Jakmile je kupní smlouva na byt, dům nebo třeba pozemek podepsaná všemi stranami, přichází na řadu zásadní krok – vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. „Tento vklad je podmínkou pro to, aby se kupující stal oficiálním vlastníkem nemovitosti,“ zdůrazňuje Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality.
Návrh na vklad musí mít přesně dané náležitosti. Proto je nejjednodušší vyplnit ho online přímo na stránkách katastru nemovitostí (Odkaz). „Interaktivní formulář uživatele provede celým procesem,“ říká Jan Záhora ze společnosti NEMO Report. Je totiž provázán s katastrem a umí automatizovaně vložit například vlastníky nemovitostí nebo jednotlivé nemovitosti podle listu vlastnictví.
„Následně z něj lze vygenerovat podání, které uživatel vytiskne a opatří podpisem. Ten nemusí být ověřený,“ doplňuje Záhora. Naproti tomu na stejnopisu kupní smlouvy, která je povinnou přílohou návrhu na vklad, jsou ověřené podpisy nutností. Jak upozorňuje Ondřej Mašín, katastr nemovitostí v současnosti originální listinu nevrací – po provedení vkladu vydá rozhodnutí, ale kupní smlouvu si ponechává v digitálním archivu.
Návrh na vklad by měl být vždy vyhotovený minimálně dvakrát, jednou pro účastníky a jednou pro katastrální úřad. Vhodnější ale bude mít jedno vyhotovení pro každého účastníka zvlášť.
Ke kterému úřadu návrh podat
Návrh na vklad se podává na místně příslušný katastrální úřad. „Rozhodující je přitom místo, kde se nachází daná nemovitost, nikoliv adresa vlastníka nebo účastníků řízení,“ vysvětluje Dominik Ženatý ze společnosti Doma realitní makléři.
Každá nemovitost je totiž evidována v tzv. katastrálním území, které spadá pod konkrétní katastrální pracoviště. To je součástí některého ze 14 krajských katastrálních úřadů. Například pokud kupujete byt v Brně, podání návrhu probíhá na Katastrálním pracovišti Brno-město, které spadá pod Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj.
Návrh na vklad lze podat osobně na podatelně příslušného katastrálního pracoviště (lze i bez objednání), poštou (ideálně s dodejkou) nebo elektronicky přes datovou schránku. „V tomto případě ale musí být všechny dokumenty, například kupní smlouva, opatřeny kvalifikovaným elektronickým podpisem,“ upřesňuje Mašín. Podat ho může kdokoli z účastníků převodu – tedy kupující, prodávající nebo jejich zástupce. Běžnou praxí je, že návrh na vklad do katastru nemovitostí podává advokát (nejčastěji připravuje také kupní smlouvu a smlouvu o úschově peněz).
V jakém okamžiku návrh podat
Kdy přesně ale návrh na vklad do katastru podat? Záleží na znění kupní smlouvy, ale vždy až po jejím podpisu. Standardní je ovšem podání až po uhrazení kupní ceny do úschovy. Někdy se musí ale splnit i další podmínky, například předložení souhlasu se zcizením, pokud je na nemovitosti zapsán zákaz zcizení.
Zní to složitě, v praxi je to ale obvykle docela snadné. Nejčastěji se to totiž týká případů nemovitostí s hypotékou, kterou si na její koupi vzal u banky prodávající (původní majitel). Pro banku je zřízení zákazu zcizení a zatížení takovou pojistku pro uspokojení své pohledávky. Zkrátka chce mít jistotu, že majitel nemovitost, kterou dal bance do zástavy, neprodá ani nezatíží. Je tedy zcela běžné, že v části C na listu vlastnictví najdete nejen zástavní právo ve prospěch banky, ale také zákaz zcizení a zatížení ve prospěch stejné banky. Jakmile je však hypotéka doplacená, obvykle právě z kupní ceny, banka takovou zástavu „zruší“.
Pokud jdou peníze přes úschovu (advokátní, notářskou, u banky), a je v katastru zapsáno vlastnické právo nového majitele, tedy kupujícího, schovatel (tedy advokát, notář, či banka) vyplatí prodávajícímu peníze z úschovy. „Jestliže vyplacení kupní ceny nejde přes úschovu, lze podat návrh na vklad rovnou po podpisu kupní smlouvy nebo po vyplacení kupní ceny. Obě varianty však vnímáme jako rizikové a advokátní úschovu doporučujeme,“ zdůrazňuje Záhora.
