Dnes to vypadá, že kdo chce koupit byt, hlavně v Praze, má důvod propadnout beznaději. Dá se vůbec očekávat zlevňování třeba v příštích třech, pěti nebo deseti letech?
Tři nebo pět let je daleký odhad. Ale poptávka za poslední měsíce skutečně poklesla. Média o tom referují se zpožděním. Makléři vědí jako první, co se děje na trhu. Opravdu, ta poptávka klesla, a to z důvodu zdražování úvěrů. Úrokové sazby šly sice jen mírně nahoru, ale ne každý na úvěr teď dosáhne. Už loni se také zpřísnily podmínky pro poskytování úvěrů. Nakupovali zde především lidé ze zemí bývalého Sovětského svazu a brali si vysoké úvěry 90 až 95 procent, aby mohli bydlet v Praze. Tento druh poptávky klesá. Řekněme, že za poslední půlrok klesla poptávka o 20 až 30 procent. Byty se pořád dobře prodávají, ale ceny nerostou. Stagnují.
Kolik teď tedy stojí nejtypičtější byt, který může rodina v Praze poptávat? Panelák 3 + 1 po rekonstrukci.
Cena bytu 3 + 1 na sídlišti se pohybuje kolem čtyř milionů.
Když zalovím v paměti, tak před pěti lety stál třeba o milion méně?
Ano, nárůst byl třicet procent.
Je Praha růstem cen bytů skutečně tak výjimečná a stala se, jak někdo říká, „druhým Londýnem“?
Ceny nemovitostí rostly celorepublikově z důvodu výhodných úvěrů nejenom v Praze, ale právě v Praze byl ten nárůst procentuálně určitě nejvyšší. Dostat úvěr je v tuto chvíli těžší a bude to ještě těžší. Praha je žádaná destinace v rámci České republiky a v jejím okolí, ale srovnávat Prahu s Londýnem a Paříží nepůjde nikdy. Ceny tady nedosáhnou ani poloviční hodnoty, jaká je v Londýně.
Makléř Otakar Schuma (42)pracuje v realitách už 18 let. Původně hrál vrcholově volejbal. Studoval hotelovou školu. Během 17 let prodal 2 350 nemovitostí a byl patnáctkrát vyhlášen nejlepším makléřem MAXIMA REALITY. V současnosti má smlouvu o spolupráci s realitní kanceláří RE-MAX. |
Člověk se vždycky nějak přizpůsobí. Co bude dělat střední třída nyní, když jsou pro ni byty ke koupi čím dál méně dostupné? Půjde do nájmu, nebo bude nakupovat mimo Prahu a dojíždět?
No tak já většinou už vidím lidi, kteří jsou rozhodnutí ke koupi. V Čechách pořád převládá trend vlastnění. V zahraničí třeba lidé prožijí celý život v nájmu. Češi mají lepší pocit, když vidí, že nevyhazují peníze oknem za nájem.
A nájemníci v zahraničí nemají pocit, že vyhazují peníze z okna?
Tam to vidí jinak. U nás mají lidé pořád obavy, že jim majitel za měsíc zruší nájemní smlouvu a nebudou mít kde bydlet, že majitel bude byt potřebovat. Necítí se v nájmu jako ve vlastním. A druhý důvod je, že koupit byt v nějaké evropské metropoli je prostě pořád hůře dosažitelné než ho koupit v Praze. Když jsou na to dva, tak úvěr ještě dostanou. Ale koupit si byt v Londýně si nemůžete dovolit. Tam jsou ceny opravdu šílené.
U nás prostě chybí pocit důvěry mezi nájemníkem a majitelem?
Lidé nemají pocit, že jsou ve vlastním a byty jsou pořád dostupné. Jenže brzy se už nebudou poskytovat hypotéky nad 80 nebo 85 procent hodnoty nemovitosti. (Nová pravidla ČNB platí od října. Žadatel by také podle nich neměl vynakládat na splátku víc než 45 procent čistého měsíčního příjmu – pozn. red.) To už znamená mít našetřené statisíce. Člověk musí mít našetřeno na daň z nabytí nemovitosti, což je třeba 150 až 200 tisíc korun. Pak musí mít tu akontaci a musí mít i nějakou rezervu, když by mu banka udělala nižší odhad. Byt se třeba prodává za 4 miliony, ale znalec ho odhadne jen na 3,8 milionu. A kupec pak dostává tu 85procentní hypotéku jen z té odhadní ceny – nikoli té kupní. Dřív to lidé dofinancovali stavebním spořením, ale tomu chce teď Česká národní banka rovněž zamezit. Takže s ještě hůře dostupnými úvěry opět klesne poptávka.
Jak je to v jiných městech? Co Pardubice, Liberec? Stanou se také malou Prahou s vysokými cenami, nebo se tam trh vyvíjí jinak?
