Nízké ceny nemovitostí a k tomu nízké úroky u hypotečních úvěrů – tato kombinace vyvolala doslova boom investic do nemovitostí. V období nízkých sazeb totiž velmi dobře fungovala finanční páka: investor si levně půjčil, nájem často pokryl velkou část splátky, a zbytek „dovydělal“ kapitálový růst.
Jenže karty se v posledních letech silně proměnily. Ceny bytů vystřelily raketově směrem vzhůru. Navíc hypotéky jsou v současné době dost drahé. A v tomto prostředí vyšších sazeb už zmíněný model sám o sobě nevychází. U mnoha investičních bytů dnes platí, že nájemní výnos po odečtení všech nákladů často nepokrývá cenu financování – nebo ji pokrývá jen částečně.
Je to dobře, nebo špatně?
„To neznamená, že nemovitost je špatná investice, ale znamená to, že musí být mnohem přesněji spočítaná a investor musí vědět, co je jeho hlavní zdroj návratnosti. Tedy zda je to dlouhodobý stabilní nájemní výnos, nebo očekávání kapitálového růstu, nebo kombinace obojího v delším horizontu,“ vysvětluje Jiří Vančura, ředitel úseku nemovitostního financování Trinity Bank a na tomto místě důrazně upozorňuje: „Spoléhat pouze na kapitálový růst už nemůže být automatická jistota. V silných centrech bude růst pravděpodobně dlouhodobě podporovaný nabídkovou bariérou a migrací, ale mimo hlavní centra mohou být scénáře odlišné.“
Za automatickou jistotu koupi nemovitosti v současné době nepovažují ani další oslovení odborníci ze světa realit. „Investiční byt dnes funguje především tam, kde je dlouhodobá poptávka po nájemním bydlení a kde dává smysl i samotná nemovitost,“ zastává názor Jaroslav Macháč, ředitel prodeje PSN.
Například v Praze podle něj hraje zásadní roli dlouhodobý nedostatek bytů, který vytváří přirozený tlak na růst cen. To je pro investory zajímavé nejen z pohledu pravidelného příjmu z nájmu, ale i z hlediska postupného zhodnocování samotné nemovitosti. „Především u projektů v širším centru Prahy tato investiční logika stále funguje velmi dobře, protože kombinují dobrou lokalitu, kvalitní rekonstrukci a stabilní nájemní trh. Právě tato kombinace je dnes důležitější než honba za krátkodobým výnosem,“ myslí si Macháč.
Výnosy příliš neoslní
Co se týče výnosů, zázraky žádné nečekejte. „Nejen v Praze, ale také třeba v Brně vysoké kupní ceny snižují čistou výnosnost jen na 1,5–3 procenta ročně po odečtení nákladů,“ říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka ze společnosti FinGO.
Jak ale doplňuje ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties Jiří Kučera, například ve vybraných lokalitách Ústeckého nebo Moravskoslezského kraje může výnos dosáhnout až 7 procent, a to vzhledem k nižším pořizovacím nákladům a stabilnímu zájmu o nájemní bydlení. Ve středu se se pak pohybují lokality menších měst, například na Vysočině či Zlínsku, kde výnos investičního bytu je kolem 5 procent.
Investiční hypotéky čekají změny
Potenciální investory, kteří uvažují o financování pomocí hypotéky, nepotěší připravovaná novinka ČNB. Ta od dubna zpřísňuje podmínky pro úvěry na investiční nemovitosti. „Chce tak omezit přehřívání trhu. Cílem ČNB je totiž chránit finanční stabilitu bez zásahu do dostupnosti primárního bydlení pro rodiny,“ vysvětluje Jana Vaisová a upřesňuje: „Změny se však týkají pouze nově poskytnutých hypoték na byty a domy určené k pronájmu nebo na investici.“
Hlavní změnou je snížení maximálního LTV (Loan to Value), tedy procentního poměru mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti, a to na 70 procent. To znamená, že investoři musí financovat minimálně 30 procent ceny investiční nemovitosti z vlastních prostředků. Dříve přitom bylo LTV 80-90 procent. A změna čeká i parametr DTI – celkové dluhy žadatele o investiční hypotéku nebudou smět překročit 7násobek jeho čistého ročního příjmu.
„ČNB se tak odhodlala k částečnému zpřísnění podmínek na hypotečním trhu, ale nezpřísňuje podmínky plošně, tedy na pořízení vlastního bydlení, které představuje zhruba 57 procent nových hypoték,“ konstatuje Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní akademie (ČBA) a doplňuje: „Naproti tomu investiční hypotéky k pořízení investiční obytné nemovitosti – tedy třetí a další nemovitosti, představují přibližně devíti procentní podíl na nových hypotékách.“
Se splněním dražších snů může pomoct americká hypotéka |
Z čeho mohou zájemci vybírat
To u nabídky nemovitostí je situace příznivější – je dostatečná, ale struktura je nevyvážená. „Kvalitních nemovitostí je pořád málo a prodávají se rychle. Naopak nemovitosti s přemrštěnou cenou nebo špatným stavem zůstávají v nabídce dlouho,“ popisuje Ondřej Mašín, ředitel Bidli reality.
