Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Rodiče chtějí darovat dům jen synovi. Jak předejít potížím, radí advokát

Darování nemovitosti v rodině je v Česku poměrně běžnou praxí. Za života si tak vlastníci nemovitosti podle své vůle mohou rozhodnout, jak vyřeší majetkové poměry v rodině. Takový dar však může vyústit i v konflikty. Jak postupovat, aby vše proběhlo právně bez potíží, daňových komplikací i rozepří v rodině? Na dotazy čtenáře odpovídá advokát Radek Novotný z advokátní kanceláře Drobiš & Novotný.

advokát Radek Novotný | foto: AK Drobiš & Novotný

Pokud se rodiče rozhodnou darovat dům pouze synovi, může jejich dcera nějak napadnout takové rozhodnutí?
Rodiče, jakožto vlastníci rodinného domu, mají naprostou volnost se svým majetkem jakýmkoli způsobem nakládat. Samozřejmě vždy s ohledem na případná existující zákonná či smluvní omezení. Mohou tak nemovitost prodat či darovat komukoli, třeba i mimo rodinu.

Pokud se rozhodnou dům darovat synovi, je to jejich svobodné rozhodnutí a dcera nemá žádné právo na jakékoliv vyrovnání či odškodnění. V praxi je poměrně časté, že vlastník převede nemovitost jen na jednoho z potomků. Mohou ho k tomu vést různé důvody, jako vztahy v rodině, dluhy některého z potomků či jeho bytová potřeba.

Dcera samozřejmě může takové rozhodnutí napadnout, zejména například po smrti rodičů v rámci řešení dědictví, pokud však vše proběhlo správně, nemá prakticky šanci na úspěch. Je nicméně třeba zmínit, že za specifických okolností mohou neobdarované dceři vzniknout v rámci dědického řízení určité nároky, a to na započtení hodnoty daru na dědický podíl.

Manželský pár chce v rodinném domě dožít, stačí zakotvit v darovací smlouvě tak zvané věcné břemeno, aby měli právní jistotu, že mohou nemovitost nadále využívat?
Vždy je třeba myslet na fakt, že okamžikem převodu vlastnického práva, ztrácí dárce nad nemovitostí plnou kontrolu. Je proto zásadní takový krok důkladně zvážit a případně konzultovat s odborníkem.

Doporučil bych, aby veškeré instituty právní ochrany dárce byly zakotveny již v samotné darovací smlouvě, neboť později je už nemusí být možno zřídit. Věcné břemeno dožití je dobrým základem, ale pro větší právní jistotu bych ho doporučil kombinovat s dalšími prostředky ochrany, jako je například zákaz zcizení a zatížení nemovitosti.

Pokud je věcné břemeno spojeno se zákazem zcizení a zatížení, jakou právní jistotu si dárci nemovitosti zajistí?
Ve většině případů je kombinace věcného břemene dožití a zákazu zcizení zatížení dostatečným zajištěním možnosti dožití dárců v převáděné nemovitosti. V rámci věcného břemene bývá zakotveno doživotní bezplatné užívání nemovitosti. Zákaz zcizení a zatížení pak omezuje obdarovaného v možnosti s nemovitostí volně disponovat (prodat ji, darovat, zatížit zástavním právem, pronajmout apod.), bez písemného souhlasu oprávněného.

Radek Novotný

advokát Radek Novotný
  • Jako advokát se specializuje na odškodnění újmy na zdraví a online právní pomoc, zejména v oblasti nemovitostního práva.
  • Je partnerem advokátní kanceláře Drobiš & Novotný, advokáti s.r.o.
  • Věnuje se i osvětě. Informace o problematice spojené s převody nemovitostí jsou veřejně dostupné na projektovém webu pravnipomoconline.cz.

Samozřejmě, žádná právní ochrana nikdy nebude stoprocentní. Pokud hrozí nějaké problémy či střety mezi dárci a obdarovaným, popřípadě je potenciální obdarovaný v dluzích či jinak problémový, doporučil bych velmi dobře promyslet, zda převod vůbec realizovat.

Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná. Pokud dojde k jejímu podpisu, kdy se obdarovaný stává majitelem rodinného domu?
Je to tak, darovací smlouva musí být vždy písemná. Samotný podpis darovací smlouvy ale k převodu vlastnického práva nestačí. Jakmile je darovací smlouva podepsána oběma stranami, je potřeba podat návrh na vklad vlastnického práva obdarovaného u příslušného katastrálního úřadu. Teprve po úspěšně proběhlém vkladovém řízení se obdarovaný stává vlastníkem rodinného domu. Obvykle zápis proběhne cca do měsíce.

