S jakými chybami se při převodech nemovitostí setkáváte nejčastěji?
Nejčastějším problémem bývá nesprávná specifikace nemovitosti, ať už přímo ve smlouvě, nebo v plné moci. Poměrně často se chyby objevují také v samotném návrhu na vklad vlastnického práva do katastru.
Jak tedy připravit smlouvu, aby byla platná a nenapadnutelná?
Zásadní je přesná identifikace všech účastníků smlouvy, a především jednoznačné určení převáděné nemovitosti. Na to je opravdu potřeba dávat pozor. Setkáváme se s případy, kdy lidé až zpětně zjistí, že v rámci převodu došlo k chybě a najednou jim chybí kus zahrady a podobně.
Stává se, že lidé podepisují smlouvy, kterým úplně nerozumí? Ve svém okolí jsem se například setkala s názorem, že smlouvě není třeba věnovat pozornost, když důvěřujete tomu, kdo ji připravil…
Zaprvé je třeba upozornit, že podepsat smlouvu zcela bez dohledu advokáta může být nebezpečné. Každý by si měl smlouvu před podpisem přečíst, a pokud jejímu obsahu nerozumí, měl by si nechat poradit, aby se nezavázal k něčemu, co není schopen splnit. Porušení závazků s sebou může nést následky v různých formách – smluvní pokuty, náhrady škody apod.
Kateřina Rumíšková
|
Pokud ale prodávám přes realitní kancelář, tak jsem v bezpečí, protože ta služeb advokátní kanceláře využívá. Nebo to tak není?
Ne tak docela. Je dobré si uvědomit, že klientem advokáta je v takových případech samotná realitní kancelář, nikoli prodávající nebo kupující. V ideálním případě bych si tedy ještě měla zařídit vlastní zastoupení a kontrolu smluv. Ale důležité je, že v procesu vůbec advokát je. Dohlédne na všechny náležitosti, které by později mohly způsobit problémy a v případě úplatného převodu a úhrady kupní ceny formou advokátní úschovy přidá důležitý prvek bezpečnosti.
Jakou roli by měl hrát advokát při ochraně majetku? Je nutný u všech převodů, nebo jen u těch rizikovějších?
Vždy je lepší a také levnější problémům předcházet, než je řešit až zpětně. U převodů nemovitostí, kde jde často o majetek vysoké hodnoty, se proto vyplatí nechat smlouvy před podpisem zkontrolovat advokátem. Je to jednodušší než následně řešit spory nebo problémy kvůli špatně nastavené smlouvě.
Jsou nějaké signály, které by měly člověka varovat, že je něco v nepořádku?
Člověku často napoví chování druhé strany. Pokud druhá strana vznáší nějaké nestandardní požadavky jako je třeba platba v hotovost či trvá na převodu peněz přímo na účet druhé strany bez jakékoliv ochrany, že obchod proběhne, nebo tlačí na rychlé uzavření smlouvy bez zřejmého a logického důvodu, měl by člověk zpozornět.
Podobně pokud je komunikace neobvyklá nebo vyvolává pochybnosti, je vhodné obrátit se na právníka dřív, než smlouvu podepíšete.
Advokátka radí, jak se dá rozvést bez zbytečných průtahů a nervů |
Tak to pojďme shrnout, jaké tři základní rady byste lidem dala, aby ochránili svůj majetek?
Především buďte pozorní a pečliví. Neberte smlouvy na lehkou váhu a vždy si ověřte, co podepisujete a za jakých podmínek. U každé hodnotnější transakce je vhodné obrátit se na advokáta, který smlouvy zkontroluje nebo vám alespoň vysvětlí jejich obsah, pokud jim nerozumíte.
Opakovaně zmiňujete, že je dobré nechat smlouvy připravit advokátem. Nebo alespoň zkontrolovat. Nese tedy advokát i nějakou zodpovědnost za to, kdyby ve smlouvě byla nějaká chyba, která by mě jako klienta nějak poškodila?
Ano, pokud advokát udělá chybu, je odpovědný za škodu, která tím vznikne. Obecně je odpovědnost za škodu kryta pojištěním profesní odpovědnosti.
Posuňme se teď k samotným převodům. Co si má běžný člověk představit pod pojmem „neplatný převod nemovitosti“?
Je potřeba rozlišovat mezi neplatným převodem a takzvaným „nepovedeným“ převodem. Nepovedený převod je v praxi mnohem častější a obvykle vznikne zpravidla kvůli formální chybě ve smlouvě nebo v návrhu na vklad. Například se stane, že chybí ověřený podpis, plná moc, nebo je špatně uveden některý z údajů. Neplatný převod – respektive neplatná smlouva, to je úplně jiná kapitola.
Pořizujete si byt? Špatně napsaná kupní smlouva by vám mohla plán zhatit |
A z jakých důvodů může tedy soud prohlásit převod nemovitosti za neplatný, respektive kdy je smlouva neplatná?