V příštích měsících by se to však mohlo zlepšit. Očekává se totiž, že stoupne počet domácností, které budou financování nové (často větší rodinné) nemovitosti řešit prodejem některé ze stávajících. Rozprodávat se v řadě případů budou právě menší investiční byty.
Předpokládá se rovněž, že rostoucí ceny nemovitostí v mnoha případech motivují k prodeji také majitele, kteří v minulých letech pozdrželi prodej ve prospěch nájmu. V roce 2025 se podle odhadů takto „vrátilo“ do prodeje několik tisíc nemovitostí, které měli majitelé snahu prodat již v době, kdy realitní trh chladl. „V roce 2026 jich může být výrazně více. Nebude se však jednat o žádný výprodej – jde většinou o kvalitnější nebo atypické nemovitosti, ať už s ohledem na dispozici, plochu nebo lokalitu,“ vysvětluje Hendrik Meyer, generální ředitel realitní skupiny EHS.
Termín přiznání k dani z nemovitosti se letos posouvá na 2. února. Koho se týká? |
U nájmů je převis poptávky
O potenciální nájemníky investoři obavy mít nemusí. Současný nájemní trh je charakterizován jedním slovem: nedostatek. Například u realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties se průměrná doba, po kterou mají byty k pronájmu v nabídce, snížila na 26 dní. V síti realitních kanceláří Century 21 je to dokonce jen 19 dní. „Devatenáct dní od zveřejnění inzerátu do podpisu smlouvy. To je extrémně krátká doba, která jasně ukazuje obrovský převis poptávky nad nabídkou,“ zdůrazňuje Tomáš Jelínek, generální ředitel Century 21.
Na tento stav má něj vliv několik faktorů. Jedním z nich je bezesporu ukrajinská imigrace.
V univerzitních městech jsou pak početnou skupinou zájemců studenti. Vezměte si třeba Brno. Město má 60 tisíc studentů, ale kapacita kolejí pokrývá maximálně 20 tisíc míst. A kvalita kolejí často není taková, aby studenti neměli důvod hledat alternativy. Dnešní generace navíc nemá problém sdílet domácnosti – a to i ve velkých počtech.
„Měli jsme tak případ, kdy nás kontaktovala skupina osmi studentů, kteří hledali vilu v Praze. Spočítali si, že když se rozdělí o nájem, dokážou si pronajmout opravdu kvalitní nemovitost. Nakonec si pronajali vilku za 60 tisíc korun měsíčně – a po rozdělení to pro ně bylo levnější než bydlení na koleji,“ poukazuje na realitu Jelínek.
Pro investory je v případech studentského bydlení klíčová kalkulace „per lůžko“. Když si spočítají, kolik mohou vybrat za každé lůžko v bytě, mohou dosáhnout výrazně vyššího výnosu než u klasického rodinného pronájmu.
Některá věcná břemena jsou neškodná, jiná mohou majiteli pěkně „zavařit“ |
Kolik se za pronájmy bytů platí
Ani jinak však nájmy nejsou levné. Například v Praze byla na podzim loňského roku průměrná ceny u pronájmů 456 korun za metr čtvereční, v Brně okolo 400 korun, v Hradci Králové zhruba 310 korun, v Jihlavě 260 korun, ve Zlíně okolo 290 korun, v Českých Budějovicích 265 korun a v Karlových Varech to bylo 230 korun. Meziroční růst dosáhl zhruba 12 procent.
„V 2026 očekáváme v průměru mírnější růst nájmů s velkými rozdíly podle lokality: největší tlak v Praze, Brně a ve městech s vysokým podílem studentů či přistěhovalců, naopak u velkých a drahých bytů může pokračovat spíše stabilizace nebo mírné korekce,“ říká Jiří Kučera.
Hypoteční specialistka Jana Vaisová očekává letos růst nájmů o 5-8 procent. V žádaných lokalitách, i třeba kvůli zájmu zahraničních pracovníků, pak podle ní může nájem růst až o 10 procent.
„A tady je důležité říct něco, co možná překvapí: nájemné v České republice je v mezinárodním srovnání stále poměrně nízké, zejména když to porovnáte s cenami nemovitostí,“ uvedl Tomáš Jelínek. Proto také on očekává, že nájemné bude dál růst – je to prostě logický důsledek tržních sil.
