Rekreační apartmány se staví v těch nejoblíbenějších lokalitách. Tedy v horských oblastech nebo v blízkosti vodních nádrží. Najdete je hlavně na Šumavě a v Krkonoších, například v Harrachově, Vrchlabí, ve Špindlerově Mlýně nebo v Peci pod Sněžkou. „Hodně se staví rovněž v Jizerských horách,“ doplňuje Radek Farkaš z Remax Gold. Top lokalitou je šumavské Lipno, kde je voda i hory.
Ceny v těchto atraktivních lokalitách jsou ovšem doslova astronomické. Na Šumavě a v Krkonoších se můžou běžně vyšplhat na 110 až 130 tisíc korun za metr čtvereční. Apartmány velké 40 metrů čtverečních jsou tak v prodeji za cenu okolo 5 milionů korun, větší (60 až 70 metrů čtverečních) můžou být za 7 až 9 milionů korun.
Například krkonošský projekt Aldrov Apartments & Resort, který vyrůstá ve Vítkovicích přímo u sjezdovek, nabídne celkem 139 plně vybavených apartmánů různých velikostí a pestrou nabídku volnočasových a odpočinkových aktivit včetně vlastního wellness a saunového světa, bazénu a restaurace. Ceny se tu pohybují okolo 140 tisíc korun za metr čtvereční (zahrnuje ale i parkovací stání v podzemní garáži a sklepní kóji pro uložení sportovního vybavení).
Stavební uzávěry tlačí ceny výš
Konkrétní cena záleží hlavně na kvalitě konkrétního projektu a apartmánu. Protože jde o zbytnou investici, navíc velmi drahou, musí dokonale splňovat představy kupujících. „Těmi jsou převážně kvalifikovaní, tedy zkušení investoři, kteří se nespokojí s kompromisním nákupem typu ‚krásné místo, tak nad tím špatným půdorysem zamhouřím oko‘,“ říká Jiří Kučera, ředitel realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties.
Zásadní roli hraje samozřejmě i omezená nabídka. Možnost stavět nové apartmány na zelené louce je totiž stále vzácnější. Problém je s pozemky, spousta horských obcí má stop stav, co se týče nové výstavby, a to nejen kvůli infrastruktuře, ale také z důvodu ochrany přírody. „Řada míst v Krkonoších například spadá pod správu národního parku, takže KRNAP se potom vyjadřuje ke každé plánované stavbě a mnoho jich zamítne. Stejná situace je i na Šumavě,“ vysvětluje Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality. Navíc, atraktivita rekreačních oblastí se snižuje v závislosti na hustotě osídlení.
Kde se ještě staví
Tyto tradičně nejoblíbenější lokality se proto v poslední době rozšiřují o další horské lokality, které jsou v dobré dojezdové vzdálenosti z velkých měst, přitom zde lze pozemky získat snadněji.
Nedávno tak byly v prodeji taky apartmány Klínovec v Krušných horách, roste rovněž oblíbenost Vysočiny, apartmány jsou i v Jeseníkách. Dá se předpokládat, že brzy budou rekreační apartmány všude tam, kde se dají provozovat letní i zimní sporty a turistika.
Prodáno do 30 dnů
I přes novou výstavbu v mnoha lokalitách však poptávku není vůbec možné uspokojit. „Momentální nabídka je malá, nové projekty přibývají zatím maximálně v nižších desítkách ročně. Vyprodané bývají dlouho před vydáním kolaudačního souhlasu,“ konstatuje David Jelínek, regionální ředitel Bidli reality. Odpovídá-li cena nemovitosti jejím kvalitám, do měsíce je nabídka z trhu pryč.
