Úterý 21. ledna 2020, svátek má Běla
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 21. ledna 2020 Běla

Diskuse k článku

Investiční byt koupený na hypotéku? Možnosti stále jsou

Aktuálně platná regulace ČNB na hypotéčním trhu zastavila růst cen realit v celé ČR s výjimkou Prahy a Středočeského kraje. Současně s tím ovšem také vzrostly ceny nájemního bydlení a banky zdražily hypotéky. Vyplatí se za této situace investovat do bytu na pronájem?

Upozornění

Litujeme, ale tato diskuse byla uzavřena a již do ní nelze vkládat nové příspěvky.
Děkujeme za pochopení.

 0
Jste přihlášen jako


Toto opatření slouží jako ochrana proti webovým robotům.
Při zapnutém javaskriptu se pole vyplní automaticky.

Zbývá 2000 znaků nebo 10 odstavců.

Zobrazit příspěvky: Všechny podle vláken Všechny podle času

J32i18n30d79ř83i65c67h 27K97a70d36l80e56c 3490111450419

Lukáš Urbánek z Partners podává rozumné vysvětlení proč lidé, kteří na to nemají a s financemi neumí by investovat do nemovitosti neměli. Lidi fakt to chce mít v tomhle směru rozum a zbytečně se akorát nedostat do problému. Možnosti určitě jsou, ale spíš pro tu movitější část populace.

0/−1
28.5.2019 17:01

F45r61a40n72t82a 18S60t88r72n42a45d 7885926245

Já zrovna o investičním bytě taky začal uvažovat, když to dělaj všichni kolem že jo. Pár jsem si jich vytipoval. Všechny vybydlený nebo na rekonstrukci. Po diskuzi s realitními makléři jsem se dozvěděl, že byty jsou na vrcholu a výš nyní v krátké době nepůjdou. Kromě Prahy a i tam pozvolna. Nahoru ale půjdou jistojistě hypotéky, to byl totiž účel nalákat na levné sazby. Jeden byt se prodával proto, že tam stoupl fond oprav o tisíc korun, kvůli rekonstrukcím domu. A majitelce vzrostla zároveň úroková sazba na hypo, tak se ho chce zbavit.

Mně ale nejvíc vadí ta daň z nemovitosti. U bytu za 2,5 milionu je to navíc 100 tisíc korun státu. A to se mi fakt platit nechce! Doufám, že se modrým senátorům podaří prosadit zrušení téhle zlodějské daně. Anebo ať jí platí ten, kdo dostává peníze! Celé to totiž vypadá, že si vlivná skupina skoupila nemovitosti a pak si ve vládě přes lobbisty prosadila otočení daně. Nyní je prodává a žádnou daň neplatí ani teď ani tenkrát při koupi. Zlodějstán tenhle stát.

+1/0
21.5.2019 15:34

Z10d65e52n56ě95k 43S23k63ř41i59v65a32n 5704880669376

Zřejmě jste měl na mysli daň z nabytí nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí je pár stovek ročně. Teď mám před sebou složenku na daň z nemovitých věcí ve výši 1.386,-Kč za byt 3+1.

0/0
21.5.2019 17:53

F56r20a23n52t38a 66S89t44r58n35a21d 7285946915

ano, chyba. Správně jsem měl napsat Daň z převodu nemovitosti, dnes jak píšete: daň z nabytí nemovitých věcí.

Ale to snad bylo každému jasné, když jsem uvedl příklad se 100 tisíci.

Daň z nemovitosti, kterou uvádíte, opravdu nemá smysl řešit. Leda by tuto daň vláda v budoucnu významně zvedla, či zavedla tzv. progresivní daň. Tj. čím víc nemovitostí tím větší daň. To by pak na trhu bylo volných bytů.

