Darování nemovitosti je právní jednání, při němž vlastník nemovitosti (dárce) bezplatně převádí vlastnické právo k nemovitosti na jinou osobu (obdarovaného). V rodinném prostředí jde nejčastěji o převody:
- z rodičů na děti,
- z prarodičů na vnoučata,
- mezi sourozenci,
- případně mezi manžely.
Motivace bývá různá: snaha pomoci dětem s bydlením, vyhnout se budoucím sporům v dědickém řízení, ale také přání mít majetkové vztahy vyřešené ještě za života.
Pokud je darování správně nastavené, může skutečně fungovat jako elegantní a poměrně bezpečné řešení. Darování umožňuje převést majetek ještě za života a zároveň nastavit podmínky, které mohou dárci poskytnout vysokou míru jistoty i do budoucna.
Pokud se ale darování nevěnuje dostatečná pozornost, může se z dobrého úmyslu stát zdroj dlouhodobých problémů. Právě důvěra a dobré rodinné vztahy často vedou k tomu, že se právní stránka darování podcení. Mnoho lidí má pocit, že v rodině není potřeba řešit podrobnosti nebo se nějakým způsobem „zajišťovat“. Dobré rodinné vztahy jsou důležité, při převodu nemovitosti ale rozhoduje hlavně to, co je skutečně sjednáno ve smlouvě a zapsáno v katastru. Pokud se totiž rodinné poměry časem změní, nebude podstatné, co si strany původně slibovaly, ale jak je převod právně nastaven.
KOMENTÁŘ: Nájem, nebo hypotéka? Špatná otázka! Chce to položit si jinou |
Darovací smlouva Bez písemné formy to nejde
U převodu nemovitosti formou darování je zákonem vyžadována písemná darovací smlouva. Nestačí pouhá ústní dohoda ani jednoduchý dokument stažený z internetu, bez potřebných náležitostí. Darovací smlouva by měla obsahovat zejména:
- identifikaci dárce a obdarovaného,
- identifikaci převáděné nemovitosti podle požadavků katastrálního zákona,
- projev vůle darovat a dar přijmout.
Chyby ve smlouvě, například nepřesná specifikace převáděných nemovitostí nebo nejasné označení účastníků, mohou vést k tomu, že katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítne.
Radek Novotný
|
Zdrojem chyb může být použití univerzálních vzorů darovacích smluv, bez hlubšího zamyšlení se nad konkrétní situací. Takové smlouvy často řeší pouze převod vlastnictví, ale neřeší potřeby dárce ani dlouhodobé souvislosti.
Dobře připravená darovací smlouva může zajistit další bydlení dárce, nastavit limity pro nakládání s nemovitostí a předejít budoucím sporům v rodině. Nejde o složitost, ale o promyšlenost. Rozdíl mezi formální a skutečně promyšlenou smlouvou se často projeví až po letech, když nastanou nějaké problémy.
Vklad do katastru nemovitostí
Samotným podpisem darovací smlouvy vlastnictví k nemovitosti na obdarovaného ještě nepřechází. Rozhodujícím okamžikem je vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Součástí darování nemovitosti je tedy vždy řízení před katastrálním úřadem. Právě zde se často může poprvé ukázat, zda je darovací smlouva připravena správně. Chyby v darovací smlouvě mohou vést až k zamítnutí návrhu na vklad a nutnosti celou operaci opakovat.
Návrh na vklad se podává na příslušný katastrální úřad a je zpoplatněn správním poplatkem. Přílohou návrhu na vklad musí být vkladová listina – tedy originál darovací smlouvy s úředně ověřenými podpisy stran. Teprve povolením vkladu do katastru se obdarovaný stává vlastníkem nemovitosti a nese veškerá práva i povinnosti, které s vlastnictvím souvisejí.
Poradna: Z dědictví zaplatila velkou daň. Dá se tomu vyhnout? |
Co když chce dárce v nemovitosti dál bydlet
Jednou z nejcitlivějších otázek při darování nemovitosti je zajištění dalšího bydlení dárce. Typicky jde o situace, kdy rodiče darují dům nebo byt, ve kterém sami žijí. V praxi se často předpokládá, že se pro rodiče fakticky nic nemění a že budou moci nemovitost užívat stejně jako dosud.
Z právního pohledu to ale samozřejmé není. Pokud darovací smlouva další užívání nemovitosti neřeší, může to být zdrojem vážných problémů. Řešením je zřízení věcného břemene, nejčastěji služebnosti doživotního užívání nebo bydlení. Pokud je služebnost správně sjednána a zapsána do katastru, poskytuje dárci možnost nemovitost bezplatně užívat do konce života.
Další oblastí, která bývá při darování podceňována, je otázka dalšího nakládání s nemovitostí ze strany obdarovaného. Jakmile se někdo stane vlastníkem, může s nemovitostí volně disponovat. To zahrnuje nejen její prodej, ale také darování dál nebo zatížení zástavním právem.
