S těmito otázkami se na redakci iDNES.cz obrátil pan Jaroslav. Už rok žije kvůli pandemii na chalupě a svůj pražský byt pronajal. Nájemník, který v jeho bytě bydlí, teď přestal platit. „Když jsem mu zavolal, slíbil, že peníze pošle. Teď mi nezvedá telefon. Jsem v důchodu, moc zkušeností s pronájmem nemám. Jak mám situaci řešit?“ ptá se čtenář.
Podle advokátky Kristýny Faltýnkové z advokátní kanceláře PRK Partners je dobré na nic nečekat a co nejdříve zaslat nájemci písemnou upomínku doporučeným dopisem. „V upomínce ho oficiálně vyzvete k úhradě nájemného. Současně s tím ho upozorníte na možné důsledky nezaplacení, například v podobě úroků z prodlení, smluvní pokuty, pokud je sjednaná, anebo možné výpovědi z nájmu. Dodejku prokazující doručení upomínky spolu s kopií upomínky si uschovejte,“ radí advokátka.
V případě, že nájemník složil kauci, lze ji použít na uhrazení dlužného nájemného a zároveň ho vyzvat, aby kauci doplnil.
Když nájemce nemůže zaplatit
Pokud se od nájemce dozvíte, že nájemné není schopen nyní zaplatit kvůli mimořádné situaci, můžete se s ním domluvit na dočasném, oboustranně přijatelném řešení. Tím může být třeba pozdější termín zaplacení nájemného nebo jeho rozložení na splátky do dalších měsíců.
Kristýna Faltýnková
 |
Za takové situace byste ale měli nájemce požádat o oficiální uznání dluhu a jeho výše. O něm je praktické uvažovat hlavně tehdy, kdy dluh narůstá delší dobu, anebo je vysoký. „S nájemcem můžete dohodu o uznání dluhu vyměnit za ústupek z vaší strany, například pokud žádá o dočasné snížení nájmu, výměnou za oficiální uznání dluhu mu vyjdete vstříc,“ doporučuje Kristýna Faltýnková. Pokud své dluhy nebude dál splácet, takový dokument pomůže v rámci případného soudního řízení.
„Možností také je sepsat dohodu o splátkách ve formě notářského zápisu se svolením povinného k přímé vykonatelnosti. V takovém případě nemusíte již nájemce žalovat, ale je možné rovnou zahájit exekuci,“ poznamenává advokátka.
Pokud došlo u nájemce k zásadnímu poklesu příjmů, je dobré ověřit, zda mu nevznikl nárok například na příspěvek na bydlení. „V Praze je podmínkou, že náklady na bydlení přesahují 30 % či 35 % čistých příjmů rodiny. Pokles příjmů oproti předchozímu roku také může u podnikatelů založit nárok na podporu v rámci programů COVID.
Vzor pro vás: Dodatek ke smlouvě o nájmu bytu |
S pronajímatelem je potom možné se například domluvit, že prodlouží lhůtu pro zaplacení nájemného do doby, kdy si nájemce příspěvek či podporu zajistí,“ upozorňuje Faltýnková.
Jestliže však nájemce ví, že nebude schopen nájemné v budoucnu platit, řešením je předčasné ukončení nájmu. „Někdy je nájemce ochotný odejít i sám. Pro pronajímatele je to výhodnější, protože v takovém případě nenese rizika neplatné výpovědi,“ říká advokátka.
Kdy dát výpověď s tříměsíční lhůtou
Když nájemník nezaplatí dluh ani do dalšího měsíce, anebo nedodržuje pravidla dohody, kterou jste společně uzavřeli, přistupte k výpovědi z nájemní smlouvy. První možností je výpověď z nájmu v rámci tříměsíční výpovědní lhůty pro hrubé porušení povinností nájemce. Za to se považuje právě i prodlení s platbou dvou nájemných.
„Výpověď musí mít vždy písemnou formu a musí obsahovat poučení nájemce o možnosti vznést proti ní námitky, případně navrhnout její přezkum soudem. V opačném případě by výpověď byla neplatná. Také je třeba výpověď nájemci doručit a o doručení mít doklad pro případ sporu,“ upozorňuje advokátka.
Tříměsíční výpovědní doba začíná od prvního dne následujícího kalendářního měsíce po doručení výpovědi nájemci. Ten je povinen nejpozději v den skončení nájmu užívaný byt nebo dům vyklidit a řádně předat majiteli.
Kdy dát výpověď s okamžitou platností
V další fázi je možné vypovědět nájem i bez výpovědní doby. To lze v případě zvlášť závažného porušení povinností nájemníka, do kterého patří nezaplacení nájemného a nákladů na služby nejméně po tři měsíce.
Aby okamžitá výpověď mohla platit, musíte předtím nájemce prokazatelně vyzvat k doplacení dlužného nájemného a stanovit mu k tomu přiměřenou lhůtu. Poté mu výpověď musíte doručit, a to opět v písemné podobě. „Dnem doručení výpovědi nájemní smlouva končí, proto je důležité mít o doručení výpovědi doklad, buď dodejku od výpovědi poslané doporučeným dopisem, nebo podepsané potvrzení o převzetí výpovědi nájemcem, pokud mu byla předána osobně,“ poznamenává Faltýnková.
Jak vymáhat případnou dlužnou částku
Když ukončíte nájemní smlouvu a byt získáte zpět, máte jistotu, že dluh vašeho nájemníka už dál neporoste. Pokud ale stávající dluh nedokážete pokrýt z předem zaplacené kauce, můžete přistoupit k soudnímu řešení. V takovém případě je podle advokátky vhodné dlužníkovi nejprve doručit předžalobní výzvu. Ta sice není povinná, může ale fungovat jako varování, které ho ke splacení dlužné částky přiměje ještě před započetím soudního procesu.
Vzor pro vás: Předžalobní výzva k zaplacení dlužného nájemného |
Pokud se tak nestane, podejte k soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. „I tehdy se vám ale odeslání předžalobní výzvy alespoň týden před podáním žaloby bude hodit. Ta je totiž podmínkou pro to, aby vám soud přiznal náhradu nákladů řízení ze strany dlužníka. Je tedy opět důležité mít kopii předžalobní výzvy a potvrzení o jejím doručení uschované, aby mohlo být soudu doloženo.“
Jestliže dlužník svůj dluh uznal v rámci notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti, k soudu již nemusíte. Na základě notářského zápisu je možné věc rovnou předat exekutorovi.