0/0
23.5.2019 12:19

K34a81t18k77a 21K79o89c95u53r49o97v32á 2974978236263

Tak pokud mám hypotéku, tak neinvestuji, ne? Jsem zadlužena až po uši a ještě přemýšlím kam dát "VOLNÉ" peníze? Z definice je investování o VOLNÝCH prostředcích, které investuji. Hypotéka se může fakt škaredě zvrtnout! Růst úroků je vlastně maličkost. Ale hlavně mohu ztratit dobře placenou práci, mohu onemocnět nebo někdo z rodiny tak, že prostě na hypotéku nebudu mít ani pomyšlení. Mohu se rozvést. Hypotékou na vás banka přenáší rizika. Chce po vás, abyste se zavázali k jistotě splácení na 20-30 let, i když vy nemůžete s jistotou říct ani co bude za 2 dni. Investiční byt na hypotéku je nesmysl věcný i jazykový (oxymóron).

+1/−4
21.5.2019 9:27

R85o88s98t16i14s87l78a79v 71C71a98h61a 6223467187111

1) hypoteka je financni paka, umozni Vam investovat vice, nez kolik fyzicky mate

2) a proto se pise o tom, ze byste mela mit rezervu.

3) jaka rizika na Vas prenasi banka hypotekou? ZADNA.

+2/−2
21.5.2019 9:33

K44a46t66k40a 49K62o21c54u56r65o23v68á 2134408436913

Co to tady prosím Vás melete? Jak žádná rizika? Chce mít prostě jistotu, že jí někdo bude 30 let cpát pravidelné splátky a ještě mu popřípadě pohne s úroky, pokud by se situace zhoršila. Taky vám ten byt může vzít, pokud nebudete moci platit. To je jednodušší než obchodovat s akciemi, či přímo strkat peníze do více-méně rizikových startupů. Riziko na straně banky je minimální.Vy ale můžete za 2 měsíce onemocnět a uvidíte jak "ochotně" vám pojišťovna zbytek doplatí. Taky se rozvedete nebo prostě jen vám dojde dech a stále budete mít na krku hypotéku. Těžko ve 30 predikovat stav v 60.

+1/0
21.5.2019 13:59

A46n45t18o35n39í94n 85S29v92o39b96o49d18a 3904433419122

když kupujete nemovitost jako investici, tak máte svoje bydlení zaplacené a máte volné peníze, na ten byt si půjčíte a máte odložené peníze klidně na několik let splátek, když přijde problém, tak se během té doby vyřídí

+1/0
21.5.2019 14:03

R88o31s63t60i55s85l45a35v 87C61a57h32a 6643217677411

1) pisete nesmysly, banka Vam byt vzit nemuze, maximalne exekutor

2) jaka rizika na Vas prenese banka u hypoteky?

3) to, ze onemocnite neni preneseni rizika banky na Vas, to bylo vzdy Vase riziko, at jiz mate, nebo nemate hypoteku

4) zkuste obchodovat s akciemi s cca ctyrnasobnou pakou.... tam jsou rizika MNOHEM VYSSI.

+2/0
21.5.2019 14:03

R64o69s75t10i10s75l15a51v 80C21a55h33a 6243147487741

Jeste k tem rizikum. Jsou to vsechno VASE rizika, banka na Vas zadne neprevedla.

+3/0
21.5.2019 14:04

A78n37t10o50n22í38n 84S88v32o88b13o16d34a 3714703749852

risk může být zisk, kdo neriskuje, tak vydělá většinou méně :-)

+1/0
21.5.2019 14:11

R81o76s35t73i65s11l88a54v 57C19a74h73a 6883127727561

Samozrejme. Ale pani Kocurova tvrdi, ze banka na klienta prenasi nejaka rizika. Zadna nepise. Naopak prebira z klienta inflacni riziko a riziko rustu sazeb v dobe fixacniho obdobi.

+1/0
21.5.2019 14:21

A18n57t84o83n66í89n 52S41v90o21b76o85d11a 3444563489842

nepíše o levných penězích, které má ihned a tím si ušetří riziko šetření s růstem cen nemovitostí, hlavně nechápe to, že raději budu mít milion rezervu než se vydat z peněz, někdy je úvěr šikovný i na auto,, záleží na úroku, místo hotových peněz jsem si vzal poslední auto na úvěr, protože to bylo hodně výhodné, ale ten každý nedostane

+1/0
21.5.2019 14:26

V58í38ť32a 70K48r15u71t97i61š 1670794745247

Onemocnět nebo rozvést se můžete tak jako tak, tato rizika (pouze) s hypotékou nesouvisi a potkat vás můžou v nájmu.

