Když kupuji nemovitost, proč je důležité, aby bylo jasně uvedeno, co přesně si kupuji?
Abyste nekupovala tzv. zajíce v pytli. Zvlášť u developerských projektů, kde nemovitost teprve vznikne, je potřeba dát si pozor, aby byla řádně vymezená, a to půdorysem, nákresem umístění jednotky v budově, rozměry, pozemkem, na kterém bude nemovitost stát, geometrickým plánem, projektovou dokumentací atd. Dále je důležité vymezit, co vše bude její součástí. Tedy zda bude s jejím vlastnictvím spojeno třeba užívání sklepa, komory, garáže, parkovacího stání či balkonu.
Tedy, co není ve smlouvě či v její příloze, jako by neexistovalo?
Přesně tak. Developeři často do smluv vkládají výluku, že reklamní materiály a webové vizualizace jsou pouze ilustrativní. I tak doporučuji tyto vizualizace a inzeráty si uložit pro případné dokazování, co jsme očekávali a co jsme skutečně dostali.
Stěžejní je podle vás dále prohlášení prodávajícího o faktickém a právním stavu nemovitosti. Co si v tomto prohlášení ohlídat a jaké informace v něm nesmí chybět?
Prohlášení prodávajícího jsou důležitá. Jeho přijetím a podpisem kupující fakticky říká: s tímto počítám, a pokud toto bude nemovitost mít, mám zájem ji koupit, pokud ne, nepočítejte se mnou. Kupující chce zpravidla nemovitost bez vad, a to faktických, ovšem třeba zastaralou elektroinstalaci bez reálného užívání bytu anebo sekáním do zdi neodhalíte. A také chcete koupit nemovitost bez právních vad. Můžete však následně zjistit, že jde o byt, u kterého je nájemní smlouva uzavřená ještě na rok, ale vy plánujete nastěhovat se do kupované nemovitosti ihned.
Typicky tedy prodávající v tomto dokumentu prohlašuje, že nemovitost není nijak zatížená, například zástavním právem, věcným břemenem, exekucí, insolvencí či soudními spory. A dále že mu nejsou známy žádné vady, na které by měl kupujícího upozornit.
Pokud kupujete nemovitost s nějakou faktickou vadou, se kterou počítáte, kupříkladu, že je potřeba vyměnit třeba ony elektrické rozvody a kvůli tomu jste se dohodli i na nižší kupní ceně, doporučuji toto do smlouvy výslovně uvést. Kupující pak nemůže říkat: „To jsme nevěděli!“, a prodávající nemůže tvrdit: „Informoval jsem je, že je potřeba ještě vyměnit rozvody.“
Byt se teprve staví. Co když po jeho dostavení zjistím, že má menší rozměr, než uvádí developer v dokumentaci. Jak si ošetřit takovou situaci a netratit přitom?
Smlouvy na nákup nemovitostí ve výstavbě jsou největší oříšek. Zpravidla si po kontrole každé z nich slibuji, že už to nikdy dělat nebudu (smích). Tyto smlouvy jsou dlouhé, jednostranně napsané – pro developera. Předmět koupě, který se teprve staví, neexistuje, jediné, co ho vymezuje, jsou reklamní nákresy a názvy v příloze smlouvy.
Pokud jde o výměru, zpravidla je ve smlouvě uvedená, a to včetně mechanismu, co se stane, když realita nebude odpovídat smlouvě. U výstavby se ale mohou vyskytnout mimořádnosti. Nejčastěji je stanovena odchylka v procentech – nahoru i dolů, která (ne)má vliv na kupní cenu a ani nedává možnost od smlouvy odstoupit.
Aneta Lachmannová Jako advokátka se dlouhodobě specializuje na rodinné a nemovitostní právo. Trvale spolupracuje s advokátní kanceláří Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o. Vydává rovněž články a veřejně dostupné informace k rozvodové problematice na projektovém webu rozvodovipravnici.cz. |
Co taková odchylka může znamenat?
Má rada v tomto případě zní: hledejte tento mechanismus ve smlouvě, důkladně si zvažte, jaká odchylka od podlahové plochy a s ní související doplatek kupní ceny je pro vás ještě přijatelný a při jaké už o byt nemáte zájem.
