Pokud se rodiče rozhodnou darovat dům pouze synovi, může jejich dcera nějak napadnout takové rozhodnutí?
Rodiče, jakožto vlastníci rodinného domu, mají naprostou volnost se svým majetkem jakýmkoli způsobem nakládat. Samozřejmě vždy s ohledem na případná existující zákonná či smluvní omezení. Mohou tak nemovitost prodat či darovat komukoli, třeba i mimo rodinu.
Pokud se rozhodnou dům darovat synovi, je to jejich svobodné rozhodnutí a dcera nemá žádné právo na jakékoliv vyrovnání či odškodnění. V praxi je poměrně časté, že vlastník převede nemovitost jen na jednoho z potomků. Mohou ho k tomu vést různé důvody, jako vztahy v rodině, dluhy některého z potomků či jeho bytová potřeba.
Dcera samozřejmě může takové rozhodnutí napadnout, zejména například po smrti rodičů v rámci řešení dědictví, pokud však vše proběhlo správně, nemá prakticky šanci na úspěch. Je nicméně třeba zmínit, že za specifických okolností mohou neobdarované dceři vzniknout v rámci dědického řízení určité nároky, a to na započtení hodnoty daru na dědický podíl.
Manželský pár chce v rodinném domě dožít, stačí zakotvit v darovací smlouvě tak zvané věcné břemeno, aby měli právní jistotu, že mohou nemovitost nadále využívat?
Vždy je třeba myslet na fakt, že okamžikem převodu vlastnického práva, ztrácí dárce nad nemovitostí plnou kontrolu. Je proto zásadní takový krok důkladně zvážit a případně konzultovat s odborníkem.
Doporučil bych, aby veškeré instituty právní ochrany dárce byly zakotveny již v samotné darovací smlouvě, neboť později je už nemusí být možno zřídit. Věcné břemeno dožití je dobrým základem, ale pro větší právní jistotu bych ho doporučil kombinovat s dalšími prostředky ochrany, jako je například zákaz zcizení a zatížení nemovitosti.
Pokud je věcné břemeno spojeno se zákazem zcizení a zatížení, jakou právní jistotu si dárci nemovitosti zajistí?
Ve většině případů je kombinace věcného břemene dožití a zákazu zcizení zatížení dostatečným zajištěním možnosti dožití dárců v převáděné nemovitosti. V rámci věcného břemene bývá zakotveno doživotní bezplatné užívání nemovitosti. Zákaz zcizení a zatížení pak omezuje obdarovaného v možnosti s nemovitostí volně disponovat (prodat ji, darovat, zatížit zástavním právem, pronajmout apod.), bez písemného souhlasu oprávněného.
Radek Novotný
|
Samozřejmě, žádná právní ochrana nikdy nebude stoprocentní. Pokud hrozí nějaké problémy či střety mezi dárci a obdarovaným, popřípadě je potenciální obdarovaný v dluzích či jinak problémový, doporučil bych velmi dobře promyslet, zda převod vůbec realizovat.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná. Pokud dojde k jejímu podpisu, kdy se obdarovaný stává majitelem rodinného domu?
Je to tak, darovací smlouva musí být vždy písemná. Samotný podpis darovací smlouvy ale k převodu vlastnického práva nestačí. Jakmile je darovací smlouva podepsána oběma stranami, je potřeba podat návrh na vklad vlastnického práva obdarovaného u příslušného katastrálního úřadu. Teprve po úspěšně proběhlém vkladovém řízení se obdarovaný stává vlastníkem rodinného domu. Obvykle zápis proběhne cca do měsíce.
Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a musí obsahovat následující náležitosti:
|
Jaké doklady je potřeba předložit katastru nemovitostí, aby byl celý proces darování dokončen.
Pro úspěšný vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí je třeba předložit jednak správně sepsanou darovací smlouvu a současně související formulář návrhu na vklad. Darovací smlouva musí splňovat veškeré zákonné náležitosti. Chyba v darovací smlouvě, například špatně definovaná nemovitost, obvykle vede k zamítnutí návrhu. Návrh na vklad je naopak standardizovaný formulář, který je možno vyplnit elektronicky na webových stránkách katastru. Obsah návrhu na vklad se musí vždy zcela shodovat s darovací smlouvou.