Co je ale pro hypotéku důležité, je to, která veličina je stavová a která se v čase mění. Tož pevnou je totiž to základní - kupní cena, od které se odvíjí hypotéka a výše splátky na dlouhé roky dopředu, která se na rozdíl od přesvědčení většiny lidí i přes pohyb úrokových sazeb taky zase až tak nehýbe.

A mezi ty veličiny, které se průběžně mění, patří inflace, nominální i reálný růst mezd a tržní cena nemovitosti. A to, co některé tyto veličiny udělají ve středním nebo dlouhém horizontu pak často znamená, že lidé už ve třetině hypotéky jsou zcela v klidu a v pohodě, ke konci splacení pak často splácí reálně zlomek původní splátky. Takže třeba ten, který koupil nemovitost v roce 2005, dnes v době okolo poloviny splatnosti dlouhé hypotéky splácí zhruba stejnou splátku jako na začátku, reálně ovšem poloviční, protože ji splácí ze zhruba dvojnásobného platu. Splátku za nemovitost v ceně roku 2005, tzn. v kupní ceně opět zhruba poloviční proti současné.

+2/0
21.5.2019 17:18

F57r10a10n43t76i62š22e88k 12N24o85v82á41k 9740890217681

Investování není o volných prostředcích. Když mi banka půjčí milion, za který ve finále s úroky zaplatím 1.250.000 ... a sám jsem schopen z toho za ty roky vydyndat půl milionu ve svých vlastních investicích... tak jsem těžce v plusu, i když to původně moje volné prostředky nebyly.

+3/−1
21.5.2019 11:29

R56o74s28t35i14s53l44a34v 47C18a78h22a 6683387847611

proste klasicka paka

+1/0
21.5.2019 14:05

A25n95t29o85n10í11n 78S84v71o68b36o17d84a 3654733969172

měl jsem volné peníze, tchýně potřebovala byt, tak jsme ho vzali na hypotéku a peníze jsme měli jako rezervu. Potom se naskytla koupě pozemku a garáže, tak jsme si to vše koupili za ty odložené peníze, ještě nám zůstala rezerva na několik let, když lze levně půjčit, tak si člověk může půjčit a držet peníze v rezervě. Na dobré nákupy potřebujete rychle peníze

+1/−1
21.5.2019 12:57

P50e98t32r 10D95o32k95t56o97r 6526251138209

já jsem nějakou dobu chtěl koupit byt pro ( třeba ) dceru, ale v poslední době byty zdražovaly rychleji, než jsem dokázal šetřit peníze :-P úroky na spořících účtech čistá nula, po odečtení inflace jasný mínus. když se naskytla příležitost, koupil jsem byt za 2,1 mKč, 1,1 ze svého, 1 mKč hypo na 20 let. nájemníka jsem měl do měsíce. splátka hypo cca 5.200 i s pojištěním neschopnosti splácet, nájem bez služeb 10.000 Kč... pokud bych čekal, až budu mít ty dvě mega k dispozici, byt by už stál mega 3 ...

+2/−1
21.5.2019 13:18

P88e55t57r 97Č78e58r93m90á81k 9558725489490

V praxi jde o ten pomeř vlastních zdrojů a hypotéky. U v článku uvedeném poměru 3:1 se dá mluvit o investici, samozřejmě investice je vždy riziko, nikoliv jistý zisk.

0/0
21.5.2019 17:54

R41o83s18t26i61s52l15a25v 60C87a84h38a 6243987967891

investice je to vzdy. A ten pomer urcuje pouze vynosnost a riziko.

0/0
21.5.2019 18:25

P52e12t36r 69Č67e58r46m61á37k 9668935479230

Myšleno samozřejmě v té rovině šance ekonomické návratnosti, samozřejmě říkat obecně investice lze čemukoliv.

0/0
21.5.2019 18:35

R58o26s76t36i57s81l63a72v 88C35a63h60a 6143737937691

Pokud je ocekavany vynos (konzervativne spocitany) vyssi nez urokova sazba, tak je to samozrejme navratne.