Pokud tento mechanismus ve smlouvě nenajdete, musíte ho tam doplnit včetně práva odstoupit, pokud developer rozměry proti smlouvě „přešvihne“ přes akceptovatelnou odchylku.
Když kupuji nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře, jaké informace mi tento zprostředkovatel musí poskytnout a jaká mám vůči němu práva, když zatají podstatné informace?
V tomto ohledu pomohl pozitivně zákon o realitním zprostředkování. Zájemce má právo na aktuální výpis z katastru nemovitostí, na informace o zatíženích z něj vyplývajících i o vadách třeba faktických, o nichž realitní kancelář ví nebo by vědět měla. Součástí informací by měla být i výše provize a způsob její úhrady. Nedodržení této informační povinnosti dává zájemci právo odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování.
Dobré je však vědět, že tato ochrana zájemce o nemovitost se fakticky ztrácí, když smlouvu o realitním zprostředkování uzavře prodávající, aby mu realitní kancelář vyhledala zájemce. Nicméně aktuální výpis z katastru týkající se kupované nemovitosti jako příloha rezervační smlouvy je už dnes spíše standard.
Nikdo nečeká, že hezký vztah skončí. Jak na dělení majetku, radí advokátka |
Realitní kanceláře často zájemcům o nemovitost předloží již vypracované vzorové smlouvy. Jak je brát a má smysl je důkladně prostudovat?
Nedávno se mě na to ptal potenciální klient: „Má cenu to kontrolovat?“ Podle mě rozhodně ano. Stává se mi a mám velkou radost, že jsou smlouvy připravené kvalitně a žádná skrytá nebezpečí pro klienta v nich nevidím. Klient si pak může myslet, že vyhodil peníze za kontrolu zbytečně, ale získal tím právní jistotu.
Daleko častěji se mi ale stává, že do rezervační smlouvy doplňuji práva ve prospěch mého klienta, zpravidla kupujícího. Často jde právě o možnost odstoupit od rezervační smlouvy, pokud nebude mít nemovitost deklarované vlastnosti a také pokud mu z tohoto důvodu banka odmítne poskytnout hypotéku.
Revizemi smluv se snažíme vyrovnat práva obou. Mnoho klientů za mnou však přichází až s kupní smlouvou, když se nevyskytne žádný problém, tak to stačí. Pokud ale problémy nastanou a již podepsaná nekvalitní rezervační smlouva neobsahuje cestu ven, i když kupující žádné povinnosti neporušil, nemusí se úspora za důkladné prostudování smluv odborníkem úplně vyplatit.
Jak je to s rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Na co si dát pozor?
Čím dál častěji se mi bohužel stává, že mi klienti pošlou prvotní e-mail s žádostí: „Prosím o zkontrolování přiložené rezervační smlouvy,“ a já jim musím odepsat, že zaslaná smlouva je bohužel svým obsahem smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Klienti to nechápou a mnozí namítají: „Vždyť se to jmenuje Dohoda o rezervaci nemovitosti.“
V právu však není rozhodující pojmenování dokumentu, ale jeho obsah. Hned pod nadpisem často najdete odkaz na § 1785 občanského zákoníku, který se týká smlouvy o smlouvě budoucí, a problém začíná. Zatímco rezervační smlouva fakticky znamená, že pokud ji neuzavřete, to nejhorší, co se vám může stát je, že vám propadne rezervační záloha. Naproti tomu u budoucí kupní smlouvy si prodávající může vyžalovat nahrazení vaší vůle a donutit vás tak uzavřít kupní smlouvu.
Byť se mi to v praxi zatím nikdy nestalo a byť si myslím, že bychom mohli argumentovat, že obsah kupní smlouvy není v těchto kvazi rezervačních dohodách dostatečný, je to vždycky větší riziko než obyčejná rezervační smlouva.
Než podepíšu rezervační smlouvu, jak ji vnímat a co požadovat, aby v ní bylo uvedeno?