Ještě dodám, že katastr nemovitostí požaduje, aby na darovací smlouvě byly podpisy stran úředně ověřené. Zatímco návrh na vklad může být podepsán „obyčejně“.
Kolik stojí podání takového návrhu na změnu vlastníka nemovitosti?
Správní poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva činí aktuálně 2 000 korun. Poplatek je možné zaplatit v hotovosti na pokladně katastrálního úřadu, bankovním převodem a od 1. 1. 2025 nově i pomocí QR kódu. Vedle toho je současně třeba uhradit poplatek za ověření podpisu (na Czech POINT 50 Kč za podpis) a v případě sepisu darovací smlouvy odborníkem i cenu za tuto darovací smlouvu. Celkové náklady na celý proces jsou většinou poměrné nízké, v řádech tisíců korun.
A jak se promítne v katastru nemovitosti právní ochrana původních majitelů rodinného domu?
Pokud jsou jednotlivé instituty právní ochrany zřízeny jako práva věcná, zapisují se společně se změnou vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí a váznou tak na nemovitosti bez ohledu na změnu osoby vlastníka.
V případě, že si dárci sjednají v darovací smlouvě pouze věcné břemeno doživotního bezplatného užívání a později by si chtěli zajistit větší právní ochranu. Je to možné?
Teoretická možnost dodatečného zřízení dalších institutů právní ochrany je. Vždy je však závislá na součinnosti obdarovaného, jakožto nového vlastníka nemovitosti. Obdarovaný totiž nemusí, přes předchozí sliby, součinnost poskytnout a možnost zřízení další ochrany tím padá.
Znovu proto doporučím darování nemovitosti dopředu důkladně promyslet a případně řešit vše najednou, v rámci darovací smlouvy. I co do nákladů je to výhodnější, kdy není třeba sepisovat další dokumenty a absolvovat a hradit další vkladové řízení na katastru.
Když dojde k darování nemovitosti v rodině, jde o bezúplatný převod, který je osvobozený o zdanění příjmu. Přesto, existuje nějaká daňová povinnost, kterou je potřeba dodržet?
Darovací daň aktuálně v právním řádu nemáme. Darování nemovitosti však může být předmětem daně z příjmů. Nicméně je pravdou, že pokud k převodu dochází v rámci rodiny, je většina darů od daně osvobozena. Taxativní výčet osob, mezi kterými je darování od daně osvobozeno nalezneme v zákoně o daních z příjmů.
I když je samotné darování od daně z příjmů osvobozeno, mohou vzniknout obdarovanému určité povinnosti vůči finančnímu úřadu. Pokud hodnota převáděné nemovitosti přesahuje 5 milionů korun, musí obdarovaný její nabytí oznámit příslušnému finančnímu úřadu, a to pod hrozbou uložení pokuty.
Nad rámec výše uvedeného nesmí obdarovaný zapomenout na daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti. Tedy na podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí a každoroční hrazení příslušné daně.
Koupili jste či upravili loni nemovitost? Podejte daňové přiznání |
Rodinné vztahy se ale mohou vyhrotit, za jakých podmínek se mohou dárci dožadovat vrácení daru?
Zde rovnou upozorním, že vrácení daru je z pohledu práva náročný a nejistý proces, který často končí složitým soudním sporem. Ve většině případů se totiž nedá předpokládat, že obdarovaný nemovitost na žádost jednoduše „vrátí“.
Občanský zákoník umožňuje dar odvolat ve dvou případech, a to pro nevděk nebo nouzi. Odvolání daru je přitom možné jen v určitých jasně vymezených situacích, při splnění velmi striktních podmínek. Nelze tedy spoléhat na to, že v případě problémů mezi dárcem a obdarovaným si dárce jednoduše nemovitost „vezme“ zpět.
Jako všude v životě, i v případě darování je základem prevence. Tedy promyslet si, zda a komu nemovitost daruji a současně zajistit svou dostatečnou právní ochranu již v samotné darovací smlouvě.
