Vlastní nemovitost versus nájem
Častým argumentem ve prospěch koupě bývá to, že nemovitost je dobrou investicí. Ti, kdo chtějí bydlet, se ale na pořízení nemovitosti většinou dívají trochu jinak než investoři. Řeší spíše otázku, kde a jak chtějí bydlet a co si mohou dovolit. Základní možnosti jsou dvě – koupit si vlastní nemovitost, nebo bydlet v nájmu.
Pokud zájemce o bydlení nemá vlastní volné prostředky, bude si muset na pořízení nemovitosti vzít úvěr. Pokud na něj nedosáhne a nebo se z jakéhokoli jiného důvodu nechce vázat na jedno místo, může volit nájemní bydlení. Pokud si nalezne byt, kde bude platit nájemné nižší, než kolik by činily všechny měsíční platby v případě vlastnictví nemovitosti, může si přebytečné finanční prostředky spořit či investovat. Z pohledu své budoucnosti by o tom rozhodně měl uvažovat.
Majitel nemovitosti má ve stáří větší jistotu
Hlavním "výnosem“ či užitkem vlastnictví nemovitosti je (kromě možnosti okamžitě bydlet) zabezpečení do budoucna. Majitel nemovitosti má jistotu, že bude mít i ve stáří kde bydlet a nebude ho ani tak zajímat, zda byla jeho investice z finančního hlediska výhodná. Bude vlastnit majetek, aktivum, které bude moci v případě potřeby prodat a jít bydlet jinam nebo jej odkázat dědicům. Hodnota nemovitosti, přestože může být po dvaceti či čtyřiceti letech vybydlená a v neatraktivní lokalitě, nikdy nebude nulová (pokud byla pojištěna). Naproti tomu nájemník nemusí mít v ruce nic a i v postproduktivním věku bude muset platit nájem.
Nájemník se na stáří musí lépe připravit
Nájemník by si měl na stáří vytvořit finanční rezervu, která mu bude kromě jiného sloužit i pro financování bydlení. Ze současného hlediska asi nelze odhadovat, jak na tom bude důchodce-nájemník za dvacet a více let. Jak vysoké budou starobní důchody, budou-li nějaké, jak vysoké bude tržní nájemné, co a v jakém množství si bude moci koupit za své úspory.
V případě, kdy nájemníkovi zbývají volné finanční prostředky, může je spořit nebo investovat. Své portfolio by měl složit z různých instrumentů, nejlépe od těch nejméně rizikových s nízkým výnosem až po investice do akcií. Na tom bude záviset jeho konečný výsledek.
Jak může zhodnocovat volné prostředky
Například bezpečné stavební spoření v současnosti přináší roční výnos až sedm procent, u starších výhodnějších smluv to může být až třináct procent. Jak tomu bude v budoucnu nelze zaručit, úrokové sazby se budou měnit, státní podpora může být za několik let zrušena. To platí i o státních příspěvcích u penzijního připojištění, jeho výnosnost závisí na úspěšnosti penzijního fondu. Úročení vkladů na spořicích účtech a termínovaných vkladech se v průběhu několika desetiletí může velmi výrazně měnit, u podílových fondů a kapitálových životních pojištění výsledek závisí na úspěšnosti jejich portfoliomanažerů. U dluhopisů se většinou počítá s ročním výnosem kolem čtyř až pěti procent, u akcií se v dlouhodobém horizontu očekává výnos kolem deseti procent.
To všechno ukazuje, že konečnou hodnotu investovaných a spořených prostředků lze pouze odhadovat. Pokud budeme teoreticky počítat s reálnou výnosností (tedy již očištěnou o míru inflace) ve výši pěti procent p.a., pak lze za dvacet let pravidelného ukládání získat následující částky (neuvažujeme související náklady):
| Kolik si může nájemník naspořit, aby si zajistil zdroj financování bydlení v postproduktivním věku | |
| měsíčně spořená částka (Kč) | naspořeno za 20 let při 5% míře výnosu (Kč) |
| 2000 | 815 000 |
| 4000 | 1 630 000 |
| 5000 | 2 038 000 |
Pokud nájemník dokáže v porovnání s majitelem nemovitosti splácejícím úvěr měsíčně ušetřit pět tisíc korun a podaří se mu zhodnotit je 5% reálnou mírou výnosu, naspoří si za dvacet let dva miliony korun. Pokud pak přestane spořit (majitel nemovitosti má splacený úvěr s dvacetiletou dobou splatnosti, platí pouze náklady na údržbu nemovitosti), pak z dvou milionů provede pouze dvěstě desetitisícových plateb. Takže při neměnném nájemném deset tisíc korun měsíčně by mu naspořená částka vystačila na něco více než šestnáct let. Lze však velmi pochybovat, že za dvacet let se tržní nájmy budou pohybovat na této hladině. Pokud bychom uvažovali s měsíčním nájmem třicet tisíc korun, vystačily by naspořené dva miliony na pět a půl roku. Navíc by mu nezbylo nic na jiné výdaje.
Kupní síla peněz
Pokud majitel svou nemovitost po dvaceti letech prodá, pak i v případě, že bude mít v porovnání s podobnými nemovitostmi objektivně nízkou hodnotu, s velkou pravděpodobností ji prodá za částku vyšší než dva miliony korun. Za dva miliony korun si dnes může pořídit mnohem více zboží a služeb, než si za ně pořídí za dvacet let (bez ohledu na to, jaké platidlo se bude v té době používat). Pokud nemovitost neprodá v okamžiku krize nemovitostního trhu a její technický stav bude dobrý, pak za ni zřejmě utrží alespoň takovou částku, která bude odpovídat podobnému množství zboží a služeb, které si za její pořizovací cenu může dovolit dnes.
Toto je naopak nevýhoda spoření. Pokud střadatel nebo investor dosáhne po dvaceti letech snažení částky dva miliony korun, ze současného pohledu není možné odhadnout, co si za ně bude moci koupit. Ani nelze odhadovat, kolik že by musel naspořit, aby si za dvacet let mohl za dosaženou částku pořídit takové statky jako dnes. Mezi tyto statky samozřejmě patří i bydlení.
Nemovitost je jistější než úspory
Navíc úspory jsou méně bezpečným aktivem než nemovitost. Může je znehodnotit vysoká inflace, úpadek příslušné finanční instituce, politické změny, vzpomenout lze i takové události, jako byla peněžní reforma z roku 1953. Špatná investice zase může přinést ztrátu.
Pokud srovnáváme dvě alternativní možnosti jednoho a toho samého zájemce o bydlení, ve výsledku vychází, že z hlediska zabezpečení na stáří na tom bude obvykle lépe majitel nemovitosti než ten, kdo celý život platil nájem.
