Znají to advokáti, notáři i realitní makléři. Od sametové revoluce uplynul už nějaký ten čas, mnoha lidem se podařilo něco vybudovat, nashromáždit nějaký majetek. A dnes přemýšlí, jak s tímto větším či menším rodinným bohatstvím naložit. Zvláště, pokud jde o nemovitosti, nechtějí nic ponechávat náhodě. Tedy přesněji se spoléhat na to, že se potomci či jiní příbuzní, kteří po nich jednou budou dědit, rozumně domluví. A tak se obrací na odborníky, aby jim poradili, jak vše vyřešit dopředu.
„Lidé si uvědomují, že převod majetku za života je jednodušší, levnější a méně stresující než dědictví,“ konstatuje Tereza Vrzáková, realitní makléřka Keller Williams.
Dvě strany jedné mince
Darování má podle ní hned několik výhod: „Převod je rychlý, mezi blízkými příbuznými daňově nenáročný, a hlavně se dá přesně určit, kdo co dostane. Naproti tomu při dědictví, které řeší notáři podle platné legislativy, rozdělení nemusí odpovídat představám rodičů, proces může být zdlouhavý a finančně náročný.“
Jako vše má ovšem i darování také „odvrácenou stranu mince“. Darování za života totiž může poměrně snadno zapříčinit vyhrocení vztahů v rodině, protože jedna ze stran může mít pocit, že byla upozaděná a někdo dostal více. „Proto je důležité, aby se o tom v rodině mluvilo otevřeně a aby bylo jasné, že jde o záměr rodičů, ne o tajnou dohodu. Když se to udělá férově a s vysvětlením, bývá to spíš naopak — vztahy to zjednoduší,“ říká ze zkušeností Vrzáková. „Jako realitní makléři v těchto případech hrajeme obvykle roli konzultanta, občas i mediátora. Někdy nás také klienti oslovují až ve chvíli, kdy potřebují znalecký posudek nebo odhad pro banku.“
Jestliže již v rodině napjaté vztahy jsou, je na místě opatrnost. Darování majetku by vztahy mohlo ještě dále zhoršit. „Problematické může být i darování partnerům dětí, tedy když rodiče věnují nemovitost nejen dceři či synovi, ale také jejich manželovi/ manželce. Obvykle se tak stává v případech, kdy děti a jejich partneři investují do majetku rodičů například rozsáhlou rekonstrukcí domu, ve kterém pak společně bydlí. Jenže v případě rozvodu to pak může způsobit komplikace ve vyrovnání,“ upozorňuje Vrzáková.
Jak předejít neplatnému převodu nemovitosti a ochránit majetek, vysvětluje advokátka |
Myslete i na zadní kolečka
A pak je zde ještě jedna záležitost. Pokud darujete za života nemovitost, ale chcete v ní i nadále žít, je dobré to mít právně ošetřené. Nikdy totiž nevíte, co se může stát, jak se vaši potomci změní. Nebo jaký na ně bude mít vliv partner, kterého si najdou. Proto je dobré myslet na zadní kolečka.