Co si prověřit, než návrh na katastr podáte
Těsně před podáním návrhu na vklad do katastru je velmi rozumné udělat poslední důkladnou kontrolu. Začněte aktuálním listem vlastnictví (např. na webu nahlizenidokn.cuzk.cz). „Ověřte si, že v něm je vše tak jako v době podpisu kupní smlouvy,“ doporučuje Ženatý. Tedy že prodávající je stále zapsán jako vlastník, že nebyl mezitím podán jiný návrh na vklad (poznáte podle tzv. plomby), že na nemovitosti neváznou další omezení (například exekuce, zástavní práva, věcná břemena).
Před podáním překontrolujte pečlivě i kupní smlouvu. „Ověřte si, že smlouva obsahuje přesné označení nemovitosti podle katastru, a to včetně čísla LV, parcely, jednotky. I to, že je podepsána všemi účastníky,“ radí Mašín. „Praxe totiž ukazuje, že nejvíce zamítnutí vkladů je způsobeno formálními nedostatky – například chybným popisem nemovitosti nebo nejasně formulovaným převodem a podobně.“
Průběh řízení zápisu do katastru
„Řízení o povolení vkladu práva do katastru je zahájeno dnem doručení návrhu katastrálním úřadu. Ten následně vyznačí poznámku o podaném návrhu, takzvanou plombu,“ popisuje advokát Jaroslav Zeman, vedoucí partner advokátní kanceláře Spring Walk.
Po podání návrhu na vklad má katastr ze zákona 30 dní, ve složitých případech 60 dní na to, aby rozhodl o povolení nebo zamítnutí vkladu. Prvních 20 dní přitom běží ochranná lhůta – úřad nejpozději v den podání návrhu vyrozumí vlastníka nemovitosti a další oprávněné osoby, účastníky řízení, jejichž práva se provedením vkladu změní nebo zruší. Jestliže budou veškeré náležitosti v pořádku, katastr změnu provede. „Navrhovatele o tom však nevyrozumí, pouze zveřejní zápis na webu katastru nemovitostí,“ upozorňuje Záhora.
Pokud by katastr zjistil vady, které je možné napravit (například nedoložení souhlasu se zcizením v případě zapsaného zákazu zcizení), řízení přeruší a vyzve k nápravě. V případě, že zjistí vady, které nelze napravit, zašle o tomto zprávu účastníkům, kde jim umožní se k názoru katastru vyjádřit a případně vzít návrh na vklad zpět. Pokud má katastr pravdu (a ve většině případů má), je na zvážení vzít návrh zpět.
Když tak neučiníte a návrh bude zamítnut, poběží lhůta pro podání žaloby k soudu v délce dvou měsíců, přičemž platí, že této lhůty se nelze vzdát. A katastr tím pádem musí čekat na její uplynutí. Katastr totiž řeší řízení podle času zahájení a až do doby, než mu je prokázáno, že uplynula lhůta a žaloba nebyla podána, tak řízení nemůže skončit a nemůže tedy ani skončit to, které je zahájeno později.
Kolik to stojí
Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu zaplatíte katastrálnímu úřadu správní poplatek ve výši 2 tisíce korun. Pokud byste podávali návrh na vklad elektronicky, poplatek katastru je snížený na 1 600 korun.
„Správní poplatek můžete platit platební kartou, v hotovosti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu,“ říká Hendrik Meyer z realitní skupiny EHS. „Při osobním podání návrhu na vklad získáte v podatelně příslušné platební údaje přímo, při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky vám budou zaslány platební údaje po zaevidování návrhu. Poplatek můžete platit i kolkovými známkami, nepřevyšuje-li jeho výše 5 tisíc korun.“
Co dalšího se na katastru řeší
Změna majitele při prodeji nemovitosti však samozřejmě není jediným úkonem, který se na katastru řeší. Ke změně vlastníka dochází například také po dědickém řízení, rozvodu či darování nemovitosti.
„Kromě převodů vlastnického práva se v praxi katastrálního úřadu nejčastěji setkáváme s návrhy na vklad zástavního práva, věcných břemen (služebností), předkupních práv či zákazů zcizení a zatížení, a dále s návrhy na výmaz těchto práv,“ vysvětluje Zeman. Typicky jde o zástavní práva ve prospěch banky zajišťující hypoteční úvěr nebo věcná břemena užívání či inženýrských sítí.
„Průběh řízení je obdobný jako při vkladu vlastnictví – návrh podá účastník řízení, přiloží právní titul, tedy například zástavní smlouvu, smlouvu o zřízení služebnosti, potvrzení o zániku práva a podobně, zaplatí správní poplatek, a řízení probíhá za stejných procesních pravidel včetně vyznačení plomby a 20denní ochranné lhůty,“ dodává advokát. Obsahovou odlišností je pouze druh právního jednání, které je vkládáno, a tomu odpovídající požadavky na listinu.
