částky až do 500 tisíc korun 0,6 %. Z přebývající částky až do 1 milionu korun 0,4 %. Z přebývající částky až do 10 milionů korun 0,2 %. Z přebývající částky až do 30 milionu korun 0,1 %. Částka nad 30 milionů korun se do základu tarifní hodnoty nezapočítává. K výsledné částce se pak ještě přičte DPH ve výši 21 procent. Plné znění příslušné vyhlášky má na svých webových stránkách Notářská komora.

Cena u notáře ovšem může být nižší, pokud by vám kromě smlouvy o úschově sepsal i kupní smlouvu. „V takovém případě činí odměna notáře za úschovu pouze jednu desetinu z odměny vypočtené podle tarifní tabulky,“ doplňuje Neubauer.

Ověřte si výši profesního pojištění

Důležitým faktorem pro bezpečnost úschovy je povinné profesní pojištění odpovědnosti advokátů a notářů. Legislativou je ale dané jen minimální pojistné plnění (u advokátů i notářů  je to 5 milionů korun). Proto je vhodné si před uložením peněz do advokátní či notářské úschovy ověřit do jaké výše je advokát či notář pojištěn, abyste měli jistotu, že výše sjednaného pojistného plnění pokryje celou kupní cenu.

Toto profesní pojištění odpovědnosti ale kryje pouze škodu, která je způsobena omylem (např. chybné posouzení výplatních podmínek a neoprávněná výplata nebo vyplacení úschovy neoprávněné osobě). „Na chybné uvedení čísla účtu se však běžné profesní pojištění odpovědnosti nevztahuje. K jeho krytí musí být sjednáno připojištění pro ztrátu finančních prostředků,“ upozorňuje Hartmann.

Pojištění se také nevztahuje na úmyslné protiprávní jednání související se ztrátou či zpronevěrou. Toto riziko je však podle Jiřího Hartmanna zanedbatelné, zejména v souvislosti s dohledem, který nad advokáty a notáři vykonávají příslušné profesní komory.

Kromě toho je advokát povinen každou úschovu nahlásit do evidence České advokátní komory, která tak může každou úschovu dohledat a zkontrolovat. Obdobný postup platí také u notářů, i ti musí všechny úschovy hlásit Notářské komoře.

Bankovní úschova

V případě bankovní úschovy, resp. jistotního účtu, jak bankovní úschovu nazývají samy banky, je garantem úschovy silný ekonomický subjekt: banka. Z pohledu bezpečnosti zde máme velkou jistotu. „Výplata peněz zde totiž musí projít schvalovacím procesem a riziko zpronevěry ze strany jednotlivce je tak v podstatě nulové,“ říká Zuzák.

Zároveň je ale podle něj třeba počítat s tím, že je bankovní úschova méně pružná. Banky zpravidla poskytují úschovy na základě předem připravených formulářových smluv, které nemusí zcela odpovídat vašim požadavkům. Možnost změny těchto smluv je značně omezena, protože banky tyto smlouvy obvykle nechtějí měnit. Navíc tato varianta neumožňuje současně s peněžními prostředky uschovat také listiny.

Cena bankovní úschovy se pak cena liší podle sazby konkrétní banky. „Zpravidla se pohybuje od 0,1 do 0,5 procenta z uschované částky. Zároveň banky stanovují pevnou minimální částku poplatku, která se pohybuje od pěti tisíc korun výše,“ uvedl Jiří Hartmann.

Jak je to s úschovou u realitní kanceláře

Omezenou možnost úschovy mají rovněž realitní kanceláře. Podle zákona o realitním zprostředkování mohou nově realitní kanceláře poskytovat úschovy jen výjimečně a pouze na základě písemné žádosti zájemce. Nově také musí být smlouva o úschově uzavřena v písemné formě. Rovněž musí být úschova nově uložena na zvláštním účtu realitní kanceláře u banky, přičemž každá úschova musí být uložena na samostatném účtu.

