Věcné břemeno i majitel studny. Co vše si ohlídat, než koupíte nemovitost?

Kupujete byt či dům? Možná jste vše svěřili realitce, které důvěřujete. Možná se na prodeji domlouváte přímo s vlastníkem. V každém případě nákup nemovitosti je investice v řádu milionů, a tak je obezřetnost namístě. Co si ohlídat, než podepíšete smlouvu, přibližuje advokát Pavel Nastis.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

A začněme smlouvou s realitní kanceláří. Svůj vysněný dům našel pan Aleš v inzerátu jedné realitky. Následovala prohlídka s makléřem na místě a bylo jasno, dům chce koupit. Poněkud rozpačitý je ale nad obsahem rezervační smlouvy. V té se píše, že pokud se zpozdí s úhradou kupní ceny, zaplatí smluvní pokutu ve výši 5 procent z ceny a prodávající může od smlouvy odstoupit.

„Odstoupení, a ještě pokuta? Sankce mi připadají neúměrné, má na to realitka právo, neodporuje toto ustanovení smlouvy dobrým mravům?“ ptá se čtenář iDNES.cz a dodává: „Navíc jsem četl článek, že smluvní pokuty jsou zakázány, a údajně se to týká i smluv s realitkami?“

Podle advokáta Pavla Nastise jde o obvyklé ustanovení, které dobrým mravům neodporuje. „V případě soudního sporu může kupující požádat soud o tzv. moderaci, neboli snížení smluvní pokuty, a pokud soud dospěje k závěru, že v konkrétním případě to je moc, výši pokuty sníží,“ dodává.

Pavel Nastis

• Práva absolvoval na Právnické fakultě Univerzity Palackého v Olomouci.
• V roce 2004 složil advokátní zkoušky.
• Specializuje se především na občanské, obchodní, směnečné, rodinné a trestní právo.

A jak je to se zákazem smluvních pokut? „Čtenář má nejspíš na mysli rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 20. června 2023, v jehož právní větě se říká, že pokud rezervační smlouvu uzavírá spotřebitel, nelze s ním platně sjednat, že má povinnost uzavřít kupní smlouvu a nelze tedy ani platně sjednat smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy,“ vysvětluje advokát.

Nicméně v tomto případě Nejvyšší soud posuzoval smlouvu, ve které bylo napsáno, že realitní kancelář se zavazuje „vykonávat činnost směřující k uzavření kupní smlouvy“, a smlouvu tedy posoudil jako zprostředkovatelskou.

„Podle zákona o realitním zprostředkování platí, že ve zprostředkovatelské smlouvě nelze spotřebiteli uložit povinnost uzavřít kupní smlouvu, soud tedy dovodil neplatnost tohoto ujednání a této smluvní pokuty,“ shrnuje Pavel Nastis. Teprve praxe ukáže, jak bude rozhodnutí Nejvyššího soudu v praxi dále vykládáno a rozvíjeno.

Kupní smlouvu svěřte odborníkům

Než podepíšete rezervační smlouvu, řádně si ji přečtěte a dobře rozmyslete.

Kupní smlouvu nesepisujte sami. Smlouva o převodu nemovitostí musí mít zákonem stanovené náležitosti. Nevěřte vzorům na internetu. Laikovi hrozí, že smlouvu napíše špatně a katastrální úřad nepovolí vklad vlastnického práva.

Pak bude nutné uzavřít novou (správnou) smlouvu, znovu podat návrh na vklad a znovu zaplatit správní poplatek, který činí dva tisíce korun. A to v tom lepším případě. Větší problém hrozí, pokud je opomenuto věcné břemeno, zástavní právo nebo je majitel v exekuci.

Nechte si proto ověřit technický stav nemovitosti, ideálně s odborníkem. A ověřte si i právní stránku koupě nemovitosti.

Na co si dát pozor, než podepíšete smlouvu

• Začněte na katastru. Z aktuálního výpisu vyčtete přesnou specifikaci nemovitosti a zjistíte, kdo je jejím vlastníkem. To je důležité, protože třeba v případě společného vlastnictví manželů musí kupní smlouvu podepsat oba.
• Z výpisu také vyčtete, zda jsou ve prospěch či neprospěch kupovaných nemovitostí zřízena věcná břemena nebo aktuálně neprobíhá nějaké katastrální řízení (neboli zda není vyznačena plomba).
• Zkontrolujte si v katastrální mapě, zda je ke kupovaným nemovitostem právně zajištěn přístup a jestli například není nutné zřídit věcné břemeno (služebnost stezky a cesty).
• Ověřte si, jak to je s inženýrskými sítěmi, zda jsou k nemovitosti přivedeny nebo zda bude možné je přivést nebo naopak zda přes pozemek neprocházejí inženýrské sítě ve prospěch třetí osoby nebo se pozemek nenachází v ochranném pásmu. Je u domu studna? Tak i na to pozor, aby náhodou nepatřila sousedovi.
• Zajímejte se, co se bude dít v okolí. Nahlédněte do územního plánu, zda se v blízkosti kupovaného domu neplánuje do budoucna výstavba dálnice nebo velkého nákupního centra, které vám znemožní výhled na les, kvůli kterému jste si dům vybrali.
• Zjistěte si, zda není prodávající v exekuci nebo v insolvenčním řízení.
• Kupní cenu je vhodné uhradit prostřednictvím úschovy. Důvod je jednoduchý. Vlastnictví se nabývá až vkladem do katastru nemovitostí. Úschova kupní ceny tedy chrání jak prodávajícího (ví, že jsou peníze pro něj složené u třetí osoby) tak i vás jako kupujícího. Pokud se nestanete vlastníkem, peníze z úschovy se vám vrátí.
• Jestliže kupujete byt, nezapomínejte na to, že se stáváte členem společenství vlastníků jednotek. Máte řadu povinností, kromě jiného platit příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby. O jejich výši je dobré se zajímat předem.