V Česku není předně tak časté, že by lidé dojížděli za prací tak daleko jako třeba z Pardubic do Prahy. Poptávka po bytech se odvíjí od nabídky na trhu práce. V Pardubicích jsou ceny o polovinu nižší než v Praze, ale Hradec je dražší, protože je atraktivnější. Každé místo má svoje odlišnosti.
Chce-li člověk nějak prokličkovat mezi vysokými cenami, pohodlím a slušným dojížděním, tak může být město jako Pardubice řešením? Odtamtud se dostanete do hlavního města za hodinu jako z jednoho konce Prahy na druhý.
Zrovna teď jsem prodal jeden byt v Pardubicích. Člověku, který historicky žil v Pardubicích a získal práci v Praze, nebude vadit dojíždět do Prahy. Ale že by se Pražan, Moravan nebo Středočech, který získá práci v Praze, rozhodl pro koupi bytu v Pardubicích, to spíš není pravděpodobné.
Zvyšuje se aspoň kvalita bytů, když už tak zdražují? Je ještě běžné umakartové kuchyňské jádro?
Určitě se zvyšuje kvalita. Hodně bytů už je rekonstruovaných. I exteriéry vypadají jinak, domy se zateplují. Před deseti nebo patnácti lety jsme prodávali 70 nebo 80 procent bytů před rekonstrukcí. Takže měly umakartové jádro. Dneska je to spíš výjimka. Zrovna koupelny už má většina lidí předělané. Na druhou stranu, hodně lidí raději koupí byt před rekonstrukcí, aby si ho upravili podle sebe.
Já jsem si vždycky myslel, že když inzerát obsahuje větu „byt je před rekonstrukcí a je výhoda, že si ho můžete upravit dle sebe“, tak je to spíš nějaká ironie?
Není to tak. Spousta lidí má vlastní vkus a chce barvy a materiál podle sebe. Dneska je obrovský výběr kuchyní či obkladů. Lidé si pořizují byt na mnoho let dopředu, protože tady nejsou zvyklí se stěhovat.
Soustřeďme se teď naopak na lidi, pro které peníze problémem nejsou. Jaké jsou teď nejexkluzivnější adresy v Praze? Staré Město?
Staré Město a Praha 1 už se trochu změnily. Ta atraktivita už tam není. Lidé tam kupují nemovitosti hlavně na krátkodobé pronájmy. Procento lidí, kteří by chtěli bydlet v Praze 1, hodně pokleslo. Ale mám tady třeba teď lidi, kteří se stěhují z Uhříněvsi na Malou Stranu, protože tam chtějí bydlet a mají tu možnost. Atraktivní jsou teď Vinohrady, část Žižkova, Karlín, ale zvedly se i Holešovice.
Já jsem si myslel, že nejžádanějších bude těch pár mrakodrapů, které v Praze vznikly?
To se týká promile klientely, která po něčem podobném touží a má na to.
Využijte výhodné podmínky a bydlete ve svém. |
Vy jste kdysi prodával i dům Ivety Bartošové. Vyhledávají lidé podobné domy po celebritách v nabídce?
Spíš asi záleží na tom, kdo tam bydlel a jakou historii má nemovitost. Jde o to, jestli ta historie byla pozitivní, nebo negativní. Ale jsou lidé, kterým je to úplně jedno, kdo tam bydlel.
Jak je to s rekreačním bydlením? Je zase v módě a jaké jsou trendy?
Hodně Čechů si kupuje druhou nemovitost, aby mohli jezdit někam na hory. Vyšší střední třída na to peníze má.
Jaké je tajemství úspěchu dobrého makléře? Extrémní pracovitost, nebo schopnost vzbudit důvěru?
Tak buď důvěru vzbudíte, nebo ne. Není to o tom, že ji budete chtít vzbudit na první dojem. Záleží na tom, co lidem předvedete. Já osmnáct let prodávám asi nejvíce nemovitostí v Praze a okolí. Důležité je řešení detailů.
Detailů?
Nestačí se s lidmi domluvit, že přes vás prodají dům. Musíte o něm zjistit co nejvíce informací, musíte si vyslechnout celý příběh – proč chtějí prodávat, kdy to budou prodávat, jak se budou návazně stěhovat a jestli na to stěhování mají? Jestli není radši lepší tu nemovitost pronajmout. Musíte jim poradit, jestli něco upravit v bytě před prodejem. Pak hledáte kupce, domlouváte financování, jestli to ufinancuje, a dodáváte veškeré podklady, kterých je čím dál víc. Když jsem začínal, pro mě ta provize nebyla podstatná. Pro mě byl úspěch, že se mi podařilo domluvit prodej a že se uskutečnil. Zní to dnes asi nenormálně, ale je to tak.
