V souvislosti s nájmy bytů se na spotřebitelskou poradnu dTestu obracejí nájemníci i pronajímatelé. „Ze strany nájemců jde o situace, kdy pronajímatel nedodržel důvody pro výpověď vymezené občanským zákoníkem nebo předepsanou formu výpovědi. S tím souvisejí i problémy týkající se jistoty (kauce) a nově také smluvní pokuty,“ říká ředitelka dTestu Eduarda Hekšová. Opačnou stranou mince jsou problémy pronajímatelů, kteří dali nájemci výpověď řádně, ale nájemce se odmítá vystěhovat nebo v bytě provedl nedomluvené úpravy či jej poškodil.
Dnes je možné vůči nájemci bytu či domu uplatnit smluvní pokutu. Dříve to zákon vysloveně zakazoval, občanský zákoník vycházel (ostatně i nadále vychází) z koncepce, že nájemce bytu je slabší stranou a zaslouží si tedy vyšší ochranu. Tedy, i kdyby byla smluvní pokuta ve smlouvě obsažena, podle zákona bylo takové ujednání neplatné a nepřihlíželo se k němu.
Smluvní pokuta jen v přiměřené výši
Od 1. července letošního roku je to jinak, podle novely Občanského zákoníku lze smluvní pokutu sjednat. „Zákonodárce tím reaguje na potřebu, a mnohdy oprávněnou, v případě problematických nájemců chránit také pronajímatele,“ vysvětluje advokát Pavel Nastis. Smluvní pokutu bude nájemce povinen zaplatit v případě porušení svých povinností, podle advokáta bude v praxi nejčastější pokuta pro případ prodlení se zaplacením nájmu.
„Pořád ale platí pravidlo, že smluvní pokuta musí být v přiměřené výši, zákon doslova říká, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená,“ upřesňuje Pavel Nastis. Ujednání o smluvní pokutě musí být dostatečně určité, jasné a srozumitelné, tedy musí být dohodnuta i její výše. Ta je zákonem limitována, společně s kaucí nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, „Nájemci se tedy rozhodně nemusí obávat, že by nyní pronajímatelé začali v nájemních smlouvách požadovat nepřiměřeně vysoké smluvní pokuty,“ dodává advokát.
Pokuta za nevymalování bytu? Jak kdy
Mezi nejčastější smluvní pokuty, se kterými se setkávají poradci dTestu, patří pokuta za poškozování bytu, za jeho nevymalování při skočení nájmu nebo za zpoždění s jeho odevzdáním zpět pronajímateli. Dříve dTest radil, aby nájemce smluvní pokutu nehradil s odkazem na zákonné ustanovení, které ji zakazovalo. Dnes to však bude složitější. Bude třeba zkoumat, zda je v daném případě pokuta přípustná a také zda je v přiměřené výši.
Například smluvní pokuta za nevymalování bytu může, ale nemusí být přiměřená. Záleží na konkrétní situaci. „Jestliže nájemce nezměnil barvu výmalby a zdi jsou pouze běžně opotřebené, nelze po něm požadovat vymalování bytu, a tím pádem ani zaplatit za porušení této povinnosti smluvní pokutu,“ uvádí příklad Eduarda Hekšová. I za situace, kdy pronajímatel může vymalování bytu požadovat, protože nájemce změnil barvu výmalby nebo stav výmalby při skončení nájmu neodpovídá běžnému opotřebení, je ovšem nutné dále zkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by měla odpovídat přibližně nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.
„Je třeba pamatovat i na to, že pokud k porušení povinnosti nájemce, na kterou je vázána smluvní pokuta, došlo do konce června letošního roku, nájemce není povinen smluvní pokutu zaplatit. Ovšem pokud právo na smluvní pokutu vzniklo až po tomto datu, tak bude-li její výše přiměřená, bude ji muset nájemce uhradit,“ uzavírá ředitelka dTestu.
