Nálada na nemovitostním trhu se aktuálně nese v duchu vyčkávání. Kdo nepotřebuje řešit situaci s bydlením nyní, raději čeká. A to platí nejen pro starší byty, ale i pro ty nové.
Čísla v tomto směru hovoří jasně. Prodeje v bytů v novostavbách se například v Praze i Brně propadly v roce 2022 zhruba o 60 procent. V Praze se za první tři čtvrtletí loňského roku prodalo 2 550 bytů. „Srovnáváme ale s rekordním rokem 2021, kdy se v Praze prodalo téměř 7 500 bytů a šlo o prodejně nejsilnější rok v novodobé historii,“ upozorňuje Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.
V Brně se podle pravidelné analýzy společnosti IMPERA Styl za celý loňský rok prodalo 758 bytů. Brněnskou roční statistiku přitom zachraňuje především první čtvrtletí, které bylo pro prodejce nemovitostí nadmíru úspěšné.
Loni ceny stále výrazně rostly
Ceny se ovšem vyšplhaly na maxima. Podle analýzy společností Trigema, Central Group a Skanska Residential dosáhla ve třetím kvartále roku 2022 průměrná cena nového bytu v Praze 147 884 korun za metr čtvereční, nabídková 154 181 korun za metr čtvereční. To je meziročně o 17 procent, respektive o 12 procent více.
Cena prodaného bytu v brněnských developerských projektech v loňském roce dosáhla průměrné hodnoty 117 tisíc korun za metr čtvereční podlahové plochy. Oproti předcházejícímu roku 2021 to představuje výrazný růst, a to bezmála o 17 procent. Za tři roky nemovitosti v Brně zdražily dokonce až o 57 procent. V realizovaných transakcích stále doznívala vlna růstu cen předchozích období.
„Růst průměrných cen uskutečněných prodejů lze očekávat i v tomto roce. Roční průměr je dlouhé období a setrvačnost takového statistického údaje je vysoká. Za poslední půlrok se cena prodaných bytů drží na úrovni 129 tisíc korun za metr čtvereční,“ vysvětluje František Šudřich, ředitel společnosti IMPERA styl.
Za průměrnou garsonku o velikosti 35 metrů čtverečních v Brně tak zaplatí zájemci aktuálně 4,8 milionu korun. Průměrná cena dvoupokojového bytu činí 7,3 milionu korun. Tři pokoje v brněnské novostavbě vyjdou kupující v průměru na 10,1 milionu korun a čtyř a vícepokojové byty stojí v průměru 15,2 milionu korun, přičemž ceny těch nejdražších z nich sahají až k 30milionovým částkám. Téměř tolik stál i nejdražší byt prodaný v roce 2022.
Jak na propad zájmu zareagoval trh
Když k tomu přičtete nejistotu způsobenou válkou na Ukrajině, vysokou inflaci, drahé energie, vysoké sazby hypoték a jejich přísnější regulaci, není divu, že je zájem o byty momentálně tak nízký. Co to udělá s cenami? V tomto směru odborníci očekávají odlišný vývoj u starších nemovitostí a novostaveb.
Ceny již začaly klesat u starších bytů. První zpravidla na podobné změny reaguje panelákový segment. Důvod je poměrně prostý. Ti, kteří nakoupili byty před pár lety, na prodeji vydělají, i když půjdou s cenou dolů. Nakupovali je totiž z dnešního pohledu za velmi výhodné ceny.
To ovšem neplatí pro developery. „U primárního trhu, tedy u novostaveb, zásadní korekci cen očekávat nelze. Důvodů je více – především vstupní ceny práce, materiálů a produktů jsou stále vysoce nad cenami z počátku roku 2022,“ říká Tomáš Hečko, mluvčí developerské společnosti Finep. Limitovaná je navíc také nabídka, neboť povolování nových staveb trvá stále velmi dlouho.
U novostaveb proto realitní odborníci očekávají spíše stagnaci cen. „Pokud totiž máte dostavěný a zkolaudovaný projekt, kde jsou neprodané byty, máte v něm vysokou část vázaného kapitálu, který nemůžete dále investovat,“ vysvětluje Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo.
Tím se dostávají do výhodnější pozice kupující. Mohou vybírat z širší nabídky než v posledních letech. Po dlouhé době totiž nejsou všechny byty během okamžiku prodané ještě „z papíru“, ale v nabídkách jsou i již dokončené byty. Navíc jdou developeři případným zájemcům o koupi vstříc různými marketingovými pobídkami.
Home Portal, který po celé republice poskytuje služby zejména zájemcům o novostavby, zanalyzoval aktuální nabídky 102 developerů, kteří na portálu prodávají své nemovitosti. Analýza ukázala, že 58 procent z nich nabízí nyní různé pobídky pro kupující. Nejčastěji se jedná o garážové stání zdarma, příspěvek na vybavení či výhodnější hypotéky. Při platbě v hotovosti lze u větších developerů výjimečně získat i slevu z kupní ceny.
Boj o zákazníka nutí developery k pobídkám
To potvrzují i samotní developeři. Například u Central Group získají klienti při koupi jakéhokoliv bytu ve všech lokalitách developera jako bonus klimatizaci nebo kompletní vybavení interiéru včetně kuchyně, vestavěných skříní a jakýchkoliv bytových doplňků v hodnotě 200 tisíc až 500 tisíc korun podle zvolené dispozice z interiérového studia Central Interier.
Bonusy mohou použít na kompletní zařízení kupovaného bytu (v ekonomickém, ale plně funkčním a kvalitním provedení) nebo jen na část vybavení, například na luxusní kuchyni. „Protože kvalitě našich bytů i dlouhodobé stabilitě trhu věříme, klientům nabízíme program Garance vrácení peněz. Tento program dává možnost zakoupený byt kdykoliv až do termínu dokončení vrátit, my klientovi vrátíme všechny uhrazené peníze. Zákazník má jistotu, že na koupi nového bytu nemůže prodělat,“ doplňuje Michaela Tomášková.
JRD Development v pražském projektu Bohdalecké kvarteto k vybraným bytům o dispozicích 1+kk a 2+kk nabízí kuchyňskou linku v hodnotě 250 tisíc korun od renomovaného kuchyňského studia. A zaměřují se také na dostupnost financování.
„Aktuálně například připravujeme zvýhodněné hypoteční sazby pro zájemce, kteří mají nebo si mohou zařídit výplatu mezd v eurech. V tomto režimu budeme schopni zajistit prostřednictvím partnerských bank klientům úrokové sazby ve výši zhruba 3,3 procenta a klienti tak ušetří řádově až desítky tisíc korun na splátkách hypotéky,“ říká Alexandra Tomášková, generální ředitelka JRD Development. Na pomoc s financováním se zaměřují rovněž v Luxent – Exclusive Propersties.
Společnost UMB Development Czechia zase nabízí u pražského rezidenčního projektu Arcus City v druhé etapě prvním deseti kupujícím bytu parkovací stání zdarma či individuální slevy.
Rovněž brněnská developerská společnost IMPERA Styl nabízí u některých svých projektů časově omezené zvýhodněné nabídky. „Aktuálně například připravujeme spolupráci s kuchyňským studiem tak, aby náklady našich klientů na pořízení bytu mohly být nižší,“ uvedl Šudřich.
