„Z příjmu z prodeje investičního bytu, který nebyl zahrnut v obchodním majetku a sloužil k pronájmu, se nikdy neplatí sociální a zdravotní pojištění. Daň z příjmu se však neplatí pouze při splnění zákonných podmínek, tedy dodržení časového testu. Na jeho počítání má vliv i to, jestli byl investiční byt koupen, zděděn nebo získán darem,“ popisuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Forvis Mazars.
Ceny nemovitostí lámou rekordy. U některých už se ale karta obrací |
Při nedodržení takzvaného časového testu je nutné příjem z prodeje investičního bytu – ve kterém nemá prodávající bydliště a neřeší prodejem vlastní bytovou potřebu – zdanit. Pokud investiční byt nebyl zahrnut v obchodním majetku, příjem z jeho prodeje se zdaňuje jako ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. V případě, že by byl zahrnut v obchodním majetku, jde o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 a kromě daně z příjmů podléhá také odvodům na sociální a zdravotní pojištění.
V obou případech je nutné podat čtyřstránkové daňové přiznání včetně přílohy č. 1 nebo přílohy č. 2. Daňovým základem je příjem z prodeje ponížený o prokazatelné výdaje související s nabytím a prodejem nemovitosti. „Daňové přiznání v těchto případech vyplňují i zaměstnanci. Zdanění příjmu z prodeje nemovitosti je důvodem, proč nemůže za zaměstnance provést jeho zaměstnavatel roční zúčtování daně,“ dodává Ivanco.
Dodržení časového testu = osvobození od daně
Příjem z prodeje investičního bytu tedy není automaticky osvobozen od daně z příjmu. K tomu dochází pouze při dodržení časového testu, který činí deset let. To znamená, že mezi nabytím a prodejem investiční nemovitosti musí uplynout nejméně deset let, aby byl příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu.
„Pro nemovitosti pořízené před rokem 2021 platí pouze pětiletá časová lhůta, ke zpřísnění daňových podmínek došlo právě od roku 2021,“ upřesňuje daňová poradkyně.
Byt v Praze stojí už 18 ročních platů, v Berlíně 11. Srovnání nájmů ale překvapí |
Vliv dědictví na časový test a osvobození od daně
V praxi je velmi často splněna podmínka pro daňové osvobození u investičního bytu, který prodejce zdědil od příbuzného v řadě přímé. V takovém případě se totiž časový test zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zemřelého.
1. dědická třídaV 1. třídě dědiců dědí po zůstaviteli (osobě, která zemřela) jeho děti a manžel/manželka, přičemž každý z nich obdrží stejný podíl. Pokud některé z dětí není oprávněno dědit (například zemřelo dříve než zůstavitel), jeho dědický podíl připadne jeho vlastním dětem. Toto pravidlo platí i pro další generace, pokud původní dítě zůstavitele mělo své potomky, kteří by po něm dědili. Příklad: V případě dědictví po manželovi se dvěma dětmi a manželkou to funguje tak, že se jeho majetek rozdělí na tři rovné části, protože dědí dvě děti a manželka. Manželka dostane jednu třetinu pozůstalosti a každé z dětí také dostane jednu třetinu pozůstalosti. Pokud jedno z dětí zemřelo dříve, ale zanechalo vlastní potomky, pak se jeho třetina rozdělí mezi jeho děti stejným dílem. |
„Kdo třeba dva či tři roky pronajímá byt zděděný po babičce, která v něm dlouhodobě bydlela, a následně ho chce prodat, ten se platbě daně z příjmu vyhne, protože splní časový test pro daňové osvobození,“ vysvětluje daňová poradkyně Ivanco.
V případě, že nejde o dědictví v přímé linii, do časového testu se nepočítá doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Byt získaný darem časový test nezkracuje
Při prodeji nemovitosti, který byl získán darem, například právě od rodinného příslušníka, se časový test nezkracuje. Z daňového hlediska je tedy rozdíl, zdali je prodávaný investiční byt získaný dědictvím či darem.
„Pokud nejsou splněny zákonné podmínky pro daňové osvobození, bude třeba z prodeje nemovitosti odvést daň z příjmu. S touto daňovou povinností je nutné počítat při plánování prodeje, protože snižuje celkový výnos z transakce,“ sděluje Ivanco.
Splátka úvěru nehraje v daňové povinnosti roli
Dobré je také vědět, že na daňové povinnosti nemá vliv, jestli na prodávané nemovitosti ještě vázne úvěr či nikoliv. Podstatné ale je, jak velkou částku prodej nemovitosti vynese.
„Za celý kalendářní rok 2025 platí do souhrnného daňového základu 1 676 052 korun sazba daně 15 % a případná část základu daně nad tuto částku již podléhá 23% sazbě daně z příjmu,“ uzavírá Gabriela Ivanco.