„Zrovna nedávno jsem řešila případ, kdy starší manželé darovali byt dceři ještě za života. Do budoucna tak mají již jasno a byt nebude řešený v dědictví. V bytě si ale ponechali právo doživotního užívání,“ popisuje Tereza Vrzáková. To se v praxi řeší věcným břemenem užívání, které se zapíše do katastru. Dárce tak má jistotu, že může v nemovitosti žít, i když už není jejím vlastníkem. „Důležitá je ale přesná specifikace věcného břemene, tedy co a jak může konkrétní člověk užívat,“ zdůrazňuje Vrzáková a dodává: „Pokud nový majitel začne podmínky porušovat, může se dárce bránit právní cestou – břemeno je závazné a nelze ho jednostranně zrušit.“
Vyřizujeme papírování
Až budete opravdu rozhodnuti, že chcete udělat rozhodující krok a nemovitost opravdu darovat, přijde na řadu „papírování“. Bude potřeba vyhotovit písemně darovací smlouvu s přesnou identifikací nemovitosti a účastníků a ověřenými podpisy. V tomto směru ovšem není dobrý nápad pustit se do toho sami nebo použít nějaký vzor z internetu. „Doporučuji vždy využít služby právníka, který takový dokument připraví a ohlídá formality,“ zdůrazňuje Tereza Vrzáková. Po jejím podpisu se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Dědictví je otázkou důvěry a přípravy. Notář zdaleka vše neohlídá |
Daň z příjmů? Blízcí příbuzní mají výhodu
A následně je třeba zabývat se také daní z příjmů. Blízcí příbuzní mají v tomto směru výhodu, protože ji platit nemusí. Co to znamená v praxi? „Od daně z příjmů je osvobozen dar (bezúplatný příjem) od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů, nebo od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,“ vyjmenovává podmínky Jana Melicharová, daňová poradkyně KODAP Liberec. Za manžela či manželku je z pohledu legislativy považován také partner podle zákona upravujícího registrované partnerství.
Když je třeba daň zaplatit…
Například darování nemovitosti synovci tak bude od daně z příjmů osvobozené, ovšem třeba v případě sestřenice již nikoliv. Hodnota majetku (jde-li o neosvobozený dar) se určuje podle zákona o oceňování. Není nezbytně nutné, aby takovou cenu stanovil znalec, nicméně úplně od věci to není. „Znalecký posudek je obvykle dobrým důkazním prostředkem ve vztahu k finančnímu úřadu,“ vysvětluje Melicharová.
Kvůli platbě daně spojené s přijetím (neosvobozeného) daru není třeba okamžitě běžet na „berňák“. Takový příjem se zdaňuje standardně v přiznání k dani z příjmů fyzických osob jako tzv. ostatní příjem (podle § 10 zákona o daních z příjmů), a to za období, kdy byl dar přijat. „A obecný termín pro podání daňového přiznání za daný rok je 1. dubna následujícího roku. Je-li daňové přiznání podáváno elektronicky, je termínem 2. květen,“ říká Melicharová. V případě, že by tuto agendu za vás vyřizoval daňový poradce, bude platit termín 1. července. Stejné termíny platí i pro úhradu daně.
Jinými slovy, pokud byste dostali darem nemovitost v průběhu roku 2026, uvedete tento příjem do daňového přiznání (za rok 2026), které se bude „fyzicky“ podávat v roce 2027. A v roce 2027 byste také uhradili daň z příjmu z hodnoty nemovitosti, kterou jste darem získali.
Blízcí příbuzní se sice vyhnou placení daně. Pokud ale bude hodnota daru, tedy například nemovitosti, převyšovat 5 milionů korun, bude třeba tento osvobozený příjem finančnímu úřadu oznámit na speciálním formuláři, a to v termínu pro podání daňového přiznání.
Využijte šikovný manuál, abyste udrželi pojištění majetku v dobré kondici |
Když se s platbou daně zpozdíte
Na dodržení termínu pro podání přiznání i platby daně si dejte pozor. Kdybyste totiž podali daňové přiznání po termínu nebo se zpozdili s úhradou daně, může vám finanční úřad vyměřit pokutu za pozdní podání (pokuta za opožděné tvrzení daně) a úrok z prodlení úhrady daně. „Záleží ale na délce prodlení a výši vyměřené pokuty nebo úroku. S ohledem na to, že se obvykle jedná o významné částky (pozn. hodnota nemovitosti), mohou však tyto sankce dosahovat nemalých částek,“ varuje Melicharová. Stejně tak může být sankcionováno, pokud je opožděně podáno oznámení o osvobozeném příjmu.
„Poplatníci mohou ještě využít tzv. liberační lhůtu. To znamená, že bez sankce mohou přiznání podat do pěti pracovních dní nebo uhradit daň do třetího kalendářního dne po termínu pro podání přiznání,“ dodává daňová poradkyně.
