Jako příklady regulace krátkodobých pronájmů bývají uváděná zejména dvě města – španělská Barcelona a německý Berlín. Proč?
Protože to byla města, která mezi prvními zavedla přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy, nabízené zejména přes Booking a Airbnb. Podle místních úřadů byly hlavním důvodem pro nová omezení především negativní vlivy krátkodobého ubytování na dostupnost dlouhodobých pronájmů pro místní obyvatele a celkově na kvalitu života ve městě.
Jak se tedy například konkrétně v Barceloně ty podmínky změnily?
V Barceloně v současné době podléhá každý byt určený ke krátkodobému ubytování povinné registraci. Vydávání nových licencí je navíc výrazně omezeno, a to zejména v nejvíce exponovaných částech města. Město zároveň aktivně kontroluje nabídky a v případech porušení podmínek ukládá sankce. Díky tomu opravdu dochází k výrazné regulaci nemovitostí použitých ke krátkodobému bydlení.
A v Berlíně to mají jak?
V Berlíně platí povinnost mít zvláštní povolení pro pronájem celého bytu na krátkou dobu – bez něj je možné nabízet jen pokoj v bytě, kde majitel sám bydlí. Regulace se přísněji uplatňují v oblastech s výrazným nedostatkem bydlení.
Mgr. Jakub ChvátalDokončil studium práv na Masarykově univerzitě v roce 2017 Jako koncipient absolvoval generální praxi zejména v oblasti občanského, pracovního a trestního práva, včetně zastupování a obhajoby klientů u soudů V rámci své advokátní praxe působil v mezinárodní kanceláři, kde poskytoval právní služby nadnárodním korporacím v různých oblastech práva Aktuálně jako vedoucí advokát řídí pražskou pobočku advokátní kanceláře Spring Walk |
Co z těchto příkladů vyplývá?
Oba případy ukazují, že pokud mají města potřebné pravomoci a aktivně je využívají, mohou ovlivnit situaci na trhu. Česká města o podobných krocích dlouhodobě uvažují, ale bez jasného legislativního rámce mají jen omezené možnosti, jak účinně zasáhnout.
Alespoň nějaká možnost snad ale existuje, ne?
Bohužel se dá říci, že jen minimální. U nás totiž obce dnes nemají přímou pravomoc omezit krátkodobé pronájmy, tedy nemají možnost například stanovit maximální počet dní nebo zakázat tento typ ubytování v konkrétních čtvrtích.
Mohou jen dohlížet na odvádění poplatků z pobytu, evidenci hostů nebo řešit rušení nočního klidu. To však není žádná cílená regulace samotného pronájmu, ale spíše postih důsledků jeho provozu.
Chystá se nějaká změna?
Ano, ministerstvo pro místní rozvoj připravuje novelu zákona, která by obcím nově umožnila zmíněná omezení zavádět. Součástí návrhu je také systém e-Turista – jednotný elektronický portál, přes který se budou hlásit hosté, odvádět poplatky a shromažďovat data. Pokud projde legislativním procesem, měla by novela vstoupit v platnost ještě v roce 2025.
Na co se musí v případě jejího schválení připravit majitelé nemovitostí?
Musí počítat s tím, že připravovaná regulace může obcím umožnit omezení počtu dní, kdy lze byt krátkodobě pronajímat. Některé městské části, zejména v Praze, už nyní provádějí cílené kontroly zaměřené na odvody poplatků, evidenci hostů a dodržování veřejného pořádku.
Je možné, aby pouhá kontrola byla nástrojem, který něco vyřeší?
Kontrolu provádí živnostenské úřady, finanční úřady, cizinecká policie a obce. Navíc platformy jako Airbnb začínají více s úřady a policií spolupracovat. Ty je mohou požádat například o sdílení údajů o pronajímatelích. To vše je silný nástroj.
Majitelé kromě jiného musí také dát pozor na to, že v případě, kdy je krátkodobý pronájem provozován bez živnosti, může jim hrozit nemalá sankce. Pokud nejsou odváděny místní poplatky, obce mohou uložit pokutu a požadovat jejich zpětné doplacení. Celkově hovoříme o desítkách až stovkách tisíc korun na základě jediné kontroly.
Jaké další podmínky musí v současné době majitel nemovitosti splňovat, aby mohl legálně krátkodobě svoji nemovitost pronajímat?
Majitel, který krátkodobě a opakovaně pronajímá nemovitost za úplatu, by měl své příjmy zdanit a zpravidla také odvádět pojistné, pokud činnost naplňuje znaky podnikání. Při splnění určitých podmínek může být zapotřebí živnostenské oprávnění.