0/0
21.5.2019 18:39

P22e49t44r 93Č92e91r12m69á21k 9798725349710

Pochopitelně, když opomineme že ten výnos je vždy jen odhad protože to objektivně nelze předem určit, tak zůstává fakt že drtivá většina hypoték 60% a výš to nesplní, a i to pásmo pod ní zůstává s otazníkem. Samozřejmě nelze to říct plošně - silně záleží na mnoha faktorech typu načasování v rámci cyklu trhu, době hypo, a především chování trhu...

0/0
21.5.2019 19:12

R63o34s85t20i76s47l38a68v 61C86a51h25a 6353797237101

Znovu opakuji, že nezáleží na poměru vlastních a cizích prostředků. Mám li výnos z nájemného například 5%, tím myslím čistý výnos, hypotéku 3%, tak se to vyplatí při jakémkoliv poměru.

0/0
21.5.2019 19:23

P16e17t53r 71Č67e66r54m53á12k 9288645349730

To opakujete právě mylně, na tom poměru samozřejmě zásadně závisí protože čistý výnos není víc nez sazba hypo, není to perpetum mobile.

0/0
21.5.2019 19:26

R66o45s11t89i47s27l71a38v 73C92a95h56a 6403527877561

TO se skutecne mylite. Pokud vam napriklad ciste najemne prevysi splatku hypoteky, pak je to perpetum mobile. A v nekterych pripadech to muze prevysit i pri 100% hypotece. Neni to obvykle, ale ani vyloucene.

0/0
21.5.2019 19:32

P51e77t65r 32Č56e21r73m65á80k 9988955669400

Nikoliv, tak to právě je. Asi jste opomněl fakt že aby fungovalo co říkáte tak by musel být ten čistý výnos vyšší než sazba hypo v průměru za celou dobu! To je samozřejmě čirá utopie, resp. modelů které by se do toho vešli (zpravidla díky krátké době hypo) bude naprosté minimum.

0/0
21.5.2019 19:47

R66o73s28t72i44s87l30a16v 23C44a41h94a 6383767427591

Jenze neberete do uvahy, ze najemne v prubehu casu roste (vicemen souvisi ten rust s rustem mezd). Takze se da dobre ocekavat, ze po peti, deseti letech bude najemne vyssi, tedy v porovnani s kupni cenou naroste procentualni vynos.

0/0
21.5.2019 19:53

P74e20t35r 11Č65e55r75m85á67k 9518195349370

Právě naopak, to jen vy si berete tu část která by vám vyhovovala, já jsem psal že to je přesně ten faktor vývoje trhu. Nájem kopíruje trh, stačí krize a nájem nejen že neroste ani o hodnotu inflace ale klidně reálně klesnou. Zdali, jak velká, a kolikrát taková situace nastane nelze desítky let dopředu nijak predikovat stejně jako nelze predikovat bubliny či jiné výkyvy které naopak cenu můžou vyhnat nahoru.

Čas pak pracuje v tomto směru proti investici - náklady na údržbu a provoz nemovitosti jednoznačně s časem rostou, takže čistý výnos klesá. Opět záleží na konkrétním posuzovaném časovém horizontu.

0/0
21.5.2019 20:19

V34í66ť27a 74K70r42u36t32i38š 1670184985367

Na druhou stranu čas pracuje pro investici. Inflace tu je pořád, menší či větší, reálná produktivita, reálné i nominální příjmy obecně dlouhodobě rostou. S tím rostou ceny nemovitostí i nájmů, zatímco kupní cena a na ní navázána hypo je pak z roku x (i desítek) let nazpět.

0/0
21.5.2019 20:44

P45e64t30r 89Č61e81r95m32á30k 9348855409390

No to je právě to co v tomto případě neplatí, resp. bude jen záležet na tom konkrétním bodě posouzení, jak známo tak trh s nemovistmi umí být silně turbulentní, a to oběma směry, desítky procent, takže inflace neinflace a klidně se stane že nemovitost během pár let nemá ani svou původní hodnotu, natož zvýšenou o inflaci. Ano - v dlouhodobém horizontu je vysoká pravděpodobnost že skutečně hodnota vzroste, a jsme zase u toho co jsem psal - v tu chvíli zase rostou provozní a údržbové náklady.