Úschova u realitní kanceláře však nadále zůstává možností, která je nejméně regulovaná. „Tuto skutečnost si uvědomují i sami zákonodárci, když zákonem o realitním zprostředkování realitním kancelářím zakázali aktivní nabízení zprostředkování úschovy,“ konstatuje Hartmann.

Autor:
  • Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Konec legrace, teď začne pořádné zdražování

Postupné zpomalování růstu cen, které v Česku probíhalo od loňského července, je u konce. V březnu byla inflace na...

Odkázal jí celý majetek, nedostala ale nic. Kdy (ne)dědí družka?

Závětí ovlivníte, co bude s majetkem po vaší smrti. Pokud má ovšem závěť nějaké věcné či formální chyby, může se...

Své důchodové konto si nehlídal. Dostane tak od státu nižší penzi

Kontrolujete si pravidelně své důchodové konto, které vede Česká správa sociálního zabezpečení. Hlídejte si také, zda...

Cesta k úspěchu: začal jako zaměstnanec, dnes je spolumajitelem firmy

Do firmy Martin Dozrál nastoupil jako finanční analytik. Dnes je nejen jejím generálním ředitelem, ale i...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Advokát: Mít sídlo firmy v bytě může být pro živnostníky komplikace

Řada lidí odstartuje své podnikání jako osoba samostatně činná. Mnoho podnikatelů se přitom rozhodne, že bude mít sídlo...

Pochvaly bych výrazně omezil, víc berou než dávají, vysvětluje psycholog

Premium Stále více čelíme nezdravému tlaku, abychom byli úspěšnější a výkonnější. Jak budovat zdravé sebevědomí? Jak správně...

Opakovaný výstup na osmitisícovku může urychlit demenci, říká neurochirurg Beneš

Premium Špičkový neurochirurg Vladimír Beneš, už třetí v řadě slavné neurochirurgické dynastie, o šťourátku v mozku, hezkých...

Pohodlnější to nikdy nebylo. Velký přehled služeb televize přes internet

Premium Otestovali jsme devět služeb televize přes internet. Vybrali jsme ty, které můžete používat s libovolným poskytovatelem...

  • Další z rubriky

Rekreačních apartmánů bude přibývat. Zahýbe to s cenami?

Chaty a chalupy jdou na dračku. Svůj boom zažívají i rekreační apartmány. Jenže těch je zoufalý nedostatek. Nejen díky...

Právní poradna: Nájemník mi přestal platit, nevím si rady. Co s tím?

Zatímco v loňském roce stát kvůli mimořádným opatřením umožnil lidem odklad plateb včetně nájmů, letos už to neplatí....

Kupujete nemovitost? Rovnou prodávajícímu peníze neposílejte

Kupní cena za rodinný dům či byt mnohdy představuje celoživotní úspory kupujícího, často ještě doplněné o peníze z...

Kolik utratíme v lékárnách a jaké léky kupujeme nejvíce?

Lékařská péče je u nás bezplatná. Z vlastní zkušenosti ale určitě znáte, že na některé léky musíte doplácet a jsou i...

Výchova šokem: policie vytáhla čumila z auta, aby si prohlédl mrtvolu

Na německé dálnici A3 v Hesensku v neděli zahynuli při dopravní nehodě dva mladí lidé, muž ve věku 35 let na místě,...

Máte jeden z těchto mobilů? Brzy si s ním na mobilním internetu neškrtnete

Letošek je v Česku ve znamení vypínání sítí postavených na zastaralé 3G technologii. Jako poslední ji koncem listopadu...

Kristelová žaluje Novotného. Za zničenou kariéru chce půl milionu

Soud začal projednávat žalobu Kateřiny Kristelové na Pavla Novotného. Moderátorka tvrdí, že jí někdejší bulvární...

Nová Škoda Fabia odhalena, ceny startují na 330 tisících

Škoda odhalila v online světové premiéře čtvrtou generaci modelu Fabia. Automobilka také zveřejnila základní cenu...

KOMENTÁŘ: Konec legrace, teď začne pořádné zdražování

Postupné zpomalování růstu cen, které v Česku probíhalo od loňského července, je u konce. V březnu byla inflace na...