V rámci darovací smlouvy lze však rizika výrazně omezit. Lze sjednat zákaz zcizení nebo zatížení, případně jeho omezení na určitou dobu a jeho podmínění souhlasem dárce. Taková ujednání se zapisují do katastru a působí i vůči třetím osobám. Dárce tak neztrácí úplnou kontrolu nad dalším osudem nemovitosti.
Služebnost bydlení a doživotního užívání i zákaz zcizení a zatížení se zapisují do katastru nemovitostí a poskytují dárci výrazně vyšší právní jistotu, a to i vůči případným budoucím vlastníkům.
Daně a poplatky Opravdu je darování v rodině „bez daně“?
Častým důvodem, proč lidé při majetkových převodech v rodině volí právě darování, je jeho relativní finanční nenáročnost a příznivé daňové dopady. V běžné řeči se sice stále mluví o „darovací dani“, samostatná darovací daň však v českém právu neexistuje. U darování se řeší daň z příjmů, přičemž převody mezi blízkými příbuznými bývají zpravidla od daně osvobozeny.
Od daně z příjmů bývá osvobozeno zejména darování mezi zákonem vymezenými blízkými osobami, typicky mezi rodiči a dětmi, prarodiči a vnoučaty, manželi nebo sourozenci. Obecně tak platí, že darování v rodině je od daně z příjmů osvobozeno, přesto je vždy vhodné ověřit konkrétní rodinný vztah a aktuální znění zákona o daních z příjmů.
Lze tedy říci, že z daňového hlediska je darování v rodině velmi efektivní a často výhodnější než jiné formy převodu.
Nezapomeňte nahlásit osvobozené příjmy. Pokuty bývají razantní. O jaké příjmy jde? |
Darování, nebo dědictví Co je výhodnější?
Mnoho lidí váhá, zda nemovitost darovat za života, nebo ji ponechat dědicům k řešení v rámci dědického řízení. Každá varianta má své výhody, nevýhody i svá rizika.
Výhody darování mohou být zejména:
- jasné majetkové uspořádání ještě za života,
- možnost ovlivnit, kdo konkrétně nemovitost získá,
- vyhnutí se případným sporům mezi dědici.
Rizika darování spočívají v tom, že:
- dárce se vzdává vlastnického práva okamžitě,
- vztahy mezi dárcem a obdarovaným se mohou v budoucnu zhoršit,
- možnosti odvolání daru jsou omezené.
Nelze dát univerzální radu, jak s majetkem nakládat. Vždy je třeba vycházet z konkrétních okolností a záměrů dárce, osobnosti obdarovaného a rodinné situace. Výhodou darování je, že dárce může s nemovitostí nakládat zcela volně a svobodně si zvolit, na koho a za jakých podmínek ji převede. U dědictví je situace v některých ohledech více svázána, protože zákon chrání tzv. nepominutelné dědice. Potomky tedy nelze bez splnění zákonných podmínek zcela vydědit.
Pokud se rozhodnete řešit majetkovou situaci darováním, je důležité mít darovací smlouvu připravenou po právní stránce tak, aby co nejvíce omezila rizika spojená s převodem vlastnického práva a současně dárci poskytla co nejvyšší míru jistoty i do budoucna.
Lze dar odvolat?
Rodinné vztahy se v čase vyvíjejí a nelze vyloučit, že se v budoucnu zhorší. Právní úprava umožňuje odvolání daru, ale jen ve zcela výjimečných případech, například při hrubém nevděku nebo vážné nouzi dárce. Běžné neshody, rozdílné názory nebo ochladnutí vztahů k vrácení daru zpravidla nestačí.
V praxi není odvolání daru jednoduché a často končí soudním sporem. Mnohem bezpečnější je nastavit darování tak, aby k podobným situacím vůbec nemuselo dojít. Právě kvalitně připravená darovací smlouva funguje i jako prevence budoucích konfliktů.
Darovat nemovitost v rodině, nebo ne?
Darování nemovitosti v rodině může být elegantním a efektivním řešením, pokud je provedeno správně. Zároveň ale platí, že každá rodinná i majetková situace je jiná. Častým zdrojem budoucích konfliktů bývá situace, kdy rodiče darují nemovitost jen jednomu z dětí a ostatní potomci to vnímají jako nespravedlnost. Právě proto je vhodné promyslet nejen samotný převod, ale i jeho dopad na širší rodinné vztahy.
Před samotným podpisem darovací smlouvy je vždy rozumné zvážit všechny praktické, právní i daňové důsledky a případně se poradit s odborníkem. Darování nemovitosti je vždy zásadní životní krok. Pokud se pro něj rozhodnete, vyplatí se mít kvalitně připravenou smluvní dokumentaci, která zohlední konkrétní rodinnou i majetkovou situaci. Snaha ušetřit na přípravě smlouvy se může později výrazně prodražit, pokud dokument neřeší bydlení dárce, ochranu před prodejem nemovitosti nebo prevenci budoucích sporů.