Darovací smlouva na nemovitost musí být vždy písemná a musí obsahovat následující náležitosti:

  • Přesné označení dárce a obdarovaného, při převodu v rodině jde o fyzické osoby, u kterých je potřeba znát celá jména, rodná čísla a adresy bydliště.
  • Správnou a dostatečnou specifikaci převáděné nemovitosti, přesně podle požadavků katastrálního zákona.
  • Povahu právního jednání, které smluvní strany činí, tj. závazek dárce nemovitost bezúplatně převést a závazek obdarovaného ji přijmout.
  • Místo a den uzavření darovací smlouvy a ověřené podpisy stran.

Jaké doklady je potřeba předložit katastru nemovitostí, aby byl celý proces darování dokončen.
Pro úspěšný vklad vlastnického práva obdarovaného do katastru nemovitostí je třeba předložit jednak správně sepsanou darovací smlouvu a současně související formulář návrhu na vklad. Darovací smlouva musí splňovat veškeré zákonné náležitosti. Chyba v darovací smlouvě, například špatně definovaná nemovitost, obvykle vede k zamítnutí návrhu. Návrh na vklad je naopak standardizovaný formulář, který je možno vyplnit elektronicky na webových stránkách katastru. Obsah návrhu na vklad se musí vždy zcela shodovat s darovací smlouvou.

Ještě dodám, že katastr nemovitostí požaduje, aby na darovací smlouvě byly podpisy stran úředně ověřené. Zatímco návrh na vklad může být podepsán „obyčejně“.

Kolik stojí podání takového návrhu na změnu vlastníka nemovitosti?
Správní poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva činí aktuálně 2 000 korun. Poplatek je možné zaplatit v hotovosti na pokladně katastrálního úřadu, bankovním převodem a od 1. 1. 2025 nově i pomocí QR kódu. Vedle toho je současně třeba uhradit poplatek za ověření podpisu (na Czech POINT 50 Kč za podpis) a v případě sepisu darovací smlouvy odborníkem i cenu za tuto darovací smlouvu. Celkové náklady na celý proces jsou většinou poměrné nízké, v řádech tisíců korun.

A jak se promítne v katastru nemovitosti právní ochrana původních majitelů rodinného domu?
Pokud jsou jednotlivé instituty právní ochrany zřízeny jako práva věcná, zapisují se společně se změnou vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí a váznou tak na nemovitosti bez ohledu na změnu osoby vlastníka.

V případě, že si dárci sjednají v darovací smlouvě pouze věcné břemeno doživotního bezplatného užívání a později by si chtěli zajistit větší právní ochranu. Je to možné?
Teoretická možnost dodatečného zřízení dalších institutů právní ochrany je. Vždy je však závislá na součinnosti obdarovaného, jakožto nového vlastníka nemovitosti. Obdarovaný totiž nemusí, přes předchozí sliby, součinnost poskytnout a možnost zřízení další ochrany tím padá.

Znovu proto doporučím darování nemovitosti dopředu důkladně promyslet a případně řešit vše najednou, v rámci darovací smlouvy. I co do nákladů je to výhodnější, kdy není třeba sepisovat další dokumenty a absolvovat a hradit další vkladové řízení na katastru.

Když dojde k darování nemovitosti v rodině, jde o bezúplatný převod, který je osvobozený o zdanění příjmu. Přesto, existuje nějaká daňová povinnost, kterou je potřeba dodržet?
Darovací daň aktuálně v právním řádu nemáme. Darování nemovitosti však může být předmětem daně z příjmů. Nicméně je pravdou, že pokud k převodu dochází v rámci rodiny, je většina darů od daně osvobozena. Taxativní výčet osob, mezi kterými je darování od daně osvobozeno nalezneme v zákoně o daních z příjmů.

I když je samotné darování od daně z příjmů osvobozeno, mohou vzniknout obdarovanému určité povinnosti vůči finančnímu úřadu. Pokud hodnota převáděné nemovitosti přesahuje 5 milionů korun, musí obdarovaný její nabytí oznámit příslušnému finančnímu úřadu, a to pod hrozbou uložení pokuty.

Nad rámec výše uvedeného nesmí obdarovaný zapomenout na daňové povinnosti spojené s vlastnictvím nemovitosti. Tedy na podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí a každoroční hrazení příslušné daně.

Koupili jste či upravili loni nemovitost? Podejte daňové přiznání

Rodinné vztahy se ale mohou vyhrotit, za jakých podmínek se mohou dárci dožadovat vrácení daru?
Zde rovnou upozorním, že vrácení daru je z pohledu práva náročný a nejistý proces, který často končí složitým soudním sporem. Ve většině případů se totiž nedá předpokládat, že obdarovaný nemovitost na žádost jednoduše „vrátí“.

