Začátkem roku zažily banky, které poskytují hypotéky, studenou sprchu. Zimní prudký propad hypotečního trhu se už v posledních měsících zmírnil, přesto k loňským prodejům mají stále dost daleko. Objem hypoték, které tuzemské banky poskytnou klientům, poklesne podle Jiřího Feixe z Hypoteční banky za celý rok meziročně zhruba o pětinu.
Chcete tu nejvýhodnější hypotéku? Porovnejte si nabídky. Úrok od 2,19 % p.a. |
Průměrné úrokové sazby podle Hypoindexu v červnu pátý měsíc po sobě klesly, aktuálně jsou na 2,76 procenta. Předtím téměř dva roky rostly. Čím si tento pokles vysvětlujete?
Hlavní příčinou je pokles dlouhodobých úrokových sazeb na mezibankovním trhu, který začal na konci loňského roku. Souvisí s ekonomickou situací ve světě, nejistotou kolem obchodních válek i kolem brexitu a vývojem úrokových sazeb na hlavních měnách, tedy dolaru a euru. A tento pokles se následně promítá i do úrokových sazeb u hypoték na více let. Zvyšování sazeb ČNB ovlivňuje naproti tomu v tuto chvíli jen krátkodobé úroky do jednoho roku.
A bude tento pokles pokračovat dál?
Prostor, který se vytvořil vývojem sazeb, už banky víceméně využily. Teď bude záležet na tom, jak se dál povede ekonomice. Pokud se obchodní války uklidní, pokud zmizí hrozba krize či velkého zpomalení, mohou úrokové sazby růst. A naopak, pokud se ekonomický výhled zhorší, může dojít k poklesu krátkodobých sazeb. Pokud jde o dlouhodobé sazby u hypoték, myslím, že na konci roku se nebudou příliš lišit od těch aktuálních. Záleží i na individuálním přístupu jednotlivých bank.
Jiří Feix (47)● Generální ředitel Hypoteční banky Jiří Feix zahájil svou bankovní kariéru v roce 1995 v ČSOB. ● V bance se věnoval zejména oblasti úvěrů pro firmy a podnikatele. Poslední dva roky v ČSOB vedl útvar spotřebního financování, kde se mu podařilo výrazně zvýšit prodeje spotřebitelských úvěrů. ● Šéfem Hypoteční banky, která je součástí skupiny ČSOB, je od května 2017. ● Vystudoval Fakultu elektrotechnickou na Českém vysokém učení technickém v Praze. |
Květnové i červnové údaje ukázaly také na mírné oživení zájmu o hypotéky mezi lidmi. Je to jen výkyv, nebo to naznačuje změnu trendu?
Souvisí to se stabilizací trhu poté, co loni na podzim výrazně narostl počet žadatelů, kteří se „předzásobili“. Část lidí, kteří by si třeba vzali úvěr až v zimě, spěchala, aby to stihli, než se na ně budou vztahovat nová omezení. Trh se tím do jisté míry vyčerpal a v zimě objemy poskytnutých hypoték propadly meziročně o více než 30 procent. Původně jsem byl velký optimista, čekal jsem, že objemy zase porostou, že letošní trh hypoték bude větší než 200 miliard. Loni to bylo zhruba 220 miliard korun.
A teď už v tomto směru optimista nejste?
V tuhle chvíli už tolik ne, trh se sice vzpamatovává, v květnu byl meziroční pokles jen pět procent, ale v červnu se opět prohloubil na 15 procent. Za celé první pololetí je pokles hypoték 21 procent a u úvěrů ze stavebního spoření dokonce 34 procent. A protože pro meziroční srovnávání máme před sebou velmi silné druhé pololetí loňského roku, obávám se, že se situace v meziročním srovnání už příliš nezmění. Na konci roku tak může být pokles u hypoték kolem 20 procent a všech úvěrů na bydlení dokonce až čtvrtinový.
Důvodem zpomalení hypotečního trhu jsou tedy opatření ČNB?
Ano, je to hlavní důvod, ale ne jediný. Zpočátku, když ČNB zavedla limity jen na poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, se to moc neprojevilo. Trh výrazně zpomalil, až když ČNB přidala kritéria, která více sledují příjem žadatele. Hypotéky brzdí i to, že nemovitosti jsou vzhledem k výši příjmu lidí poměrně drahé a je jich nedostatek. Ti, co prodávají, nechtějí zlevnit, ti, co chtějí kupovat, nechtějí kupovat tak draze. I data od katastrálního úřadu ukazují, že se objem transakcí výrazně meziročně snížil. To je další důvod, proč jde trh hypoték dolů.
