Jednoduše bychom mohli říct, že refinancování úvěru znamená splacení původního úvěru u stávající banky úvěrem jiným a pokračování ve splácení. U hypotečních úvěrů, překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření a úvěrů ze stavebního spoření bývá refinancování v době tzv. obrátky úrokové sazby, neboli konce fixační doby. Toto období je vhodné pro změny, a to bez sankcí a poplatků.
Kdy se refinancování vyplatí
Základem pro výhodné refinancování je kvalitní propočet všech nákladů, které se změnou souvisí. Co mezi ně patří:
- 1 000 korun: jedna zástavní smlouva na katastru nemovitostí
- 1 000 korun: podání návrhu na výmaz zástavního práva původní banky
- 0 korun (obvykle): poplatky v bance
Výjimkou je Hypoteční banka, která si za ukončení smlouvy a klienta ve správě účtuje administrativní poplatek tisíc korun. Zvláštností u této banky je i poplatek 1 500 korun za podání návrhu na výmaz svého zástavního práva (ten jinde stojí 1 000 korun). Navíc si bere banka 500 korun jako administrativní náklad spojený s tímto úkonem.
Nepřehlédněte |
Mezi další banky, které si účtují poplatek za to, že klient odejde v řádné době obrátky úrokové sazby, jsou Unicredit Bank a Komerční banka. Tyto banky si pro změnu stanovily poplatek 1 500 korun za to, že vám vystaví potvrzení o zůstatku, které je ovšem nezbytností pro novou banku, ke které přecházíte.
Při refinancování je třeba sledovat sazbu. Pokud máme starou smlouvu s roční sazbou (p.a.) okolo čtyř procent, je výhodné změnit podmínky na smlouvu za 1,8 procenta p.a.
Šest kroků k úspěšnému refinancování
O hypotéku bychom se měli začít zajímat zhruba tři měsíce před datem fixace. V tomto případě doporučuji zavolat poradci, pokud to už on sám neudělal, s tím, že se blíží datum fixace a bude potřeba pohlídat obrátku sazby. Pokud svého poradce nemáte, postupujte podle následujících bodů:
1. Oslovení své stávající banky
Velmi důležitá je v bankovním sektoru komunikace. V současné době je podle čím dál tím víc signálů přetahování úvěrů z banky do banky konec. Jednotlivé ústavy si totiž jednoduše spočítaly, že při dnešní úrovni sazeb se jim vyplatí spíše o klienta bojovat a udržet si ho, než získávat nového. To je fakt, na kterém se dá začít stavět úspěšné refinancování úvěru.
2. Oslovení konkurenční banky
Když si uvědomíme, že každá banka je vlastně součástí trhu (v tomto případě finančního), je celkem jasné, že o lepší podmínky musíme vyjednávat. Je dobré obejít pár bank a nahlédnout pod pokličku konkurence. Sazby a podmínky, které slibují v reklamách, nikdy nejsou „zadarmo“, ale ani nemusí být finální. Každá banka totiž umí udělat i lepší podmínky, než nabízí reklamou. Vyplatí se zjistit podrobnosti.
Kde refinancovatSrovnání hypoték a informace o hypotékách najdete na Osobni.Finance.iDNES.cz |
Ovšem nikdy v bance nic nepodepisujte a nedávejte svolení s náhledem do registru dlužníků, dokud si nebudete jistí, že tam hypotéku skutečně chcete. Každý takový záznam v registrech totiž negativně působí na vaše skóre u jiných bank a může se stát, že vám na základě těchto záznamů ani hypotéku neposkytnou. S nabídkou konkurence můžete přijít zpět ke své bance a tu jí předložit. Pokud vaše stávající banka na konkurenci nezareaguje, je jasné, že musíte jinam.
3. Žádost o vyčíslení zůstatku úvěru
Tento dokument je potřebný proto, aby nová banka věděla, na jaký účet a kdy má poslat zbývající hodnotu vašeho dluhu.
4. Podpis ostré žádosti o úvěr
Součástí žádosti o vyčíslení zůstatku je i souhlas původní banky se splacením úvěru v daném termínu a souhlas původní banky s tím, že na katastr nemovitostí vstoupí vaše nová banka, jako druhá v pořadí do doby, než bude úvěr splacen. Pozor, žádost musí mít tři části a ty musí být cílené na výše uvedené požadavky. Pokud nepřecházíte k jiné bance, nemusíte o vyčíslení žádat. Stačí pouze s původní (stávající) bankou podepsat dodatek za smluvených, výhodných podmínek a pokračovat ve splácení. Cesta tímto končí.
5. Schválení a podpis
Pokud jste vše bance dodali a úvěr byl schválen, přichází fáze podpisu úvěrových smluv. Doporučuji si pořádně zkontrolovat osobní údaje na smlouvě, smluvenou úrokovou sazbu a splatnost úvěru. Pořádně si nechejte vysvětlit podmínky čerpání, tedy co vlastně musíte udělat pro to, aby nová banka vyplatila peníze té staré bance. Většinou mezi tyto kroky patří vložení zástavních smluv nové banky na katastr a vinkulace pojistné smlouvy ve prospěch nové banky (vinkulace zajistí, že plnění z pojistné smlouvy je vyplaceno primárně na účet banky a až ta je přeposílá klientovi).
6. Poslední krok
Banka vystaví potvrzení o zániku zástavního práva na katastru, jelikož úvěr je zcela splacen (pokračuje v jiné bance). Vy tyto podklady musíte odnést na katastr a zde uhradit znovu poplatek 1 000 korun za návrh na vklad výmazu zástavního práva z katastru.
Vhodným refinancováním lze ušetřit tisíce korun
Je jasné, že kvůli úspoře 30 korun měsíčně nemá tento koloběh smysl. Nemluvě o tom, že na poplatcích možná zaplatíme více, než bychom mohli ušetřit. Vhodně zvolené refinancování však může znamenat poměrně velkou úsporu.
Příklad z praxeKlient měl současně dva úvěry v ČSOB (hypotéku a spotřebitelský úvěr). Hypotéka:
Spotřebitelský úvěr:
|
Celková splátka klienta dělala měsíčně 16 288 korun. Klient zároveň hradil měsíčně dvakrát poplatek 150 korun za správu hypotéky a spotřebitelského úvěru.
Nově navrhnuté řešení refinancováním
Hlavní myšlenka byla spojit oba úvěry do jednoho a zahrnout je do jediného úvěru, který by rozlišil účelovou a neúčelovou složku. Úvěrovou nabídku jsem nechal zpracovat v bance Unicredit Bank. Zvolil jsem Hypoteční úvěr TWIN, který toto umožňuje. Produkt je pro klienta zcela bez poplatků za zřízení, odhad i vedení. Banka zároveň nabídla klientovi běžný účet, který při zasílání příjmu ve výši 12 tisíc korun měsíčně je zcela bez poplatků - zdarma je vedení účtu, transakce i výběry z bankomatů.
Vyjednal jsem následující podmínky:
- Splatnost: 13 let a 6 měsíců
- Sazba: 1,61 % p.a.
- Splátka: 11 841 Kč
Zkrátil jsem tedy dobu splácení hypotéky a ušetřil klientovi jak v měsíční bilanci, tak i celkem na úrocích. I když jsem částku spotřebitelského úvěru rozpočítal na delší dobu, přesto klient, díky sazbě úvěru, přeplatí oproti původnímu spotřebitelskému úvěru v ČSOB na 2,5 roku o 50 754 Kč méně. Takové refinancování rozhodně má smysl.