Občanský zákoník umožňuje dar odvolat ve dvou případech, a to pro nevděk nebo nouzi. Odvolání daru je přitom možné jen v určitých jasně vymezených situacích, při splnění velmi striktních podmínek. Nelze tedy spoléhat na to, že v případě problémů mezi dárcem a obdarovaným si dárce jednoduše nemovitost „vezme“ zpět.

Jako všude v životě, i v případě darování je základem prevence. Tedy promyslet si, zda a komu nemovitost daruji a současně zajistit svou dostatečnou právní ochranu již v samotné darovací smlouvě.

Nejčtenější

Soused pode mnou netopí a mně je zima. Jak řešit podobný problém

Premium

Bydlení v panelovém domě přináší řadu výhod, mnohdy ale i nevýhod. Jednou z nich může být problém s teplotou v bytě, zejména pokud soused pod vámi přes zimu vypne topení. Jak se bránit a jak problém...

Daňové přiznání za rok 2024: využijte formuláře pro internetové podání

Jako každý rok i letos musí mnoho podnikatelů, drobných živnostníků i další osoby samostatně výdělečně činné podat daňové přiznání a přiznat své příjmy. Vyplnit růžový formulář musí i někteří...

Tradiční řemeslo se dědí po generace. Nejmladší z rodiny mu dal moderní směr

Své první kalhoty ušil v dědečkově dílně, bylo mu tehdy osm. Patnáct let pracoval jako návrhář pro známou českou značku. Navzdory úspěchu i jistotě se rozhodl podnikat na vlastní pěst a začal budovat...

Ve firmě se konečně přidávalo. Kdy je to fér a kdy nespravedlnost

Možná to znáte i vy, konečně dostanete přidáno a navýšení je docela velké. Jenomže stejně přidáno dostanou i ti, kdo se moc nepřetrhnou. „To není fér!“ říkáte si. V takových situacích se totiž „do...

Zachrání manželství nebo urychlí rozvod. Jak pomůže manželská smlouva

Manželská smlouva je u nás je poměrně novým právním institutem. Umožňuje manželům upravit si vzájemné majetkové vztahy odlišně od zákonem stanoveného režimu, tedy například společné jmění zúžit nebo...

Nadřeme se míň a vyrobíme víc, říká šéf a spolumajitel známé firmy

Přijmeme pracovníky do výroby i do kanceláře... Poptávka, kterou výrobní podniky v posledních letech opakují do úmoru. Někdy se odezvy dočkají, většinou však nikoliv. Díky novým technologiím ale...

18. února 2025  6:36

Pojištění zdražuje. Stálý problém je podpojištění nemovitostí

I letos musí domácnosti a firmy počítat s dražším pojištěním, především u nemovitostí a vozidel. To kvůli růstu cen realit, ale i materiálu a práce v autoservisech. Do cen promluví i loňské povodně a...

18. února 2025

Ve firmě se konečně přidávalo. Kdy je to fér a kdy nespravedlnost

Možná to znáte i vy, konečně dostanete přidáno a navýšení je docela velké. Jenomže stejně přidáno dostanou i ti, kdo se moc nepřetrhnou. „To není fér!“ říkáte si. V takových situacích se totiž „do...

17. února 2025

Z číšníka IT technikem. I taková změna v kariéře je možná

Celý život pracoval v gastronomii, léta byl číšníkem ve vyhlášené restauraci hotelu Alexandria v Lázních Luhačovice. Stejně tak ale Petr Gaman už od základní školy inklinoval k technice a počítačům....

16. února 2025

To nechci, proč mi to Google nainstaloval do mobilu? Uživatelé se bouří

V posledních týdnech začal Google instalovat do telefonů s Androidem novou systémovou aplikaci, která má uživatele...

Shodila jsem 23 kilo. Táta říkal, že se na to nedá koukat, přiznala Cibulková

Bývalá slovenská profesionální tenistka Dominika Cibulková (35) po narození dětí výrazně přibrala. V rozhovoru pro...

Kanye West a Bianca Censori se rozešli, raper zveřejnil podivný vzkaz

Raper Kanye West (47) a jeho žena Bianca Censori (30) se podle zdrojů blízkých páru rozešli a směřují k rozvodu....

Muže děsí můj svalnatý zadek, popisuje žena problémy při hledání partnera

Třiadvacetiletá influencerka Kerolay Chavesová z Brazílie, kterou na Instagramu sledují miliony lidí, shání životního...

Mimozemšťani, bába pod kořenem. Skryté vtipy v Kingdom Come 2 jsou geniální

Česká středověká hra Kingdom Come: Deliverance 2 je venku už víc než týden a hráči postupně objevují více či méně...