Podle ČNB jsou ceny nemovitostí přepálené zhruba o 15 procent. Souhlasíte?
Neumím přesně říci, kolik je správná cena nemovitostí a jak jsou předražené. I když růst cen nemovitostí už letos zpomaluje, pořád ještě rostou rychleji než průměrné příjmy. Dostupnost se zhoršuje, klesá počet lidí, kteří si je mohou dovolit. Je to trend posledních tří čtyř let, předtím se dostupnost zvyšovala. Na druhou stranu, zatím nejsou relativně k příjmům tak vysoko jako před finanční krizí v letech 2007 a 2008. Pokud přijde ekonomické zpomalení či recese, neměl by podle mne nastat nějaký dramatický propad cen nemovitostí. Tehdy byla obrovská nabídka rozestavěných a nových neprodaných domů a bytů, které se potřebovaly prodat. Dnes žádná zásoba není, to, co se postaví, se hned prodá.
ČNB začala směrem k hypotékám „přitvrzovat“ před třemi lety. Plní tedy ta doporučení svůj účel?
Hodnotím je vcelku pozitivně. Plní účel v tom, že se vracíme k „normálu“. Z pohledu klienta, který ví, že si musí předem něco našetřit. I z pohledu banky, protože výnos z prodeje nemovitosti by – v případě, že klient přestane splácet – měl vystačit na úhradu celé hypotéky. Když se před deseti lety propadl trh, mnohdy to nestačilo a to bylo pro klienty i banky velmi bolestivé. Bez těch opatření by zároveň trh – objem poskytnutých hypoték i ceny nemovitostí – pravděpodobně rostl mnohem rychleji. Neslo by to s sebou riziko, že při ekonomickém zpomalení by pak ceny klesly výrazněji, což by mohlo poškodit klienty i banky.
Pokud parlamentem projde příslušná legislativa, už nebudou limity pouze ve formě doporučení, ale stane se z nich zákon. Je to potřeba?
Myslím, že ne, protože banky ta doporučení v podstatě dodržují, pravidelně do ČNB posílají informace o jednotlivých úvěrech i jejich parametrech. Centrální banka dobře ví, jak konkrétní banky ta doporučení plní, může na to reagovat. To bohatě stačí. ČNB asi cítila, že je čas nějakým způsobem zasáhnout, ale nemyslím, že je čas ještě víc přitvrzovat.
ČNB tvrdí, že ten zákon má být preventivní obranou před vpádem zahraniční konkurence, která například začne nabízet hypotéky po internetu. Centrální banka by na ně neměla tak silné páky, jako má na domácí banky. Co na tento argument říkáte?
Aktuálně je to jejich nejsilnější argument. Ale atraktivita hypotečního trhu v Česku je dnes výrazně nižší, než byla před třemi nebo pěti lety, kdy vstup konkurence mohl hrozit daleko víc. Stát se to samozřejmě může. Není ale jisté, do jaké míry by to byl problém ČNB, pokud by to byl například německý poskytovatel, půjčoval by tu německé peníze, spadal by pod německého regulátora. Kdyby nastal problém, přijde o peníze německá banka a němečtí střadatelé. Z pohledu ČNB bezprostřední riziko nehrozí. Může tu ale být riziko přenesení na náš trh, že by se třeba místní banky mohly snažit vyrovnat se jim.
Kdyby přišel nějaký fintechový dravec, mohl by tlačit ceny a marže dolů. A tím možná přifukovat růst cen nemovitostí. Nejsou tedy signály, že by se někdo takový na český trh chystal?
Je tu podle mne obrovská bariéra české koruny. Dokud budeme mít korunu, není moc pravděpodobné, že někdo přijde. A i když zmizí měnová bariéra, pořád ještě zůstane bariéra v místních legislativních specificích hypotečního procesu. Poskytovat úvěr na nemovitost v Německu je právně a procesně jiné než v Česku. Není proto moc pravděpodobné, že vznikne třeba holandský fintech, který začne půjčovat na nemovitosti v celé Evropě.
Vrátím se zpět k omezením ČNB. Říkáte, že pomohla, není čas je nějak zmírnit, či některá z nich opustit?
