„V Praze se loni prodalo 7 800 nových bytů na trhu a dalších 600 koupili institucionální investoři v segmentu BTR, to znamená nějakých sedm procent,“ řekl iDNES.cz Jiří Kubánek, analytik společnosti BTR Group, která se zabývá poradenstvím nebo správou nájemných bytů. Během letoška by podle něj mělo v segmentu BTR (z anglického Build to Rent) přibýt dalších 300 až 500 dalších.
Ještě loni v létě přitom poradenská společnost Savills předpovídala nárůst o 1 100 bytů a fakticky překročení rekordu z roku 2023. Konec poklesu a nádech k pokoření tisícové hranice ale předpokládá i BTR Group. Nicméně ne letos, ale až v letech 2027 a 2028.
Protože jde o relativně mladý obor jen s několika tisíci byty celkově, představují plánované nárůsty razantní skok. K bytům postaveným rovnou k pronájmu je pak nutné připočítat projekty v objemech dalších stovek bytů, které sice nebyly primárně k pronájmu určené, ale které investoři od developerů právě k tomuto účelu odkoupí. Obecně se udává, že v rámci institucionálního bydlení představují BTR byty 60procentní podíl.
Vlastní bydlení ustupuje. Rostou profesionálně spravované nájemní byty |
Češi chtějí do vlastního
Dlouhodobě nicméně většina Čechů chce bydlet ve vlastním. S iniciativou rehabilitovat u Čechů nájemní bydlení přišlo v roce 2024 oficiálně ministerstvo pro místní rozvoj v souvislosti s tím, jak se sen o bydlení ve vlastním začal vzdalovat stále většímu počtu lidí. Dostupnost bytů se pro průměrně vydělávajícího člověka zvyšovala do roku 2015, později se ale trend obrátil a mezi lety 2019 a 2022 ceny bydlení vůči příjmům razantně povyskočily, dokonce jedním z nejrychlejších temp ze zemí OECD, hodnotil tehdy úřad situaci na trhu bydlení, které spadá do jeho gesce.
„Z dostupných průzkumů ale vyplývá, že postoje veřejnosti se postupně proměňují. Zejména u mladších domácností a ve velkých městech roste podíl lidí, kteří vnímají nájemní bydlení jako realistickou, a někdy i preferovanou variantu, a to i v dlouhodobém horizontu. Tento posun je úzce spojen s rychlým růstem cen nemovitostí, vysokými úrokovými sazbami v posledních letech a celkovou zhoršenou dostupností vlastnického bydlení,“ uvedla mluvčí MMR Michaela Winklerová.
Řešením měly být pobídky zejména obcím, ale i dalším hráčům, aby začali s výstavbou obecních bytů, které by pak nabízely za dostupné nájemné.
Ministr chce zbavit nájemní bydlení nálepky druhořadosti. Představil dotační program |
Představě o dostupném bydlení se nicméně většina projektů postavených za účelem pronájmu vymyká. Podle analýzy BRT Consulting z loňského srpna dosahovalo průměrné nájemné v tomto typu nemovitostí 540 korun na čtvereční metr, zatímco u individuálních pronajímatelů vycházel čtvereční metr na 468 korun. Podle studie Knight Frank z loňského listopadu je ale nájemné v pražských BTR projektech vyšší, konkrétně 606 korun přičemž meziročně vzrostlo o 14 procent. I přes rozdílné ceny se ale publikace odborníků shodují v tom, že nájemné v projektech určených ke komerčnímu pronájmu je vyšší oproti bytům pronajímaným individuálně.
Výjimkou je Dostupné bydlení České spořitelny. To je akciová společnost spadající pod rakouský koncern Erste Group, která o sobě uvádí, že nabízí žadatelům z vybraných profesí nájmy ve svých nemovitostech o 20 procent lacinější, než je tržní cena. Ovšem není to za ty peníze žádný luxus. Podmínkou pro získání nájmu je souhlas partnerských institucí, mezi které patří velké tuzemské nemocnice, municipality, nebo třeba pražské ČVUT. Jen v rámci výstavby této společnosti přibude během letoška přes 250 nájemních bytů ve dvojici jejich projektů.
Druhou, komerční nohou České spořitelny, je společnost Reico, která kromě institucionálního nájemního bydlení spravuje portfolio industriálních parků, kancelářských budov a mimo jiné byla i kupcem obchodního domu Palladium v centru Prahy. Většina jeho projektů se ale na trh dostane po začátku roku 2027.
Ceny bytů v Praze vyskočily o 11 procent. Poptávka výrazně převyšuje nabídku |
Přestože velcí investoři už nenabízejí nájemní bydlení jen v Praze, většina trhu i potenciálních nájemců směřuje právě tam.
„Praha funguje jako skanzen, proto mezinárodní investoři sázejí na další růst cen nemovitostí, protože je tu strukturální problém ve výstavbě. Komplikované na tom je to, že ČNB nedokáže tyto subjekty zastavit, jako to teď udělala s drobnými investory. Jejich financování funguje jinak,“ uvedl realitní investor Libor Váka. Poukázal přitom na doporučení České národní banky komerčním bankám, které mají u nemovitostí určených k investici očekávat vyšší riziko a snížit výši poskytovaného úvěru k hodnotě na 70 procent.
