Ceny rezidenčních nemovitostí poslední rok rostou. Nejinak tomu bylo ve druhém čtvrtletí letošního roku, a to jak v případě rodinných domů, tak bytů. „Trend mírného růstu cen bytů dokonce akceleroval, nicméně byty jsou stále pod cenových vrcholem z léta 2022,“ přibližuje situaci Martin Vašek, generální ředitel a předseda představenstva ČSOB Hypoteční banky.
Zájemci o nové bydlení tak mají ještě pořád příležitost využít dobré tržní podmínky, ale nesmí váhat příliš dlouho. „V rámci nemovitostního trhu totiž funguje sezonnost a zkušenost nám říká, že nejvíce nemovitostí se prodává od září do listopadu,“ konstatuje Jan Zachystal, ředitel realitní kanceláře RE/MAX Alfa.
Nic na tom nejspíš nezmění ani fakt, že hypotéky jsou pořád poměrně drahé a v dohledné době téměř jistě k žádné zásadní změně nedojde. „Kupující si na tuto situaci už pomalu zvykli. Na trh se tak vrací stále více těch, kteří už nechtějí nebo nemohou vyčkávat,“ doplňuje Zachystal.
V centru zájmu jsou hlavně byty
Nejstabilnější je situace u cen bytů. Špatnou zprávou pak je, že i přes občasné lokální zakolísání cen v souhrnu setrvale rostou. Například na pražském trhu se cena bytů ve druhém čtvrtletí průměrně zvýšila pouze o jedno procento na 126 tisíc korun za metr. Meziročně ale vykazují zhruba osmiprocentní zdražení, ukazují data realitní skupiny EHS. V Brně, kde ceny zvyšovaly skokově, naopak ve druhém kvartálu letošního roku došlo ke čtyřprocentní korekci. Ceny starších brněnských bytů tak dosáhly ceny zhruba 87 tisíc korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání ale i tady ceny vzrostly, a to o sedm procent. „Také v dalších krajských městech ceny stále rostou,“ doplňuje Zachystal.
Ani regionům se však zdražování ve druhém kvartálu nevyhýbalo. Podle ČSOB Indexu bydlení v Moravskoslezském kraji vzrostly ceny bytů mezičtvrtletně o 3,8 procenta. Dvouprocentní hranici růstu překonaly ve druhém čtvrtletí ceny bytů ještě v Ústeckém a Hradeckém kraji, pouze na Vysočině byty zlevnily.
Specifická je pak část Středočeského kraje v prstenci okolo metropole. Tady se dá v některých lokalitách pořád předpokládat nadprůměrný růst. „Velký potenciál zvyšování cen mají lokality ve středních Čechách se zlepšující se dopravní dostupností po kolejích, což je například Kladensko. Developeři cílí svými projekty právě na tato místa,“ poukázal Martin Vašek.
Odložená poptávka přesto zajistila, že prodeje bytů ve druhém čtvrtletí rostly, podle ČSOB Indexu bydlení meziročně o 23 procent. Nejvýraznější zvýšení prodejů hlásí Plzeňský a Liberecký kraj, kde se meziroční rozdíl pohybuje dokonce nad 50 procenty. V hlavním městě a v Brně se zájem kupujících přesouvá na novostavby, které mírně zdražovaly a jejich akční slevy takřka zmizely. Nízkými cenami stále láká investory do nájemního bydlení Ústecký kraj.
„Průměrná prodejní doba bytů se zkrátila na čtyři měsíce a tři dny. Největší zájem měli kupující o byty kategorií 2+kk a 3+kk na sídlištích, které jsou finančně nejdostupnější,“ shrnuje Martin Vašek. Jejich ceny se totiž v předchozích letech výrazně propadly, letos už ale opět na vzestupu. Jak ale dodává Jan Zachystal, růst cen se netýká velkometrážních bytů v panelových domech, o které je dlouhodobě nižší zájem.
Rodinné domy zdražují, ale ne všude
„Ceny rodinných domů rostly v letošním druhém čtvrtletí už čtvrtý kvartál v řadě, meziroční růst činil 3,2 procenta,“ komentuje další část výsledků ČSOB Indexu bydlení Martin Vašek. Mezikvartálně pak domy zdražily o 1,5 procenta. Prudší vzestup cen byl naposledy v posledním čtvrtletí 2022.
