Do investic v oblasti nemovitostí Čechy láká růst jejich cen z posledních let. Místo přímého nákupu však často volí jednodušší a levnější řešení - koupí si podíl v nemovitostním fondu. Ten za peníze svých investorů nakupuje, prodává a pronajímá nemovitosti, a z výdělku pak vyplácí výnos.
Vnímáte rostoucí popularitu nemovitostních fondů mezi Čechy?
Určitě vnímám, investice do nemovitostí jsou dnes v Čechách populární. A to jak investice napřímo, lidé kupují investiční byty či pozemky, tak investice prostřednictvím těchto fondů. Zřejmě je to tím, že Češi jsou hodně konzervativní, jsou to spíš střádalové než investoři, a v minulosti měli spoustu peněz na běžných a depozitních účtech. Ale úrokové sazby klesly a bankovní účty už nenabízejí téměř žádné zhodnocení, takže jejich pozornost se obrací jinam, například k nemovitostem.
Lukáš Vácha Člen představenstva a obchodní ředitel pro institucionální a privátní klientelu investiční společnosti Conseq. |
Z jakých důvodů Češi volí investici právě do nemovitostního fondu?
Hlavním důvodem je jejich přístupnost. U tzv. retailových fondů je možné investovat od jednotek tisíc korun, takže jsou dostupné i pro méně movitého klienta. Další výhodou je, že se o nemovitost nemusí starat, například s pronajímáním investičního bytu je totiž hodně práce. Třetí výhodou jsou daně. Příjmy z pronájmu by měl člověk danit, kdežto tyto fondy mají příznivější sazbu, pouze pět procent. A pokud člověk investuje déle než tři roky, tak je tato investice osvobozena od daně z příjmu. Pak samozřejmě záleží na specifické struktuře každého fondu.
Došlo v posledních letech na trhu k výraznějšímu přírůstku těchto investičních produktů?
Došlo. Od roku 2007 mohou vznikat i fondy kvalifikovaných investorů, kde vstupní částka začíná zhruba na milionu korun. Nyní jsou na trhu desítky nemovitostních fondů, do nichž může investovat jak běžný, tak kvalifikovaný investor, zájem určitě vzrostl.
Jak si stojí výkonnost nemovitostních fondů v porovnání s jinými investičními produkty?
To se liší fond od fondu. Záleží například na tom, do jakého segmentu fond investuje nebo jak moc si půjčuje. S nemovitostmi se neobchoduje na burze, jejich ceny neskáčou v denních intervalech, jak je tomu například u akcií. Z tohoto důvodu je podle mě velká část majitelů považuje za bezpečnější investici. V dlouhodobém horizontu by výnosy z akcií měly být vyšší než výnosy z nemovitostí. V posledních letech se však akciové trhy dostávají na vrchol a výsledky akciových fondů nejsou žádná sláva, daří se naopak nemovitostem. To, že v posledních pěti letech řada nemovitostních fondů překonala ty akciové, ale neznamená, že tomu tak bude napořád.
Nemovitostní fondy na vzestupu. Kanceláře a sklady vynášejí víc než byty |
Nemovitostní fondy investují hlavně do komerčních objektů jako jsou kanceláře, sklady či výrobní haly. Proč nenakupují i byty?
Problém rezidenčních nemovitostí je ten, že jejich výnosnost je poměrně nízká. Stačí si srovnat například cenu bytu 2+kk v Praze (zhruba pět milionů) a to, kolik je schopný vygenerovat na nájemném (zhruba 15 tisíc měsíčně). Tato investice začíná být zajímavá až v momentě, když předpokládáme, že cena toho bytu poroste. Zatím to tak bylo, nicméně se domnívám, že segment rezidenčních nemovitostí je u svého vrcholu. Jenom hrubý výnos z nájmu pro investory zajímavý není, protože jsou tam pak další náklady spojené se správou nemovitosti. Ve finále jsou výnosem jednotky procent, a to ty peníze stačí nechat v bance – to příliš nedává smysl. Zaznamenali jsme pár nápadů na fondy rezidenčního bydlení, ale je to hodně o spekulaci na pokračující růst cen. A na něj bych si nevsadil.
Pokud si investor vybírá nemovitostní fond, na co by se měl soustředit?
Měl by se dívat na to, kdo ten nemovitostní fond vede, kdo určuje, jaká nemovitost se koupí a jaká prodá. Měl by to být někdo, ke komu má investor důvěru, anebo subjekt, který je na trhu dlouho a má určitou pověst. Důležité je i to, jestli je to jeho jediný nemovitostní fond nebo má v této oblasti další zkušenosti. Druhá věc je rozhodnout se, jestli je to retailový fond pro „amatéry“, nebo fond kvalifikovaných investorů, kde jsou klienti mnohem méně chráněni. Investor by se měl rovněž seznámit s investiční strategií fondu, aby zjistil, jestli mu vyhovuje. A v neposlední řadě by si měl zjistit, o kolik nemovitostí se ten fond stará.