Dále má povinnost odvádět místní poplatek z pobytu obci podle její vyhlášky (například v Praze až 50 korun za osobu a noc), vést evidenci hostů a hlásit ubytování cizinců cizinecké policii do tří pracovních dnů. Pouze v případě výjimečných, jednorázových pronájmů může jít o příležitostný příjem, který se uvádí v daňovém přiznání bez nutnosti registrace živnosti.
Říkáte, že majitel, který krátkodobě a opakovaně pronajímá nemovitost za úplatu, by měl své příjmy zdanit a zpravidla také odvádět pojistné, pokud činnost naplňuje znaky podnikání. Co si pod tím představit? Kdy taková činnost naplňuje znaky podnikání?
Obecně je zaujímán názor, že poskytování ubytování prostřednictvím internetových platforem vykazuje všechny znaky podnikání. Přesto je třeba opravdu každý případ posuzovat individuálně. Pokud jde o občasné a nahodilé pronajímání nemovitosti, například když jednou za dva roky odjíždí majitel na léto do zahraničí a po dobu nepřítomnosti by pronajímal svůj byt, pak by takové jednání zřejmě nenaplňovalo podmínky podnikání. A to i když bude byt nabízet na internetové platformě.
Naopak, pokud by někdo pravidelně, třeba každý druhý víkend za účelem zisku pronajímal nemovitost (a k tomu například poskytoval další služby), pak by taková situace naplňovala podmínky pro podnikání.
Zmínil jste také potřebu živnostenského oprávnění. Jaké si majitelé musí pro krátkodobé pronajímaní své nemovitosti vyřídit, pokud je potřeba?
Jedná se o volnou živnost – ubytovací služby. Stačí tedy být plnoletý, způsobilý k právním úkonům a samozřejmě mít čistý trestní rejstřík v oblasti podnikání. Pak už stačí jen ohlásit živnost osobně nebo online na živnostenském úřadu. Samozřejmě, jako u každého jiného podnikání, je třeba zařídit i registraci u ČSSZ (hlavní činnost), registraci k dani u finančního úřadu, případně také u zdravotní pojišťovny.
Co byste doporučil majitelům, kteří takto již fungují a chtějí se připravit na chystanou regulaci?
Vlastníkům v první řadě doporučujeme mít v naprostém pořádku všechny podklady. Tedy prověřit, zda jejich činnost nenaplňuje znaky podnikání – tedy opakované, zpoplatněné a krátkodobé ubytování se službami. Zajistit si všechna potřebná povolení včetně živnostenského oprávnění, pokud je potřeba.
Kromě toho je dobré zvážit také stav kolaudace nemovitosti – pokud je byt určen k bydlení a je trvale využíván ke krátkodobému ubytování, mohlo by to být posuzováno jako změna užívání stavby, která podle stavebního zákona vyžaduje souhlas stavebního úřadu.
Ještě něco dalšího?
Určitě je nutné řádně odvádět místní poplatky z pobytu, vést evidenční knihu hostů a hlásit cizince cizinecké policii. Zejména pokud jde o pravidelné ubytování v domě s dalšími byty nebo v turisticky zatížené lokalitě, doporučil bych pro minimalizaci rizik konzultovat provoz s právníkem nebo daňovým poradcem.
Teď jste narazil ještě na další část problematiky krátkodobých pronájmů – a sice pohled sousedů v domech, kde některý z majitelů takhle byt pronajímá. Ti si právě ve velkých městech nebo atraktivních rekreačních lokalitách, kde touto cestou bývá pronajímáno často i několik bytů v době, často stěžují na nepořádek, hluk, rušení nočního klidu a podobně. Mají šanci se nějak bránit?
Je více způsobů a každý je jinak účinný. Potenciálně mohou mít ve stanovách nebo domovním řádu stanoveny pokuty za porušování některých ustanovení, například povinnosti dodržovat zákaz hluku a podobně. Bohužel ale zatím není ustálena praxe, zda je takové pokuty možno účinně vymáhat.
Další možnost je bránit se sousedskou žalobou na odstranění tzv. imisí nad rozsah přiměřený poměrům (hluk, zápach apod.). Vlastníci ostatních bytových jednotek či SVJ mohou dát rovněž podnět stavebnímu úřadu pro podezření užívání bytu v rozporu s jeho účelovým určením. Je však třeba počítat s tím, že sousedské spory jsou obecně složitější a jejich vyřešení často provází delší doba.