0/0
21.5.2019 21:14

V10í28ť51a 85K76r45u21t80i84š 1200744775627

Trh s nemovitostmi je turbulentní? Jak pak nazvete akciový trh, komodity, kryptomeny? To vše litá násobně rychleji a násobně více, než nemovitosti ... Ty jsou naopak dlouhodobě jedny z nejstabilnějších, protože se jedná o omezený a dráhy statek. A růst jejich cen, resp. nájmy, v průměru vcelku kopírují růst příjmů. A nemění na tom nic ani krátkodobé úlety jedním nebo druhým směrem (teď jsme v extrému plusovém, ale podle mne nijak zásadním). To, že by nemovitosti měly dlouhodobě nižší hodnotu než dříve, to asi není běžný stav, spíše jde o krátkodobou výjimku, kterou srovná zase další výkyv nahoru.

0/0
21.5.2019 23:04

R16o98s33t52i81s67l92a65v 28C40a31h46a 6603567517401

Presne tak. Nemovitost byva povazovana za konzervativni investici.

0/0
22.5.2019 8:51

P12e46t92r 88Č39e13r35m13á85k 9808405639240

Bez pochyby, oproti jiným investicím. Což vůbec neznamená že ten trh je stabilní, pouze že na něm je menší riziko a menší výnos.

0/0
22.5.2019 23:06

P64e78t20r 25Č83e29r89m32á95k 9808135729460

Pochopitelně že je. To vůbec nesouvisí s tím že jiné trhy jsou nestabilní mnohem více.

Podstatné tedy není jak moc je nestabilní, ale že je nestabilní. Krize i bubliny jsou zcela pevnou součástí jeho cyklu, a samozřejmě tedy zásadně ovlivňují vnímání nemovitosti jako investice v souvislosti s tím do jaké fáze se trefí. Minulá krize srazila skokově ceny v průměru o 20% a trvalo 5let než se to vrátilo, celou tu dobu tedy byla hodnota nemovitostí pod původní úrovní a o nějaké ziskovosti nemohla být řeč. Kolik takových krizí bude během 30ti let? Kolik bublin které naopak krátkodobě vyženou výnos nahoru bude?

To jsou přesně ty faktory které nelze nijak předem stanovit a které přitom zcela zásadně budoi ovlivňovat návratnosti investice.

0/0
22.5.2019 23:05

R44o98s21t64i39s83l63a39v 53C17a37h84a 6733757957961

Jenze ty krize atd. to je to, co ja jsem nazval zvysenym rizikem.

Evidentne netusite, jak funguje paka. Hypoteka neni nic jineho nez paka. A u paky plati, ze cim vyssi, tim lepsi. A take plati, ze cim vyssi paka, tim vyssi riziko.

0/0
21.5.2019 20:45

P49e94t86r 61Č12e14r75m51á36k 9458725329500

Však ano, a právě toto riziko má svojí míru která je smysluplná a která nikoliv, o čemž byla řeč, že investicí můžu pak teoreticky nazvat cokoliv.

Pak sem netahejte žádnou páku, hypotéka není žádná páka ale úvěr se svojí sazbou a vzhledem k její výši a potenciálním výnosům je z hlediska investic smysluplná jen do určité míry.

0/0
21.5.2019 21:21

R79o49s21t85i66s66l90a13v 74C26a11h78a 6603347357121

Vy opravdu nevite spoustu veci.

Co je podle Vas paka? Ze by to byl uver (dokonce oceneny urokovou sazbou)? Paka neni nic nez margin, tedy uver na obchod.

viz treba

https://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/margin

nebo:

https://en.wikipedia.org/wiki/Margin_(finance)

0/0
21.5.2019 21:28

P86e98t55r 24Č35e97r41m17á85k 9838425949450

Podstatné je že jich vím víc než vy.

