Na redakci iDNES.cz se pravidelně obracejí čtenáři se svými problémy vyplývajícími z povahy jejich bydlení – nájemního bydlení. Chtějí znát odpovědi na otázky různého obsahu počínaje nájemní smlouvou přes práva i povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy až po ukončení nájmu.
Vzhledem k tomu, že nejvíce otázek se točí právě kolem konce nájemního vztahu, připravili jsme souhrn několika zásadních skutečností týkajících se výpovědi z nájmu.
Konec dohodou, nebo výpovědí?
Váš nájemní vztah s majitelem bytu může skončit buď dohodou, nebo výpovědí. Výpověď je častější, může vám ji dát majitel bytu i bez vašeho souhlasu.
V případě dohody musíte s koncem nájmu souhlasit jak vy, tak majitel. Dohoda musí být uzavřena v písemné podobě a po jejím odsouhlasení v ní není možné již cokoli měnit.
Majitel bytu musí vždy uvést důvod výpovědi
V případě, že se rozhodnete byt opustit, dáte jeho majiteli výpověď. Můžete ji podat kdykoliv a vaší povinností není uvádět v ní její důvod.
Jiná situace je v opačném případě, kdy vám výpověď dá majitel bytu. Vždy musí uvést důvod, který ovšem nemůže být jakýkoli. Musí být podložen zákonem, který přesně definuje důvody, za kterých může majitel bytu nájem vypovědět.
Výpověď musí být písemná
Majitel bytu vám musí vždy výpověď předat v písemné podobě. Podmínkou je, aby obsahovala několik zásadních údajů, jinak bude neplatná. Prvním je doba, kdy skončí váš nájemní vztah, ta musí být minimálně tříměsíční.
Druhým nezbytným údajem je důvod výpovědi; třetím pak poučení, že nájemce může do šedesáti dnů podat žalobu na neplatnost výpovědi. V případě, že máte nárok na přidělení náhradního bytu, musí tato skutečnost být ve výpovědi zmíněna.
Majitel vám může dát výpověď i bez povolení soudu
Zákon definuje dva druhy důvodů pro výpověď z bytu. Jedny může majitel použít, aniž by měl souhlas soudu, další pouze s povolením soudu.
Bez povolení soudu majitel může vypovědět nájemní smlouvu, jestliže nájemce neplní své povinnosti. Především pokud on nebo někdo z jeho domácnosti hrubě a dlouhodobě porušuje dobré mravy v domě, například chová se hlučně, dělá nepořádek apod.
Nájemci, kteří dluží trojnásobek měsíčního nájemného či poplatků za služby, mohou též dostat výpověď bez povolení soudu.
Další zákonem určené důvody bez povolení soudu se týkají situace, kdy nájemce má více bytů, v bytě nebydlí, vezme si do bytu podnájemníka bez souhlasu majitele nebo například neoprávněně obývá byt zvláštního určení určený pro zdravotně postižené, aniž by jím sám byl.
Také provést v bytě stavební úpravy bez souhlasu majitele nebo stavebního úřadu může být důvodem k výpovědi bez povolení soudu.
Proti výpovědi z bytu se musíte bránit u soudu
V případě, že s důvodem výpovědi nesouhlasíte, můžete se pochopitelně bránit. Na podání žaloby na neplatnou výpověď máte šedesát dnů ode dne, kdy jste výpověď dostali. U soudu je pak na vás, abyste dokázali, že důvod výpovědi je nepravdivý.
Jestliže se však na soud neobrátíte, nezbude vám nic jiného než byt opustit. A to do tří měsíců od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, kdy jste výpověď obdrželi.
Kdy má nájemce nárok na náhradní byt
Platíte nájem, chováte se vzorně, přesto vás majitel chce vystěhovat. Opět vám může dát výpověď jen ze zákona vyplývajících důvodů, ke kterým však musí získat povolení soudu.
Důvody jsou celkem čtyři:
-
potřebuje-li majitel byt pro sebe nebo své příbuzné
-
jestliže nájemce bydlí ve služebním bytě majitele, přestane pro něj pracovat a majitel v něm chce ubytovat jiného pracovníka
-
jsou-li v domě nutné opravy takového rozsahu, že dům či byt se stává neobyvatelným
-
jde-li o byt související stavebně s nebytovými prostory a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce byt užívat
V případě, že soud důvod výpovědi schválí, musí vám majitel bytu vždy zajistit náhradní byt. Ten musí být ze zákona rovnocenný bytu, který budete muset opustit.
Dokud vám však majitel odpovídající náhradní byt nezajistí, nejste povinni byt opustit. Pochopitelně i nadále musíte platit nájem i poplatky za služby.
