Na co si dát pozor, než koupíte dům. Co můžete reklamovat a na co máte nárok

Koupě nemovitosti je velký krok a může to být složitý proces. Důležité je včas odhalit nejen případné právní vady, ale i ty technické. I dům sice můžete reklamovat, záleží ale na tom, zda jde o vadu skrytou či zjevnou.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Samozřejmě bodem číslo jedna při koupi domu bude finanční příprava. Ujistěte se, že máte jasný přehled o svém rozpočtu. Do něj zahrňte nejen cenu nemovitosti, ale i další náklady, jako jsou poplatky za právní služby, daně, pojištění a případné opravy. Pokud plánujete financovat koupi hypotékou, zjistěte si podmínky různých bank a porovnejte nabídky.

Nechte si nemovitost prověřit právníkem, aby se ujistil, že je vše v pořádku s vlastnickými právy a že na nemovitosti nejsou žádné exekuce, zástavy či věcná břemena. Pečlivě si přečtěte kupní smlouvu. A zvažte formu úschovy kupní ceny.

Jaké chyby a nástrahy si ohlídat v dokumentaci při koupi bydlení, radí advokátka

Velmi důležitý je technický stav domu. Pokud nejste stavař, vyplatí se pozvat si odborníka, který za vás nemovitost prohlédne a upozorní na její případné nedostatky, které mohou výrazně ovlivnit nejen její hodnotu, ale i bezpečnost.

Skrytá nebo zjevná vada

Podle zkušeností technických inspektorů jedním z nejčastějších problémů bývá vlhkost. „Příčin vlhkosti může být celá řada, ale nejfrekventovaněji jde o špatnou hydroizolaci základů, poškozenou střešní krytinu či odvodňovací systém (okapy) nebo například chybějící či neefektivní izolace stěn nebo střechy,“ říká Tomáš Zima ze společnosti Nemoinspekt.

Nedostatky tohoto typu mohou vést ke vzniku plísní, které ohrožují zdraví. Vlhkost ve větší míře potom způsobuje narušení konstrukčních materiálů, což následně ovlivňuje jejich pevnost a stabilitu. Nedostatečná izolace pak například vede k výraznému nárůstu nákladů na vytápění.

Problém je, že právě například vlhkost ne vždy zjistíte hned. Jedná se tedy z právního hlediska o tzv. skrytou vadu, což ovlivňuje postup při reklamaci a také vaše postavení při zjednávání nápravy.

Než koupíte nemovitost. Které informace (ne)získáte na katastru nemovitostí

„Skryté vady jsou takové, které na nemovitosti existovaly sice už při jejím předání, ale objevily se až s odstupem času, a tak jsme je při koupi nemovitosti nemohli odhalit,“ vysvětluje advokátka Gabriela Donati z AK Donati Legal.

Řešením je, že vadu nahlásíte původnímu vlastníku (prodávajícímu) ihned, jak ji objevíte. To platí pro všechny skryté vady, které se projeví do pěti let od převzetí nemovitosti,“ dodává. Prodávající by potom měl vadu odstranit nebo vám poskytnout slevu z kupní ceny. Volba mezi těmito variantami je na vás, ale jakmile si vyberete, nemůžete ji už změnit. Pokud by vada byla zásadního charakteru, zákon vám dává také možnost odstoupit od smlouvy.

Druhou nejčastější vadou, kterou inspektoři odhalují, jsou problémy s elektrickými rozvody a instalacemi. Řada staveb obsahuje zastaralé elektrické rozvody, které neodpovídají současným normám či nedostatečné pojistky nebo chybějící uzemnění elektrických zařízení. „Takové nedostatky není radno brát na lehkou váhu, protože představují riziko požáru, úrazu elektrickým proudem nebo mohou způsobit i nefunkčnost celé elektroinstalace. Oprava nebo modernizace elektrických rozvodů se potom může vyšplhat na částky v řádech vyšších desítek tisíc,“ upozorňuje Zima.

Je otázkou, zda máte možnost podobnou vadu zjistit při obyčejném zkoumání. Pokud ano, taková vada by byla tzv. vada zjevná a musíte ji reklamovat přímo v předávacím protokolu. To neplatí, pokud jde o starší stavbu a stav nemovitosti je zohledněn v kupní ceně.

Netušila, že má nemovitost více vlastníků. Ti po ní požadují úhradu

A do třetice všeho dobrého, nebo spíše zlého, trhliny ve zdech a statické problémy. Ty mohou vznikat následkem nekvalitní základové půdy nebo špatného provedení zakládání stavby či například nadměrným zatížením nosných konstrukcí. Zde je potom důležité zkoumat, zda se jedná o trhliny povrchové, které jsou spíše kosmetického charakteru, nebo takové, které signalizují vážné problémy s celkovou stabilitou budovy.