Chápu že když jste se začá ztrácet v čiselných souvislostech tak tu začínáte pohádky o pákách, nicméně sám jste se musel obloukem vrátit k tomu že to je jen o číslech, těch se budu držet já pořád R^

0/0
22.5.2019 23:09

R22o13s48t89i16s13l37a87v 72C87a18h39a 6163457307691

Nikoliv, v ciselnych souvislostech se ztracite Vy. Ja se v teto oblasti zivim. A to o te pace jsem Vam napsal, abyste to pochopil.

0/0
23.5.2019 9:21

P59e33t52r 50Č26e33r57m73á76k 9358535509780

Přesně naopak, s číslama jste začal vy a hned se tak sám zahnal do kouta protože to samozřejmě nevycházelo a nebyla by to žádná investice ale pouze korigovaná ztráta peněz (což se pro jejich bezpečné uložení dělá, ale není to pak označeno jako investice). A když jste neměl jak z toho vybruslit tak jste začal pohádky od páce a teď perlu o tom že se tím živíte. Jednak byste si nevydělal na slanou vodu, a jednak to nic nezmění právě na těch číslech - ty jsou bezpečně jaká jsou ať je třeba nějakému nebohému klientovi odprezentujete sebešikovněji ;-)

0/0
28.5.2019 11:32

V77í80ť81a 57K18r39u13t97i39š 1700284315737

Musíte ale zohlednit, že tu hypo průběžně splacite a vliv změny úroků se tam pak časem snižuje. Takže je rozdíl, jestli porovnávám aktuální průběžný výnos 5% s hypo na 4% ve chvíli, kdy mám LTV 80% nebo za x let už jen 40%.

0/0
21.5.2019 20:15

P98e35t67r 15D95o91k95t86o25r 6336181528939

" Kdo plánuje dát jeden milion korun na hypotéku do investičního bytu, měl by mít alespoň tři miliony volných korun." ???? kdo má tři miliony volných korun, tak si asi nebude brát hypotéku na milion, ne? To jsou rady :-/

0/−1
21.5.2019 8:06

Z95d78e89n25ě39k 76G83l46a93s 7198378568575

4M nemovitost hrazena z 1/4 hypotékou a 3/4 z vlastních prostředků.

+1/0
21.5.2019 8:24

A36n90t66o61n92í81n 31S94v58o58b48o19d30a 3564583819892

když budu mít z toho výnos podstatně vyšší než úrok, tak si klidně půjčím a peníze budu držet jako rezervu na horší dobu

0/0
21.5.2019 13:01

J65a57k49u65b 44R16o28u49s 3543880534892

Sranda bude, až klesnou ceny bytů tak, že bance přestanou stačit jako zástava. To bude slziček...

+3/0
21.5.2019 2:28

J62a40n 57M77a48r43t68i95n 6572710259

to sa stane maximalne v pripade vojny.. a vtedy mne osobne bude fakt fuk ze mam cierny puntik (exekuciu)

+1/−2
21.5.2019 11:05

J69a71k11u30b 41R76o29u56s 3363860214292

Máte falešný pocit bezpečí, tohle se přesně stalo třeba v USA v roce 2008

+1/0
21.5.2019 11:22

R71o98s18t70i55s60l43a53v 36C42a50h68a 6943177617521

A kdo kupuje investicni byt na maximalni moznou LVT? POkud mate LVT 50%, tak muzete byt dost dlouho v klidu.

0/0
21.5.2019 14:41

R17o25s22t93i17s85l33a94v 71C15a96h17a 6773687967621

LTV pochopitelne :)

0/0
21.5.2019 14:46

Finance.iDNES.cz radí

Víte, že investiční doporučení na růst kurzu dolaru tu byla už před rokem?

Další rady k nezaplacení

Dopřejte si vše a přesto utrácejte chytře!

V sekci osobni.finance.idnes.cz naleznete výhodné nabídky finančních produktů, energií a telefonování.

Vstupte do obchodu

Poraďte se s odborníkem

Nevíte si rady s finančními otázkami? Naši odborníci vám vždy poradí v každé životní situaci.

Vstoupit do poradny

Najdete na iDNES.cz