České právo nepřiměřeně silně chrání nájemníky a dostává pronajímatele do patu, chtějí-li jednat stoprocentně v souladu se zákonem. Je to dané nejen ustanoveními v občanském zákoníku, ale i procesním právem. Zakládá na vleklost ve vykonatelnosti rozhodnutí a umožňuje téměř nekonečná účelová podání.
O nájemní vztah vlastníka bytu a nájemníka je potřeba pečovat jako o vztah mezi přáteli či partnery. I zde můžete jednou skončit v něčem, co známe z filmu Válka Roseových. A kvalitní nájemník je pro majitele výhra.
První krok – snaha o dohodu
Minimálně na začátku je potřeba maximálně komunikovat a snažit se o dohodu. Pokuste se shodnout na předčasném ukončením nájmu a vyklizení bytu.
Vladimír Brůna
 |
Pokud se strany nedohodnou, je potřeba dlužné platby započíst na kauci a nájem vypovědět. Pak zbývá držet se naděje, že nájemník odejde a nedojde k soudu či exekuci. Vystěhování nájemníka svépomocí může být i trestným čin.
Hlavně je důležité nájemníka na prodlení s úhradou nájemného písemně upozornit. Může se totiž stát, že důvodem nezaplacení je opomenutí. Dluží-li ale nájemník nájemné a náklady na služby alespoň za tři měsíce, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.
Nájemník ale nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít o občasná neplnění.
Pronajímatel je však povinen ještě před podáním výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemníka vyzvat, aby dlužné nájemné doplatil. Pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi.
Pozor na neplatnou výpověď
Ve výpovědi pak musí pronajímatel uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemníkových povinností, v tomto případě tedy přesně vymezit, za které měsíce nájemník dluží platby.
Když před podáním výpovědi nevyzvete k nápravě nebo neuvedete, v čem je závažné porušení nájemníkových povinností, výpověď nemusí platit.
Okamžikem doručení výpovědi nájemníkovi nájem bytu nebo domu zaniká s tím, že pronajímatel má právo na předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.
Obecně však platí, že výpověď pronajímatele z jakéhokoliv důvodu musí být vždy písemná a musí obsahovat poučení nájemníka o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.
Co bude mít vliv na ceny nemovitostí
V Česku loni rostly ceny nemovitostí rekordním tempem nejvíce ze všech zemí EU. Nájmy vzrostly o pětinu. Otázka je, jak to půjde dál, a zda se nájmy a starosti s nimi ještě vyplatí.
Výnosnost z nájmů bytů je v Praze aktuálně okolo tří procent ročně z ceny bytu. V regionech jde vydělat víc. Platí, že čím chudší region, tím často lepší výnos pro majitele. Nejlépe vychází Mostecko nebo Ústí nad Labem, ale je to relativní.
Jednak se v těchto regionech nájemník hledá déle a byty zůstávají déle neobsazené než ve velkých městech, na druhou stranu je zde více neplatičů. Nájem ve smlouvě ještě neznamená, že nájemník vždy zaplatí. V chudších regionech je obecně těžší nájmy vymáhat.
Přijdou kolektivní investoři ze zahraničí
Hypotéka se po zvýšení sazeb stala nástrojem pro bohaté. Pro většinu lidí bude nájem jedinou cestou k bydlení.
Zdražily také energie, což bude mít větší dopad na cenu rodinných domů, které jsou více energeticky náročné než byty. Bude tlak na pokles jejich ceny.
Obzvlášť v krajských městech se bude zvyšovat podíl nájemního bydlení. Kvůli rostoucím úrokovým sazbám hypotečních úvěrů klesne poptávka od individuálních majitelů, kteří kupují byt buď na pronájem nebo pro budoucí využití.
Tato poptávka bude nahrazena kolektivním investováním. Stejně jako v Německu se u nás bude vlastnictví bytů koncentrovat k větším hráčům. Očekávám, že u nás více začnou investovat i zahraniční subjekty a objeví se více realitních fondů zaměřených na byty.
Tyto fondy můžou být financovány úvěry v eurech, protože mají nižší úrokové sazby než korunové úvěry. Prémiové lokality nezlevní, hezkého místa je čím dál méně.
