„Způsob, jak se posuzuje bonita klienta, se sice v jednotlivých bankách liší, ale do jisté míry se dá kvantifikovat, jaký by mohly mít tyto závazky klienta vliv na eventuální výši jeho hypotéky,“ říká Jan Kruntorád, předseda představenstva společnosti Gepard Finance a uvádí zjednodušený příklad:
- Banka klientovi umožní čerpat takový úvěr, kdy 50 procent jeho příjmu bude použito na splátky. Klient má například měsíční příjem 20 tisíc korun a banka mu schválí hypotéku se splátkou 10 tisíc korun měsíčně. Se splatností 30 let při sazbě 2,7 procenta ročně je to úvěr přibližně
2 470 tisíc korun. - Pokud by ale klient již splácel spotřebitelský úvěr s měsíční splátkou 500 korun, znamená to, že banka už mu dovolí splácet jen 9 500 korun. To při stejných podmínkách odpovídá úvěru asi 2 340 000 korun.
„Vidíme tedy, že splátka 500 korun omezila dostupnou částku hypotečního úvěru o 130 000 korun. Má to svou logiku, protože oněch 500 korun měsíčně po dobu 30 let je celkem 180 000 korun, což poměrně rozumně koresponduje s částkou 130 000 korun jistiny, ke které je navíc třeba přičíst úroky. Snížení celkové výše úvěru tedy dává smysl,“ hodnotí Jan Kruntorád.
Pozor, kartu stačí vlastnit
Banky, které kreditní karty i povolené debety (přečerpání účtu do minusu) při posuzování bonity zohledňují, pak považují stanovené procento úvěrového rámce těchto závazků za měsíční náklad klienta.
„A nezáleží přitom, jestli z kreditní karty peníze skutečně čerpáte či nikoliv. Bez ohledu na skutečnou výši zůstatku kreditní karty banka vychází z faktu, že dnes sice nemusíte čerpat nic, ale hned zítra můžete klidně vyčerpat veškeré dostupné finance,“ upozorňuje Jan Kruntorád a dodává, že byste se pak rázem mohli ocitnout v situaci, že se vám suma měsíčních splátek zvýší o tisíce. A tomu se právě banky snaží předcházet.
Podle Jana Kruntoráda nejpřísnější banka započítá pět procent výše limitu karty, respektive 8,3 procenta kontokorentu. To znamená například u kreditní karty s limitem 150 tisíc korun částku 7 500 korun měsíčně. A pro banku je takový žadatel o hypotéku klientem, který splácí měsíčně 7 500 korun. Což je poměrně přísné a není divu, že to také pořádně zamává s bonitou.
Příklad konkrétní kalkulace u jedné z bank:
- Klient s čistým příjmem 50 tisíc korun měsíčně bez závazků dosáhne na úvěr ve výši přibližně 7,2 milionů korun se splatností 30 let. Pokud bude mít kreditní kartu s limitem 150 tisíc korun, dosáhne přibližně jen na 5,4 milionu korun, což je o 1,8 milionu méně. Je to docela velký rozdíl a je způsobený dlouhou splatností.
- Pokud bychom uvažovali stejnou hypotéku se splatností 10 let, dosáhl by klient bez kreditní karty na úvěr přibližně 3,1 milionu korun. Kvůli kratší splatnosti je splátka vyšší, je tedy i vyšší zátěž dlužníka, který tak dosáhne na nižší hypotéku. V případě, že by měl opět kreditní kartu s limitem 150 tisíc korun, mohl by si půjčit pouze 2,3 milionu korun. Rozdíl tedy činí 0,8 milionu korun.
„V obou případech způsobí kreditní karta snížení potenciální výše úvěru o přibližně 25 procent, což může být zásadní překážka při pořízení vlastního bydlení,“ hodnotí Jan Kruntorád.
Když řádně splácíte, omezení být nemusí
Některé banky, přibližně polovina těch, které poskytují hypotéku, kreditní karty a kontokorenty neřeší. Tedy v případě, když je splácíte v termínu a když se jejich limity pohybují v rozumných mezích. Na korektní splácení hledí všechny.
„Pokud limit nebude přiměřený příjmové situaci klienta, je velmi pravděpodobné, že i ty banky, které kreditky neřeší, se na takový případ zaměří a úvěrový analytik to při svém posuzování rizikovosti obchodu nějak zohlední,“ dodává Jan Kruntorád s tím, že konkrétní klient může zrovna „projít“ v bance, která limit kreditky zohlední a v jiné bance, která limit nezohlední, mu mohou žádost zamítnout.
Jak bonitu zbytečně nezhoršit
Je možné si bonitu předem nějak vylepšit? „Neřekl bych, že by existovaly nějaké vyslovené triky, jak si zlepšit bonitu,“ říká Jan Kruntorád a doplňuje, že jakýkoli závazek (spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty, leasingy atd.) snižuje prostor pro poskytnutí hypotéky.
Podmínky bank a požadavky klientů jsou tak rozdílné, že se nedá předem říci, že byste měli kreditku či kontokorent před žádostí o hypotéku rušit. „Mohlo by se totiž stát, že by to vůbec nebylo potřeba, protože byste v pohodě ‚prošli‘ i s kreditkou. A nebo by to bylo zbytečné, protože evidentně nemůžete projít ani bez kreditky,“ říká Jan Kruntorád a přidává několik rad, jak bonitu nezhoršit:
- Neberte si kreditní kartu ani kontokorent zbytečně. Promyslete si, proč to děláte a co přesně tím sledujete. Pokud nevíte, pak žádný takový úvěrový produkt nepotřebujete.
- Pokud si některý z nich vezmete, nevolte zbytečně vysoké limity „pro jistotu“. Může se stát, že vám banka sama stanoví limit, který je pro vás zbytečně vysoký. Nebojte se říct, to je moc, o tolik já nestojím. Konec konců, není to potom jen otázka průchodnosti při žádosti o hypotéku, ale i bezpečností prvek v případě zneužití karty.
- Pečlivě dohlížejte na to, abyste hradili své závazky včas. Když budete platit z nedbalosti každý měsíc splátku o pár dnů později, může to způsobit, že vám v žádné bance úvěr nedají.
„Zájemcům o hypotéku doporučuji návštěvu nezávislých renomovaných hypotečních makléřů, kteří jejich případ posoudí z pohledu všech bank. Získají zde také komplexní informace o úrokových sazbách napříč všemi bankami a o všech nákladech spojených s hypotékou,“ dodává manažerka Asociace hypotečních makléřů Petra Horáková Krištofová.
Hypotéka od FINmarket.czPorovnejte si hypotéky online na FINmarket.cz v přehledné hypotéční kalkulačce, nebo si dohodněte schůzku s expertem. |