Neplatnost smlouvy není tak běžná. Smlouva může být neplatná například tehdy, když chybí skutečná vůle jedné ze stran smlouvu uzavřít, nebo když je převodce či nabyvatel omezen ve svéprávnosti.
V minulosti jsme mohli vidět případy takzvaného flippingu. V čem spočívá? A děje se to stále, nebo legislativa tento jev omezila?
Při flippingu jde o to, že někdo výhodně koupí nemovitosti za účelem rychlého přeprodeje s mnohdy s výrazným ziskem. Flipping stále existuje a v praxi se s ním pořád setkáváme.
Kde je podle vás hranice mezi běžným obchodem s nemovitostmi a jednáním, které už může být považováno za spekulaci nebo zneužití slabší strany?
Každá smlouva – včetně té s takzvaným flipařem – je výsledkem nějakého jednání, tedy dohody smluvních stran. Pokud dojde k souhlasu obou stran, je smlouva uzavřena. Každý, kdo smlouvu podepisuje, má možnost se s jejím obsahem seznámit a rozhodnout, zda jsou pro něj podmínky přijatelné.
Nejlepší prevencí je proto neuspěchat rozhodnutí a důkladně zvážit cenu i další podmínky převodu. Pokud s nimi nejsem spokojen, nikdo mě nemůže nutit k podpisu. Ostatně bez podpisu smlouvy nelze převod provést. V případě, že by podpis byl vynucený nebo učiněný pod nátlakem, mohlo by jít o neplatný právní úkon, tedy jednání za hranou zákona.
Jenom rozchod nebo rozvod společné dluhy nevyřeší |
Dobře, nicméně takzvané flipování je stále v mezích zákona?
Je to forma podnikání jako každá jiná a pokud se vykonává v mezích zákona, není jí možné nic vytýkat. Každý má právo se svobodně rozhodnout, komu a za jakou cenu svůj majetek prodá. Pokud někdo – například flipař – dokáže nemovitost následně prodat dráž, často je to jen otázka zkušeností, úsilí a obezřetnosti, které by mohl uplatnit i původní vlastník. Ostatně, i v maloobchodě nikdo nereguluje, za kolik se má prodávat tričko nebo rohlík. Záleží na tom, co je kupující ochoten zaplatit. Stejný princip platí i u převodů nemovitostí, byť v jiných částkách.
Nicméně každý člověk by měl aktivně chránit svůj majetek a nespoléhat se na to, že ho před nevýhodnou transakcí ochrání stát. Samozřejmě i flipaři musí dodržovat zákon, ale odpovědnost za vlastní rozhodnutí leží primárně na každém z nás.
Flipping se často týká převodů spoluvlastnických podílů. Může mě spoluvlastník obejít a prodat svůj podíl bez mého souhlasu?
Ano, to udělat může. Každý spoluvlastník má právo se svým podílem nakládat podle svého uvážení – tedy ho i prodat. Přitom může spoluvlastníka „obejít“ a prodat svůj podíl, bez jeho souhlasu, s výjimkou několika zákonných situací.
Možností, jak tomu předejít, je sjednat si mezi spoluvlastníky předkupní právo nebo jiné omezení převodu, které se může zapsat do katastru jako věcné právo. Takové ujednání pak znemožní prodej bez souhlasu druhé strany.
Takže bych si měl hlídat, co se děje s mojí nemovitostí? Existují na to nějaké nástroje, které upozorní třeba na změny v katastru?
Takovou pojistku máme přímo v zákoně. Při převodech existuje takzvaná plomba, která se v katastru vyznačí vždy, když se s právem k nemovitosti něco děje, tedy probíhá vkladové řízení. Katastrální úřad o tom informuje vlastníka i další oprávněné osoby, jejichž práva se změna týká. A to je právě ta chvíle. Pokud se objeví plomba, znamená to, že se s vaší nemovitostí něco děje. Pokud se jedná o změnu, o které nevíte, je třeba to začít aktivně a rychle řešit. Protože plomba trvá 20 dnů. Během této doby se vklad do katastru neprovede. Plomba slouží právě jako ochranná lhůta, aby se dalo včas odhalit případné podvodné jednání.
Do katastru s identitou občana. Skončí posílání dopisů |
A nějaké jiné možnosti kromě plomby nejsou?
Katastr nabízí také službu sledování změn, která vlastníka automaticky upozorní na různé úpravy v evidenci nemovitostí. Tedy nejen na probíhající vkladové řízení, ale i na další případné změny. Tato služba mi poskytuje širší kontrolu nad tím, zda se s mojí nemovitostí neděje něco, o čem bych nevěděl.
Kolik taková služba stojí?
Pro 20 a méně sledovaných nemovitostí je služba bezúplatná. Až pro 21 a více je cena stanovena na 10 korun za každou nemovitost ročně. Žádost o sledování můžete podat osobně na jakémkoliv katastrálním úřadě. Přihlásit se můžete také online na stránkách Státní správy zeměměřictví a katastru, kde je služba sledování změn.
