Co je podle vás z hlediska dostupnosti vlastního bydlení v Česku větší problém – ceny hypoték, nebo ceny nemovitostí?
Jednoznačně růst cen rezidenčních nemovitostí, protože převýšil desetiprocentní meziroční růst. Hypoteční peníze přitom stojí reálně pod dvě procenta. Inflace každému dlužníkovi hypotéky totiž snižuje každý rok reálnou výši jeho dluhu až o tři procenta.
Ceny hypoték jsou tedy podle vás v pořádku?
Ceny hypoték bych po výrazných poklesech v minulých letech nyní nazval zcela normálními. Marže bank se pohybují kolem jednoho procenta nad dlouhodobými tržními sazbami. A ty se zase pohybují do jednoho procenta nad inflací.
Marek Ditz
|
Přesto si většina lidí na vlastní bydlení nevydělá ani s hypotékou. Co je podle vás příčinou, co je v Česku špatně?
Na vině rozhodně nejsou hypotéky a jejich ceny. Kdyby příliš nízké ceny nebo podmínky hypoték přehřívaly nemovitostní trh, tak by Česká národní banka určitě zasáhla. Problémem je spíše fakt, že příjmová situace – nejen mladých – rodin nemá takovou dynamiku jako ceny nemovitostí. V roce 2023 reálné příjmy všech domácností nerostly vůbec. Vše požrala inflace. A loni rostly jen kolem jednoho procenta. Přitom u domácností s dětmi byl vývoj příjmů mnohem horší než například u důchodců.
Politici jako řešení často nabízí nájemní bydlení. Dovedete si představit, že kupříkladu v penzi žijete v nájemním bytě?
Obecně je vnímáno nájemní bydlení v důchodu jako velká životní nejistota. To pramení hlavně z obavy, jestli bude výše státního důchodu a reálná hodnota finančních úspor dostatečná. U vlastní nemovitosti neplatím nájem a moje jistota, že na životní náklady budu mít, je tak vyšší. Výdaje na údržbu a opravy si případně přizpůsobím podle sebe. Nájemné na rozdíl od hypotéky v sobě zahrnuje nejen cenu peněz, ale i výdaje na údržbu určené pronajímatelem a jeho zisk. Ten je dán momentální poptávkou a nabídkou nájemních nemovitostí. Jsou tu ale i další aspekty.
Kdo má teď nejlepší spořicí a termínované účty? Podívejte se, kde získáte nejvíc |
Jaké?
Když naše ekonomika poroste rychleji než o půl procenta ročně, tak budeme muset dříve nebo později pracovní sílu dovážet. To může zvyšovat právě poptávku po nájemním bydlení.
Jakou roli v tom hrají spekulativní investice do nemovitostí?
Zkušenosti některých bohatších zemí ukazují, že ukládání peněz do investičních rezidenčních nemovitostí způsobuje, že nájmy rostou pomaleji než ceny nemovitostí. Roste totiž nabídka nájemního bydlení. V mnoha zemích, jako jsou například Německo, Nizozemí nebo Skandinávie se výstavba a dlouhodobá držba portfolií nájemních bytů těší i zájmu finančních institucionálních investorů. Ti mají mnohem více peněz než stát, aby udrželi trh nájemního bydlení konkurenční.
Znamená to, že při současném stavu a výhledech zůstává vlastní bydlení stále tou jedinou hlavní jistotou „zařízení se na stáří“?
Bohužel ano. Dokud se neurychlí výstavba nových bytů a nerozvinou se například institucionální investice do rezidenčního bydlení, které zásadně zvýší poptávku po nových projektech, a tím i nabídku nájemního bydlení, tak nečekejme žádnou změnu k lepšímu.
Co vidíte v praxi u výstavby nových bytů?
Zatím budí statistiky dokončených bytů spíše smíšené pocity, i když třeba počet nových bytů v Praze v poslední době meziročně vrostl. Developeři si stěžují na administrativní překážky a délku povolovacích procesů. Zjednodušení a zrychlení přinese asi až potřebná digitalizace.
Když se bavíme o hypotékách, jste vy osobně zastáncem investic na hypotéku. To znamená, když si to mohu dovolit, vezmu si hypotéku na další nemovitost třeba na pronájem. Je to dobrý nápad?
Ano, je to legitimní investiční aktivum. Nemělo by ale být jediné. Zlatým pravidlem u investic je diverzifikace. Některá jiná aktiva, například investice do akcií růstových a inovativních firem, mohou přinášet vyšší zhodnocení.
Optimismus na akciových trzích neskončil, ceny dluhopisů ale klesaly |
A kdybychom se vrátili k té investiční nemovitosti na hypotéku. Za jakých podmínek může dávat smysl? Co je třeba vzít v potaz?
Tady je potřeba mít na paměti, že s hypotékou na investiční nemovitost si na sebe ušijete bič pravidelných splátek. Takže váš příjem a vaše rezervy by měly být dostatečné, aby člověk zvládl splátky například i při nemoci. V potaz je nutné vzít rovněž fakt, že splátky hypotéky nebudou vaším jediným nákladem. O nemovitost se totiž musíte také starat, takže i údržba hraje velkou roli. Je tedy třeba vše si dobře promyslet, propočítat si to. A těm, kteří si nejsou tak úplně „jistí v kramflecích“, bych poradil obrátit se na nějakého odborníka, finančního poradce, který se správným nastavením investičního portfolia dokáže poradit.