„Z právního hlediska bude třeba povrchové trhliny ve zdech, které jsou jednoduše zjistitelné na první pohled, jako vady zjevné vložit do předávacího protokolu a prodávající tak bude vědět, že je musí opravit, zejména u novostaveb. Na druhou stranu trhliny ve zdech, které jsou následkem nedostatečné stability budovy, nemusí být vždy pouhým okem zjistitelné. Pokud by je neodhalil ani odborník a jejich následky by se projevily až časem, budete je uplatňovat jako vadu skrytou,“ radí advokátka.

Nákup nemovitosti se jeví jako poměrně náročná disciplína. Včasná identifikace vad nemovitosti je klíčová pro bezpečnost a pohodlí budoucích majitelů a pro správné rozhodnutí, zda nemovitost koupit či se ještě porozhlédnout jinde.

Rozdělení vad na zjevné a skryté má právní důsledky především ve lhůtách pro jejich uplatnění. Zjevné vady musíte reklamovat okamžitě při převzetí nemovitosti, zatímco u skrytých vad stačí, když na ně upozorníte v okamžiku, kdy je odhalíte, nejpozději do pěti let od převzetí nemovitosti.

Na stopě ideální nemovitosti

Koupě nového pozemku, domu či bytu je velkou finanční výzvou. Vyplatí se proto předem ověřit maximum možných nástrah, tak abyste se pokud možno nespálili.

Stanovte si, nejen jak by měla vypadat vaše ideální nemovitost, ale hlavně co by měla splňovat daná lokalita. Zamyslete se, kde jste ochotni přistoupit ke kompromisu, a kde neuhnete ani o píď. Řadu parametrů lze v dnešní době ověřit snadno online ve veřejně přístupných rejstřících, databázích a mapách.

Územní plán – pomocník i strašák
Územní plán snadno dostupný online je pro spoustu lidí alfou a omegou při rozhodování. Co se v dané lokalitě plánuje a jak to ovlivní mou vysněnou nemovitost? Je nicméně potřeba k aktuálním datům uvedeným v územním plánu přistupovat racionálně a vše ověřit. To, že daný záměr najdete v územním plánu, ještě neznamená, že skutečně bude realizován. Nemusíte se tedy hned děsit. Vyrazte na městský, resp. obecní úřad, a zjistěte, zda má daná stavba či silnice skutečně vzniknout. Třeba budete příjemně překvapeni, že jde o stavbu v takzvaných územních rezervách, jejíž výstavba může začít třeba až za dvacet let, nebo také vůbec. Co je dále vhodné zkontrolovat, je okolí vašeho potenciálního bydlení. Nenachází se v blízkosti lehká výroba? V jaké jsou zóně jsou pozemky v okolí? Může se stát, že hned vedle nové bytové výstavby se nacházejí pozemky určené ke komerční výstavbě. Pak je namístě zbystřit.

Pozor na velkou vodu
Nejen ve světle zářijových povodní se jeví jako nanejvýš rozumné prověřit dům také z hlediska rizika povodní. Nemovitosti postavené přímo v bývalých korytech řek a řečištích znamenají značné riziko, navíc je pojišťovna nebude chtít pojistit. Vyhnout byste se měli nemovitostem ve 4. povodňové zóně s vysokým rizikem povodně na území 20leté vody, ačkoli budou jistě cenově výrazně dostupnější. Problém by v tomto případě byl i s hypotékou, již od banky na takovou nemovitost téměř jistě nedostanete. Pro ověření využijte ikatastr.cz, Elektronický digitální povodňový portál nebo na Národní geoportál INSPIRE.

Cena dnes a zítra
Klíčovým faktorem při výběru nemovitosti je samozřejmě její cena. Pokud procházíte nabídky realit online, sestavte si srovnání cen obdobných nemovitostí v lokalitě, ať dokážete odhadnout případnou podezřele nízkou nebo nepatřičně vysokou cenu. Důvěryhodnými informacemi o cenách v daném místě by měl disponovat také realitní makléř. Už při koupi nemovitosti lze přitom do určité míry předjímat vývoj ceny do budoucna. Pokud v okolí rostou nové byty, rozšiřuje se občanská vybavenost a posiluje infrastruktura, je pravděpodobné, že i cena stávajících nemovitostí půjde nahoru. Tomu mimochodem nahrávají také aktuálně klesající úrokové sazby. Platí přitom zlaté pravidlo: pokud držím nemovitost sedm a více let, zpravidla neprodělám.

Pátrání po zakopaném psovi
Vypravte se na pozemek, k domu či bytu nejlépe několikrát, a to v různých časech. Zkontrolujte vizuálně bezprostřední okolí, jeho čistotu, světelný smog a další. Jak to v okolí vypadá ve tři nebo ve čtyři odpoledne, když končí pracovní směny? Jak rušná je lokalita večer ve všední den, a jak to tam vypadá v pátek či v sobotu, kdy bývají večery obecně o něco uvolněnější? Kolik autobusů projede každou hodinu pod okny a jak moc se budou ve večerním klidu rozléhat zvuková znamení zavírajících se dveří? Je to hodně detailů a bude vás to stát nějaký čas. Ale rozhodně se vyplatí vědět, do čeho jdete, dokud můžete z koupě v klidu vycouvat.

Zdroj: Michal Molin, BO! reality a finance