Sterou zkušenost mají i další realitní kanceláře. „Stačí, abychom do nabídky umístili apartmán třeba i bez zahájené výstavby nebo jen s částečným zahájením výstavby a nejdéle do 30 dní je rezervován,“ potvrzuje Jiří Priesel z Century 21 Ruby. „Když se tedy teď podíváte do nabídky sítě našich realitních kanceláří, naleznete v ní v rekreačních lokalitách maximálně několik apartmánů, a ty jsou v podstatě obratem pryč.“
Pro sebe i na pronájem
V řadě případů si však lidé nekupují apartmán jen pro vlastní rekreaci, ale také jako investici. V době, kdy ho sami nevyužívají, ho pronajímají. Málo kdo má totiž čas jezdit na svoji horskou nemovitost každý víkend. Lidé tak řeší, co s ní v „plonkových“ časech, aby neležela ladem. Pronájem je pak velmi efektivní způsob řešení, navíc i s příjmem.
Některé developerské projekty jsou takto koncipované hned od začátku, počítá se s tímto modelem automaticky. Počítá se v nich se správcovskými a servisními službami, ale majitelé apartmánů nemuseli řešit běžné provozní věci. Tento model je zcela běžný v Rakousku.
Právě zde se inspirovala i developerská společnost Crescon, která staví projekt Aldrov Apartments & Resort. „Nabízíme zájemcům apartmány, které v době jejich nepřítomnosti hotelový operátor pronajme, uklidí, pokud bude třeba i opraví. Tedy kompletní správa,“ popisuje Jan Jerie, ředitel společnosti Crescon. Vysvětluje, že majitelům to umožní, aby se jim jejich apartmány částečně splatily. A jejich společnosti to umožní postavit dvě restaurace, bazén, wellness a konferenční sály.
Krachující penziony v hledáčku investorů
Do budoucna by se přece jenom mohlo dostat na trh apartmánů větší množství. A to nejen v nových projektech (množství pozemků je zkrátka omezené). „Kvůli komplikacím podnikatelů v ubytovacích službách spojených s pandemií koronaviru se na trhu objevuje mnoho nových příležitostí ke koupi hotelů a penzionů,“ říká Jelínek.
Většinou se tyto nemovitosti prodávají v neveřejné nabídce, takže to není na první pohled zřejmé. „Odhaduji ale, že už je na prodej zhruba každé desáté ubytovací zařízení. A jejich počet dále poroste,“ přibližuje neveselou realitu Miroslav Herain z RE/MAX Commercial. Prodávají se jak velké, zavedené hotely, tak menší penziony.
A právě ty by mohly do budoucna změnit trh apartmánového bydlení. Developer objekt kompletně zrekonstruuje a následně prodá po jednotlivých jednotkách. „Z hlediska investora jde o velkou příležitost. U těch nejzajímavějších objektů již nyní probíhají první jednání o prodeji,“ říká Tomáš Wildt z investiční společnosti Vihorev Group.
Problémem jsou ale často cenová očekávání majitelů. Ti, vedení představou o vysokých cenách nemovitostí, chtějí za své objekty nereálně vysoké částky. Nicméně je tu cesta, jak by se dalo vyhovět kupujícímu i prodávajícímu současně. „Zejména u menších objektů mohou být investory místní stavební firmy a podnikatelé. V těchto může docházet k tomu, že zájemce nabídne současnému majiteli participaci na projektu. Vznikne tak účelová společnost, kde jeden vloží nemovitost, druhý ji zafinancuje, zajistí development a společně si následně rozdělí zisk po prodeji apartmánů dle předem stanovených kritérií,“ popisuje Wildt.
Apartmánů bude víc, ale ne dost
Dá se tak očekávat, že během několika let se na trhu objeví řada nových rekreačních apartmánů k prodeji. Je to dobrá zpráva pro mnoho zájemců, pro které jsou ceny současných projektů nedosažitelné. „Díky tomu, že vzniknou čistě regionální projekty za podpory místních stavebních firem, mohly by se ceny některých objektů dostat na velmi zajímavou úroveň,“ myslí si Herain.
S tím, že by to ale nějak více stlačilo ceny dolů, se ale počítat nedá. Tolik se jich zase asi nepostaví. Převis poptávky po rekreačních objektech tak pravděpodobně zůstane. „Spíš předpokládáme zhodnocení takových apartmánů v čase,“ dodává Zuzák. Stavební uzávěra totiž může časem přijít v mnoha zajímavých lokalitách.