Teď je asi vhodné vyčkat, než se projeví, jak ty limity přesně dopadly na hypoteční trh. Třeba do konce roku. A pak se podívat, jestli je podle vývoje ekonomické situace prostor ke změně jednotlivých ukazatelů. Hodně duplicitní jsou dva ukazatele, které se vztahují k příjmům žadatele. Myslím, že je daleko účinnější porovnávat měsíční splátky versus měsíční příjmy, pomocí ukazatele DSTI. Druhý ukazatel, DTI, hlídá celkovou zadluženost, ale DSTI brzdí daleko víc případů. A kdyby se zvedly úrokové sazby, zabrzdí jich ještě víc. Banky ještě před doporučením ČNB posuzovaly úvěruschopnost klienta především podle disponibilních příjmů, tedy rozdílu měsíčních příjmů a všech nutných výdajů, což je vlastně obdoba ukazatele DSTI.
Než začala doporučení platit, banky varovaly, že to může odříznout od hypotéky až třetinu žadatelů. Naplnilo se to?
Čísla se v různých bankách lišila. Uměli jsme spočítat, na kolik klientů, kteří právě žádají o hypotéku, přísnější kritéria dopadnou. Tedy, že se nevejdou do těch ukazatelů. A to bylo právě kolem 30 procent – u nás v bance i na celém trhu. Ale už nebylo jasné, jaká část klientů to bude schopna nějak vyřešit. Třeba tím, že si vezmou menší úvěr, nebo zjistí, že mají ještě nějaké další příjmy, které se dají uznat pro splácení hypotéky. Případně si vezmou dalšího žadatele bez úvěrů nebo si půjčí v rodině. Ukazuje se, že to tímto způsobem dokáže vyřešit zhruba polovina žadatelů z těch, kteří se na začátku nevejdou do toho ukazatele. Druhá polovina musí rozhodnutí vzít si hypotéku odložit. Ale přesná čísla zatím nedokážeme dát dohromady.
Změnil se kvůli omezením nějak typický profil žadatele o hypotéku?
Velké změny v tom nenastaly, dopad byl relativně plošný na všechny skupiny. Říká se, že omezení dopadají na mladé lidi. Ale není to jediná skupina. Týká se to i podnikatelů, banky musejí vycházet z údajů v daňovém přiznání. A paradoxně má poměrový ukazatel DSTI dopad i na lidi s vysokými příjmy, kteří si nemohou vzít tak vysokou hypotéku jako dřív, byť by jim na běžné výdaje stále zůstávalo dost peněz. Obdobné ukazatele se ve světě běžně používají, jejich primárním účelem je utlumení trhu a ochrana klientů, aby se nezadlužovali nad nějakou přijatelnou míru.
A co nastavení jejich konkrétní výše?
Nad tím se bude asi věčně diskutovat. Stejně jako nad tím, jestli mají být plošné, jestli mají být pro všechny stejné. S tím mají banky trochu problém, každá k tomu přistupovala trochu jiným způsobem, bylo to součástí konkurenčního boje, mohly se díky tomu odlišit. Tím, že to ČNB udělala plošně, všechno hodně svázala. Když někdo chce hypotéku, tak ji s velkou pravděpodobností dostane všude, pokud plní kritéria. A naopak, pokud je neplní, s velkou pravděpodobností ji nedostane nikde. Smazaly se rozdíly mezi bankami.
Vláda teď chce zvýhodnit klienty do 36 let, mají pro ně platit benevolentnější limity. Je to správná cesta?
Záleží na tom, jak se na to díváte. Z pohledu řízení rizik to správná cesta není, z pohledu jednoduchosti regulace podle mne také ne. Ale pochopitelně, pokud chcete pomoci mladým získat jejich první bydlení, je to správná cesta. Celkově myslím, že je to účelový tah, aby ČNB zvedla pravděpodobnost, že jí zákonodárci kývnou na pravomoc stanovovat zmiňované limity ze zákona. Ale zároveň to může být kontraproduktivní, může to dopadnout na ty starší. Všichni „riskaři“ vědí, že mladší žadatelé jsou více rizikoví. Myslím, že není správné uvolňovat podmínky pro rizikovější klienty a být přísnější – teď paušalizuji – na ty méně rizikové. Nemělo by se to dělat plošně, banky mají mít prostor, aby si řídily rizika samy. Podle svých zkušeností, svých klientů, svého portfolia. Pokud je z pohledu ČNB prostor k uvolnění kritérií, preferoval bych, aby se uvolnila pro všechny klienty.