Tato souhrnná celorepubliková čísla však mohou být z určitého úhlu pohledu zkreslující. Rodinné domy totiž nezdražují rozhodně plošně, situace se liší i kraj od kraje. Typicky domkářská jižní Morava, která slouží jako lakmusový papírek pro zbytek Česka, hlásí za druhé čtvrtletí podle dat realitní skupiny EHS oproti jaru jen mírný pokles cen – a to o jedno procento na 55,5 tisíc korun za metr. V meziročním srovnání i tak ceny vzrostly zhruba o 9 procent. Stejný pokles – tedy o procento – oproti jaru hlásí také nemovitosti Středočeského kraje. Ten je charakteristický především svou vazbou na Prahu. Ustálení cen v hladině 68 tisíc korun za metr při pětiprocentním meziročním růstu tak napovídá, že pražský trh se zatím dostatečně nerozpohyboval a na zvyšování cen v kraji zatím tlačit nebude.
„Na trhu se však odehrává i řada opravdu zajímavých změn. Například Olomoucký kraj, který překvapil opravdu skokovým meziročním růstem, snižuje své ceny oproti jaru o devět procent. O čtyři procenta se pak snížila cenová hladina v Plzni a okolí,“ hodnotí Hendrik Meyer šéf realitní skupiny European Housing Services.
Zlevňují hlavně děravé domy
Nejdražší jsou novostavby. Těch se v současnosti nejvíce staví ve Středočeském kraji a v okolí Brna. Dobře se také prodávají „zánovní“ domy nebo ty po kompletní rekonstrukci. „Obecně platí, že u kvalitních domů nemůže zájemce očekávat zásadnější ústupky. U těch méně kvalitních se pak dá ohledně ceny vyjednávat velice dobře,“ říká František Brož, mluvčí portálu Bezrealitky.
Přesto byla i ve druhém kvartále letošního roku po starších rodinných domech na rekonstrukci určitá poptávka. „Zvýšený zájem o ně hodně podporuje dotační program Oprav dům po babičce,“ vysvětluje Martin Vašek.
Celkově tempo růstu objemu prodejů rodinných domů podle ČSOB Indexu bydlení převyšuje hranici 30 procent. „Poptávka ale má stále prostor pro růst, protože nyní se prodává v průměru o 900 až 1000 domů měsíčně méně v porovnání s obdobím let 2018 až 2022. Na druhou stranu stavební náklady jsou stále asi o 30 procent výše než před rokem 2022,“ uvedl Martin Vašek.
Chcete chatu? Teď je vhodná chvíle
Oproti rezidenčním nemovitostem plošně zlevňují chaty a chalupy. Doby, kdy hlad po rekreačních objektech vyšponoval ceny vzhůru, jsou dávno pryč. Cenové snížení se nejvíce dotýká chalup v odlehlých oblastech, které nejsou v blízkosti velkých měst. Tyto nemovitosti byly velmi žádané během pandemie covidu, což vedlo k výraznému nárůstu jejich cen. O to více nyní padají. „Rozdíly v cenách mohou dosahovat až několika statisíců korun. Tento pokles je ovšem podmíněn řadou faktorů, včetně dostupnosti, infrastruktury a technického stavu nemovitosti,“ vysvětluje projektový manažer Nejstropy.cz Adam Motyka.
Změnila se i skladba kupujících. Vlivem stále poměrně vysokých úrokových sazeb zaznamenává společnost Nejstropy.cz nízký zájem soukromých investorů, kteří by chtěli kupovat či rekonstruovat rekreační nemovitosti a využívat ji pro vlastní potřebu. „Současní kupci jsou převážně specializovaní investoři, kteří nemovitosti kupují za účelem podnikání, pronájmu nebo spekulace,“ dodává Motyka.
Jak do cen mohou zasáhnout povodně
Poslední týdny ukazují nástup podzimní vlny nákupu bytů a domů. S tou nabraly vítr i ceny. „Sledujeme poměrně rychlý růst, v průměru kolem pěti procent v meziměsíčním srovnání,“ říká Brož. Standardně by platil předpoklad, že v říjnu a listopadu se tempo růstu cen ještě zvýší. Letos ale vše může být jinak.
Další vývoj na trhu s nemovitostmi se v tento okamžik dá spíše odhadovat. Do ceny, zejména u rodinných domů bohužel promluví právě proběhlé povodně. „Kupující budou bezpochyby obezřetnější a budou vyžadovat informace z povodňových map a konkrétní zkušenosti ze současné doby. V posledních letech kupující akcentovali toto téma výrazně méně, nyní to bude jedna z prvních oblastí zájmu,“ myslí si Jan Zachystal. Kupující se podle něj budou také mnohem více zajímat o opatření proti podobným situacím, tedy například o protipovodňové bariéry a podobně.
Zkontrolovat záplavové zóny a zjistit, zda není nemovitost v některé z nich, je určitě namístě. Nebuďte však zaskočeni, v některé ze záplavových zón je každá čtvrtá nemovitost v Česku. Většina z nich je však v zóně s nejnižším rizikem. V zónách s vyšším rizikem bude vhodné si ověřit fakta detailněji. Získat je lze například i přes souhrnné audity typu Nemo report.