Určitě bych ráda, aby ji lidé začali vnímat jako skutečný závazek. Chápu, že realitní kanceláře někdy tlačí na její okamžitý podpis, ať už je důvodem snaha nemovitost rychle prodat anebo množství dalších zájemců, a že není vždy čas nechat si ji zkontrolovat odborníkem, ale tato zbrklost se nemusí vyplatit. Čím více informací dostaneme do rezervační smlouvy, tím více eliminujeme překvapení.
V rezervační smlouvě určitě musí být definovaná nemovitost, kterou nám vlastník hodlá převést, rezervační doba, do kdy můžeme uzavřít navazující smlouvu (zpravidla kupní), dále pak výše kupní ceny a s tím související její první část – rezervační záloha. U té je potřeba uvést podmínky jejího vrácení či „propadnutí“ jako smluvní pokuty.
V praxi se často setkávám se s tím, že smluvní pokuta je sjednána jen při porušení povinnosti zájemce, nikoliv vlastníka, takže tento nepoměr v právech je potřeba srovnat. Ideální je, když rezervační smlouva obsahuje i základní prohlášení týkající se stavu nemovitosti.
Pokud chci mít možnost odstoupit od kupní smlouvy v případě výskytu vad, jak to ošetřit ve smlouvě?
Upřímně, spory z vad nemovitosti jsou jedny z nejsložitějších a zároveň i nejčastějších. Proto je určitě dobré přijmout preventivní opatření. Základem jsou právě důkladná prohlášení o stavu nemovitosti. Doporučuji klientům i prohlídku nemovitosti s odborníkem. Vady, které jste mohli odhalit při této prohlídce, je pak velmi obtížné reklamovat. Spory o povahu vady se zpravidla neobejdou bez znaleckých posudků.
Nároky z vad jsou upraveny v občanském zákoníku. Pro některé vady lze od kupní smlouvy odstoupit, protože jsou podstatným porušením smlouvy, pro některé ne. Je proto důležité, aby tento zákonný režim nebyl ve smlouvě nebo třeba i v reklamačním řádu, na který smlouva odkazuje, vyloučen či změněn. Také doporučuji: pokud je nějaká vlastnost, na které vám záleží, dejte si ji do prohlášení a sjednejte si možnost odstoupit, pokud se prohlášení prodávajícího stanou nepravdivá a prodávající tuto situaci ve stanovené lhůtě nenapraví.
Výbor si sám zvýšil odměny, v domě máme neplatiče. Co nejvíce trápí vlastníky |
Jaké náležitosti si pohlídat v kupní smlouvě, aby vklad do katastru proběhl na první dobrou?
Je potřeba si pohlídat především správné vymezení nemovitosti tak, aby odpovídalo katastrálnímu zákonu a nic nechybělo, správně vypočítané podíly, uvedené všechny pozemky pod budovou a okolo ní, které funkčně souvisí a na kterých má prodávající spoluvlastnické právo díky vlastnictví bytové jednotky. Pokud je v kupní smlouvě třeba odkládací podmínka, že vlastnické právo se převádí okamžikem složení kupní ceny do advokátní úschovy, je potřeba přiložit i potvrzení advokáta o jejím uhrazení.
Co když je v kupní smlouvě nějaké chyba?
Obsah kupní smlouvy musí odpovídat návrhu na vklad. Pokud neodpovídá, pak vady vkladové listiny-kupní smlouvy není možné v témže řízení opravit. Je dobré, když kupní smlouva myslí i na postup, když se něco nepovede a katastr nám do převodu tzv. „hodí vidle“. Mechanismus v kupní smlouvě by měl být pak takový, že smluvní strany jsou povinny uzavřít ve sjednané lhůtě kupní smlouvu novou, která bude obsahově stejná, pouze opraví vadu, která zapříčinila prvotní nezdar.
Kolik stojí, když je nutné návrh znovu přepracovat a podat?
Cena přepracování návrhu je asi na nějaké dohodě mezi stranami. Když jsou strany zastoupeny advokátem, je to zpravidla jeho profesní odpovědnost, když se něco nepovede (pokud měl všechny informace). Nicméně nové vkladové řízení znamená vždy minimálně nový správní poplatek ve výši 2 000 korun.
